등록임대사업자 및 미등록임대 시 계약갱신청구권 관련 대표적 민원사례

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등록임대사업자 및 미등록임대 시 계약갱신청구권 관련 대표적 민원사례

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등록임대사업자 및 미등록 임대 시 계약갱신청구권 관련 대표적 민원 사례 


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등록임대사업자 제도가 2017년 12월13일 대책 발표로 다주택자 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제, 건강보험료 인상분 및 재산세 감면으로 증가세를 보였습니다.


이후

2019년 9.13 대책 시 조정대상지역 신규 취득 양도세.종부세 혜택 축소

2020년 7.10대책 시 단기임대. 아파트 장기 매입임대 폐지, 기존 주택 임대 의무기간 종료 시 등록 말소

2021년 임대등록사업 제도 개선 방안 논의 내용이 비 아파트 포함 매입 임대 신규 등록 폐지, 양도세 중과 배제, 등록 말소 후 6개월간 인정, 등록 말소 후 종부세 합산 배제 혜택 제외 등의 순서로 혜택에서 이제는 의무만 남게 되는 현실입니다.


등록임대사업자와 관련하여 임대인 및 임차인이 계약갱신청권권과 관련하여 잦은 민원이 발생하는 대표적인 사례에 대한 내용을 검색 및 발췌해서 함께 공유하는 시간을 갖도록 하겠습니다.


2년 임대차 계약을 체결한 임차인이 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 거주(총 4년)한 후에 퇴거 하지 않고, 다시 집주인과 재계약(임대료 5%초과 금액)을 체결하고 2년 더 거주한다면 2년 임대 기간 만기일 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사 할 수 있는지?


임차인의 계약갱신청구권 1회 사용은 임대차계약 1건당 1회 사용으로, 계약갱신청구권 1회 사용 후 집주인과 다시 재계약을 체결하였다면 임대 기간 종료일 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 계약갱신청구권 행사가 가능합니다.


계약갱신청구권은 주택임대차보호법상 권리이기에 민간임대주택에 관한 특별법 적용을 받는 임대사업자 (지자체+세무서 사업자등록)의 경우 임차인이 임대사업자인 집주인에게 계약갱신청구권을 행사 할 수 없다는데 사실인지?


임차인이 3개월 연속 월 차임 연체 등 거절 사유가 없다면 의무임대기간 동안(현 10년) 계약갱신청구권을 행사할 필요 없이 재계약 요구 시 거절하지 못하므로 굳이 임차인이 계약갱신청구를 하지 않아도 된다. 즉 10년 + 2년(계약갱신청구권사용) 거주 가능.


* 임대사업자는 임차인이 재계약을 요구할 때, 정당한 사유 없이 임차인의 재계약 요구 거절 시 1천만원 이하 과태료.

* 단, 지자체 임대사업자 등록을 하지 않고, 세무서에만 사업자등록만 한 임대사업자는 해당하지 않음.


미등록 임대인 경우


임차인의 계약갱신청구권에 대해 집주인이 직계존비속의 실 거주를 이유로 갱신 청구를 거절할 때 직계존비속이 무상 거주가 아닌 집주인과 직계존비속이 임대차 계약을 체결(유상 거주)하고 직계존비속이 거주한 경우도 계약갱신청구를 거절 할 수 있는지?


집주인과 직계존비속이 임대차계약을 체결하고 거주한 경우도 계약갱신청구 거절 가능한 정당한 사유에 해당합니다.


* 등록임대사업자(세무서,구청 모두 사업자 등록한 경우)인 경우 임대의무기간내에는 실거주 목적 갱신거절이 불가합니다.
* 4년단기임대사업자 자진말소 및 임차인 동의 등이 있는 경우 자진말소 후 거주목적은 가능합니다.


참조 : 

2021년8월31일 문의 주신분의 시청 답변내용입니다.

임차인이 만기 후 이사하겠다는 일자를 통보 받았다면 임대차 기간은 종료된 것으로 보아, 단기임대사업자 1/2이상(2년6개월) 경과 후 자신말소시 세금혜택 및 실거주 목적이 가능한 것으로 봅니다.


