상가임대차계약 체결시 주의사항은?

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상가임대차계약 체결시 주의사항은?

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중개실무를 접하다 보면 가끔 당사자의 확인이나, 계약서의 기재 사항 및 유형별 주위 사항을 놓치는 경우에 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 특히 상가 임대차 계약 체결시 주의사항을 숙지하지 못하는 경우에 난감한 일이 발생하기도 하는데요.

 

무더운 여름 날씨가 시작되는 금요일, 오늘은 잠시 상가 계약 체결시 주의사항에 대한 정보를 공유하면서, 최적화된 지식을 함께 나누는 시간을 되었으면 하는 바램입니다.

상가임대차 계약체결시 주의사항 

 

상가 임대차 계약 체결시 주의사항

 

1. 당사자의 확인


매도인 :

- 소유자 : 등기부등본과 주민등록증 및 등기권리증과 인감증명서 등으로 확인을 하는데요. 보통의 경우에는 등기부등본과 주민등록증으로 확인을 하게 됩니다. 혼인한 미성년자는 법정대리인의 동의가 필요 없다는 것도 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

 

Tip. 여기서 말하는 소유자는 등기부등본상 소유자보다는 사실상의 소유자도 많은데요. 특히 부부인 경우에는 사실상 소유자가 다를 수 있습니다. 이런 경우에는 대리권에 대한 위임계약을 하게 되는데요.

 

가장 주의할 사항은 법정대리인 부부라도, 부동산 거래 시 배우자의 대리권 수여 여부를 확인하시고, 구두상 대리권을 수여받았다고 하더라도, 계약 체결 시에는 본인과 계약을 하시거나, 위임장과 인감증명서를 발급받아 계약을 체결하시는 것이 좋습니다.

 

간혹 잔금 일이 도래되었는데, 소유권자가 구두상계약을 인정하지 않거나, 계약서의 내용과 달리하는 문제를 제기하게 된다면, 위임장 등의 근거가 없는 상태에서 낭패를 당하시는 경우가 있습니다.

 

 

 

 

- 법정대리 : 친권자, 후견인 여부를 가족관계등록부로 확인하시면 되며, 후견인이 피후견인의 부동산을 처분코자 하는 경우에는 친족 회의 동의 여부를 확인하여야 합니다. 예를 들어 부부는 법정대리권이 있으며, 대리권 수여 여부를 확인하여야 합니다.

 

- 임의대리 : 임의대리는 위임장+인감증명서, 대리인의 주민등록증 확인이 필요합니다. 특히 외국에 체류 중인 경우에 친척이 대리 계약을 하는 경우도 종종 있는데요. 이럴 경우에는 위임장과 인감증명서가 반드시 들어가야 하며, 외국 국적인 경우에는 영사관에서 확인서면을 받으시면 됩니다.

 

- 공동소유 : 최근에서 상가 매매 계약을 체결하여 드렸는데요. 매수인께서 가각 50/100 지분으로 공동소유하기 하였습니다. 이런 경우 기존의 임차인과 임대차 계약서를 다시 작성하는데, 공동명의임을 기록하여 부부 모두 가각 서명. 날인하는 것이 좋습니다.

 

- 법인 명의 : 이 부분이 가장 힘들었던 기억이 나는데요. 물론 법인의 총무과 직원 및 법무담당자가 대리권을 수여받아 업무를 처리하고는있습니다만, 법인이 가지고 있는 별도의 계약서가 있으면 계약서를 두 번 작성해야 하는 불편함이 있습니다. 계약 체결시 사례를 들어 보겠습니다.

가. 공장 임대차계약 : 법인의 대리인이 공인중개사였는데요. 계약서가 40페이지가 넘어갑니다. 특히 한문이 90퍼센트 이상인 계약서인데요. 정말 난감했던 기억이 나네요.^^

 

나. 오피스텔 매매계약 : 법인의 대표자께서 직접 오셨기에 무척 수월하였습니다. 다만 모든 서류는 원본이며, 세금계산서와 부가가치세에 대한 특약사항을 꼭 기재하셔야 합니다.

 

다. 오피스텔 분양사와 계약 : 분양사의 보유분을 거래하면서 법무담당자와 계약을 체결하는데요. 별도의 계약서는 있었지만 2장이라 비교적 쉬웠습니다만, 수탁관리 은행 업무와 함께 법인의 소재지까지 업무를 다녀야 하는 번거로움은 있습니다. 매매 거래인 경우에는 반드시 부가가치세를 발행해야 하며, 공인 중개사무소도 세금계산서를 발급해 주어야 합니다.

 

* 법인 명의의 상가 임대차계약을 체결하시면 사전에 미리 유지 보수 및 하자 보수에 대한 내용을 선 진행하시는 것이 좋습니다. 계약 및 잔금 후 의뢰하면 거의 대부분 불가하거나, 진행되어야 기간이 오래 걸리게 되는데요. 바로 담당자의 품의서 결재 및 경리회계팀의 지출과 공사업체의 견적 등 업무의 진행 속도가 느릴 수밖에 없습니다.


 

2. 계약서의 기재 사항

 

- 당사자의 인적 사항 : 인적 사항 중 주소는 도로명주소로 기재하시고, 물권지 주소가 정확한지 꼭 확인하셔야 합니다. 세무서에 확정일자 및 사업자등록을 하실 때 물권 소재지 주소가 다르거나 불명이면 정정신고 및 안 해주기 때문입니다.

