임대차 계약 체결 시 임대인이 경매 사실을 알리지 않고 그 후 경매되었을 때

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임대차 계약 체결 시 임대인이 경매 사실을 알리지 않고 그 후 경매되었을 때

사랑채 0 17194

전세 보증금 반환 청구서

1. 본인은 ○○○○년 7월 1일 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 205동 305호 28평형 아파트를 전세보증금 4,000만원, 임대차 기간 2년으로 약정하고 임차계약을 체결하고 입주하여, 주민등록 전입신고를 하고 입주하여 주거하고 있습니다.

2. 본인은 얼마 후 이미 위 아파트가 경매되어 제3자에게 매각 허가 결정된 사실을 알았습니다. 그런데 위 아파트는 본인이 전세 계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각 허가되었음에도 불구하고 임대인은 그러한 사실을 숨기고, 오히려 권리설정 관계가 없는 깨끗한 아파트이므로 안심하고 계약하여도 된 다고 하여 임대인의 말만 믿고 계약을 체결하게 되었습니다.

그리고 본인은 법원으로부터 매각 대금 배당 절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못하였습니다.

3. 본인은 하도 억울하여 대한법률구조공단 ○○지부에 가서 법률상담을 하였던 바, 부동산 경매의 경우 배당 요구를 할 수 있는 채권자가 배당 요구를 할 수 있는 종기에 관하여, 민사 집행법 제84조 제1항에서는 “경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당 요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다”라고 규정하고 있습니다.

∙ 그런데 본인의 경우 전세 계약을 체결하기 전에 이미 제3자에게 매각 허가 결정이 있었다면 배당요구를 할 수 있는 채권자도 아니고 배당요구를 할 수 있는 시기도 지난 것이므로 매각 대금에서 배당 받을 권리는 없습니다. 다만 임대인에게 일반 채권자로서 임차보증금 반환 청구를 하든지 아니면 임대인의 불법행위가 인정되므로 손해배상 청구를 할 수가 있다고 보여집니다.

∙ 그리고 형사상으로는 사기죄의 성부가 문제되는데 판례를 보면 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래 관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지 의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았다면 당해 법률 행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이고, “임대인이 임대차 계약을 체결하면서 임차인에게 임대 목적물이 경매 진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다.“라고 하였습니다.(대법원 98. 12. 8. 선고 98도 3263 판결)

∙ 따라서 임대인이 전세계약을 체결할 당시에 임차주택에 대한 경매절차가 진행된 사실을 귀하에게 고지하지 아니하고 계약을 체결하였다면, 이는 사기죄를 구성한다고 보아야 할 것입니다. 또한 매각허가 결정에 의하여 “아직 경매 절차의 매수인에게 소유권 이전 등기가 경료 되지 아니 하였다 하더라도 사기죄의 구성에는 아무런 영향을 미치지 않습니다(대법원 74. 3. 12. 선고 74오 164 판결).“라고 법률 상담을 받았습니다.

4. 그러므로 귀하는 본건 서면을 받은 날로부터 1개월 이내에 전세금을 반환하지 아니하면 민, 형사상 법적 조치를 하겠으니 양지하시기 바랍니다.

○○○○년 7월 25일

임차인 : ○○시○○구○○동○○번지○○아파트 205동 305호

하 ○ ○ 

(전화 : ○○○국 ○○○○ 번)

임대인 : ○○시○○구○○읍○○리○○번지정 ○ ○ 귀하

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