- 임차인의 계약갱신청구에 대해 집주인이 직계존비속의 실 거주를 이유로 갱신을 거절할 때 기존 임차인이 보호 받아야 할 2년 이내에 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우 기존 임차인은 집주인에 대해 손해배상을 청구 할 수 있지만 직계 존비속은 제3자에 해당되지 않기 때문에 거절이 가능합니다.


임차인의 계약갱신청구에 대해 집주인이 직계존비속의 실 거주를 이유로 계약갱신청구를 거절한 후 2년 동안 실 거주를 하지 않고, 주택을 양도한다면 계약갱신청구를 거절 당한 임차인은 차 후 손해배상을 청구할 수 있는지?

예) 본인, 직계존비속이 전입신고 후 1달 이내 해당 주택을 양도하는 경우 등....


집주인이 직계존비속의 본인 또는 실 거주를 이유로 계약갱신청구를 거절한 후 2년 이내에 주택을 양도한다면 계약갱신청구를 거절 당한 임차인의 손해배상 청구는

- 주택임대차보호법상 손해배상 청구(제3자에게 임대한 경우)는 못하지만, 민법상 손해배상 청구(제3자에게 매매한 경우)는 가능할 수 있습니다. 

단, 집주인의 불법 행위 사실(입증 필요)이 인정되어야 하며, 집주인이 불법 행위가 아님을 "예) 3개월 이후에 급전이 필요하거나, 자녀 결혼 등의 사유로 자금이 필요해서 양도하는 경우 등" 소명 한다면 기존 임차인에 대한 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다.


계약갱신청구권 행사 시 초일불산입(당일 제외) 원칙은?


임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 사용한다는 의사가 도달 되어야 합니다.

- 2020.12.09 이전에 체결 또는 갱신(묵시적 갱신 포함)된 임대차 계약의 경우는 6개월 전부터 1개월 전까지 기간


예) 2023.06.17 만료되는 임대차로 2개월 전 기준인 경우

- 1일을 제외하고(17-1=16일)

- 2개월을 제외하고(6-2=4월)

- 24시까지(0시) 집주인에게 계약갱신청구 의사가 도달 되면 됨.

= 2023.04.16일 0시까지


계약갱신청구권 시행으로 집주인과 임차인이 서로 분쟁 시 임차인이 계약갱신청구권을 행사하겠다는 말만하고 집주인의 어떠한 연락도 받지 못한 상태인 경우, 또는 집주인이 임차인의 계약갱신청구권에 대한 어떤 답도 못 받는 경우 차 후 분쟁 조정이나 소송 진행 시 우의 여부?


계약갱신청구권으로 인한 분쟁 시 상대방이 어떠한 의사표시 없이 연락 두절이 되었다면, 분쟁 조정이나 소송에서 우의를 점 하기 위해서는 상대방에게 본인의 의사표시를 꾸준하게 전달 했다는 증거를 남겨 놓아야 합니다.

 

지금까지 주택임대사업자의 계약갱신청구권 관련 대표적인 민원 사례 및 답변 내용을 함께 공유해 보았습니다. 주요 핵심 내용인 직계존비속의 거주 목적으로 계약갱신청구를 거부한 후 실 거주 중 매도하는 경우에는 임대를 놓지 않았기 때문에 주임법에 귀책사유는 없지만 민법에 따른 손해배상 사유에 해당할 수 있기 때문에 부득이한 사유를 입증할 필요가 있다는 것입니다.


참조 : 직계존비속의 범위

- 임대차3법  중 계약갱신청구권 관련 직계존비속의 거주목적에 직계존비속의 범위

- 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다. 즉 직접적인 혈연 관계만 가능

- 수직이 아닌 수평 방향인 형제, 자매는 직계가 아닌 방계이므로 해당 없으며, 배우자, 장인, 장모, 시부모, 며느리, 사위도 해당하지 않습니다.


직계존속 : 조부, 조모 - 아버지, 어머니 - 본인

직계비속 : 본인 - 아들, 딸 - 아들 또는 딸의 손자, 손녀


* 공동명의인 경우 직계존비속의 범위가 넓어지겠죠.


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