 

3. 거래대금 : 이 부분이 가장 중요한데요.

가. 계약금 : 계약금은 해약금으로 추정합니다. (위약 벌은 별도 손해배상 청구 가능) 보통의 경우 10퍼센트를 계약금으로 거는데요. 기존 상가에 임차인에게 지급하는 것보다는 소유권이 있는 임대인에게 지급하는 것이 안정적입니다. 간혹 임대인께서 임차인에게 주라는 말씀도 하십니다.

나. 중도금 : 중도금 교부시 원칙적으로 임의 해제가 불가능합니다. 단, 약정이나 법정 사유는 가능하기도 하죠.

다. 잔금 : 잔금 지급전 반드시 상가를 확인하시고, 양수도 계약이 있으면, 양수 물품과 상태를 미리 확인하신 후 다시 등기부등본 확인하시면 됩니다. 아울러 기존 임차인이 있을 경우 월세 지급일과 일수 계산 및 관리비 등의 납부 여부를 꼭 확인하여야 합니다.

 

* 기존 임차인께서 오래도록 임차를 하고 있었던 상가로 새로 임차할 경우에 계약기간과 월세 지급일이 다른 경우 월세 일수 계산 시 꼭 공사기간을 임대인이 주었는지, 아니면 임차인이 지급일만 뒤로 미루었는지를 꼭 확인하시고 계산하셔야 합니다. 임대인은 월세 납부일만 유예하였다고 하시고, 임차인은 공사기간을 주었기 때문에 기간 이후부터 월세를 납부하는 것이라고 말씀하실 수도 있습니다.

4. 포괄 양도. 양수 계약 체결 : 포괄 양도, 양수 계약은 장단점이 분명한 계약입니다.

가. 장점 : 상가 매매시 부가가치세 별도 및 납부 환급과정이 필요 없습니다. 특약사항에 건물분 부가가치세에 대한 언급만 하시는데요. 이렇게 작성했다고 포괄 양도양수가 세무서에서 인정받을 수 없습니다.

사유는 사업의 포괄 양도 양수인 것이지, 부가가치세 때문인 것이 아니기 때문이죠. 특약을 보강하시거나, 별도의 양식에 작성하여 원본은 보관하시고, 사본은 폐업 및 사업자 등록 시 제출하시면 됩니다.

 

Tip. 포괄 양도, 양수가 가능

- 일반과세자 = 일반과세자

- 간이과세자 = 간이과세자

* 포괄 양도양수시 매도인은 매도월 다음 달 25일까지 폐업 신고, 매수인은 잔금 일로부터 20일 이내 사업자 신고

 

판례를 살펴보겠습니다.

 

1. 권리금의 성질 : 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설. 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 지지 아니하며, 다만 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하겠다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환 의무를 진다고 할 것이다.(대판 2001.4.10 2000다59050)

 

2. 부수적 채무 불이행에 의한 계약의 해제 가능 여부 : 특약사항이 매매계약의 목적 달성에 있어 필요 불가결하고, 이를 이행하기 아니하면 이 사건 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보기 어렵고, 단지 매매계약의 부수적 채무라고 봄이 상당할 경우 특약사항의 불이행을 이유로는 매매계약을 해제할 수 없다.(대판 1994.12.22 93다2766)

 

3. 수량을 지정한 매매 : 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약 당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정한 경우, 매매 계약서에 토지의 평당 가격을 기재하지 않았다 하더라도 수량을 지정한 매매에 해당한다.(대판 1996.4.9 95다48780)

 

토지의 매매에 있어서 목적물을 등기부 상의 평수에 따라 특정하고 단위 면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매 대금을 결정하였다 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 수량을 지정한 매매라고 할 수는 없는 것이다.(대판1998.6.26 98다13914)

 

4. 단순 날인 자의 대리권 유무 : 매매계약 체결 당시 매도인을 보조하여 계약서와 영수증에 날인한 데 불과한 사람에게 매도인이 중도금이나 잔금 수령 권한까지 있는 매매계약 체결에 관한 대리권을 묵시적으로 수여한 것으로 볼 수 없다.(대판 1993.6.11 93다7938)

 

5. 계약 체결 대리권의 범위 : 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권리가 있다고 보아야 할 것이다.(대판1991.1.29 90다9247)

 

결국 상가 임대차계약 체결시 주의사항 들은 서술적인 특약보다는보다는 체계적이고, 핵심적인 내용을 기재하여야 합니다.

 

이유는 임차인에게 불리한 약정은 무효이기 때문이죠. 아울러 상가 임대차계약 체결시 주의할 사항으로 가장 빈번하게 발생하는 내용이

- 차임의 연체시 계약의 해지 사항과 재건축으로 인한 계약의 해지 사항입니다. 2014년 1월부터 개정된 내용에 재건축을 하여야 할 경우 미리 임차인에게 반드시 고지를 하여야 합니다.

 

또한 학원 임대차계약시 교육청의 고지내용 중에 빠진 내용들이 많기 때문에 상가 임대차 계약 체결시 미리 확인하시는 것도 잊지 말아야 할 주의사항입니다. 오늘도 늘 건승하시고, 행복한 소식들로 가득한 하루되시길 바랍니다.  


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