임대차3법 판례 : 계약갱신 의사 없는 집 매매 계약 후 소유권 등기 전 갱신청구권 행사, 유효

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임대차3법 판례 : 계약갱신 의사 없는 집 매매 계약 후 소유권 등기 전 갱신청구권 행사, 유효

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임대차3법 판례 : 계약갱신 의사 없는 집 매매 계약 후 소유권 등기 전 갱신청구권 행사, 유효 


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수원지방법원 2020가단569230 민사2단독 유현정 판사


본 건 판례에 앞서 국토교통부의 유권해석을 먼저 올려드리겠습니다.


임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 합니다.


따라서, ① 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.


다음으로는 갱신거절 사유에 대한 내용입니다. 이 부분은 민감한 사안으로 법률검토를 받아보시길 권유드립니다.


법 제6조의3제1항은 제1호부터 제8호까지 각각의 갱신거절사유를 정하고 있는 외에 개별 사안의 구체적인 사정을 고려할 수 있도록, 제9호에 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 갱신거절 사유로 정하고 있는바, 

- 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맞은 경우 등

- 임대차 종료와 관련한 당사자간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계야게결 여부 등 제반사정을 고려해 볼 때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것입니다.

 

임대차3법과 관련한 최초 판례


임차인은 2019년2월 2년기간의 전세계약을 체결하였고, 임대차3법개정은 2020년7월이며 임차인의 만기는 2021년2월입니다.


임차인은 만기 6개월 전에서 2개월 전까지 계약갱신청구권 행사가 가능하며 임대차3법은 그 이전에 이미 체결되어 있던 임대차 계약까지 모두 소급해서 적용합니다.


법이 시행된 이후인 8월에 매매 계약 체결된 사례이며, 매수인은 실 거주 목적이라 임차인이 만기에 맞춰 갱신 없이 이사 나갈 것이라 하여 계약을 체결한 건입니다.


이에 관한 내용도 녹취로 알고 있었던 건인데요.
 

매도인이 임차인에게 계약갱신 청구권을 사용할 생각이 없다면 만기에 맞춰서 아파트를 매도하려고 한다고 의사를 물었고, 임차인 역시 만기에 맞춰서 이사 나갈 예정이니 매도하시라고 하였습니다.


다만 계약 당시 임차인에게 중개 사무실에서 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 것을 같이 좀 확인해 주길 요청했으나 믿고 그냥 매매 계약을 하셔도 된다고 하였던 내용입니다.


이렇게 매매 계약 작성을 한 몇 일 뒤 임차인이 임대인에게 문자 메세지로 "계약을 연장하고 싶다"고 하였고, 매수인은 8월에 매매 계약 후 3개월 뒤인 11월에 소유권 이전 등기를 완료하였으며, 매수인이 주택인도명령 소송을 하였던 사건입니다.


판결내용은 

B씨(임차인)는 A씨(매수인)가 부동산에 관한 소유권 이전 등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인이였던(C씨)가 실제로 거주하는 것이 아니므로, A씨(매수인)은 실제 거주를 이유로 B씨(임차인)의 계약갱신요구권을 거절 할 수 없다.


결론은

실거주 하려는 사람은 매수인이고 매도인이 아니므로 임차인이 소유권 이전 등기 이전에 당시 법률상 주인인 매도인에게 계약갱신청구권을 사용하였고 매수인은 매도인의 권리 의무를 모두 승계 받으므로, 임차인의 계약갱신청구권 행사는 법률상 정당한 권리라는 내용입니다.


핵심내용은 서두에 국토부 해석으로 정리해 드렸습니다.


"임대차 계약이 끝나기 전 6개월부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다."


따라서 매매계약을 체결할 경우 매수인은 소유권이전등기까지(등기접수일) 기간이 위 임대차 계약 만료일 6개월 전까지 완료하여야 합니다.


아울러 계약갱신청구로 임대차계약서를 다시 작성하실 때 특약사항에 반드시 세입자의 계약갱신 청구로 작성한 계약임을 명시하여야 도의적인 문제의 소지를 없앨 수 있습니다.


즉, 재계약이나 묵시적갱신이 아닌 연장계약에 따른 계약갱신청구권사용임을 명시하여야 합니다.


최근 공인중개사법이 개정되어, 2021.2.13. 부터는 공인중개사가 주택매매 거래 중개 시 중개대상물에 대한 '계약갱신청구권 행사여부'를 매도인에게 자료를 받아 확인 한 뒤 이를 반드시 매매거래 첨부 서류에 명시하여야 합니다. 

민간 임대주택 임대 개시일 등 설명에도 임대 의무 기간, 임대 개시일 등 상세히 기록하여야 합니다.



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