'코로나 폐업' 자영업자, 상가 임대차계약 중도해지 가능

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'코로나 폐업' 자영업자, 상가 임대차계약 중도해지 가능

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'코로나 폐업' 자영업자, 상가 임대차계약 중도해지 가능 


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제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

[본조신설 2020. 9. 29.]


2020년 9월 29일 신설된 상가건물임대차보호법 10조의9는 코로나19로 인하여 상가 임차인의 차임을 연체하더라도 시행일부터 6개월까지 기간은(2020.9.29~2021.3.29까지) 연체 되더라도 연체로 인하여 임대차계약을 해지할 수 없고, 계약갱신요구를 거절할 수 없으며, 권리금 행사를 방해 할 수 없도록 개정되었습니다. 단, 위 기간 동안의 연체만이며, 그 이전 또는 이후에도 연체가 될 경우에는 계약 해지 등에 해당된다는 것도 알고 계셔야 합니다.


이번에 또 개정되는 상가건물임대차보호법은 코로나19로 폐업하는 자영업자가 중도에 임대차 계약을 해지하고, 임대인에게 계약 해지 통보하면 3개월 후 효력이 발생할 수 있도록 개정됩니다. 


국토교통부는 금번 개정안이 지난 4일 공포 돼 즉시 시행되었다고 5일 밝혔는데요.



상가건물임대차보호법 제11조의2(폐업 등으로 인한 해지권)


①「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제49조제1항제2호에 따라 3개월 이상 집합금지조치 또는 집합제한조치를 받은 임차인이 중대한 경제사정의 변동으로 폐업신고를 한 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지의 효력은 임대인이 해지권 행사 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 발생한다.


「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제49조제1항제2호


제49조(감염병의 예방 조치) ① 질병관리청장, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 감염병을 예방하기 위하여 다음 각 호에 해당하는 모든 조치를 하거나 그에 필요한 일부 조치를 하여야 하며, 보건복지부장관은 감염병을 예방하기 위하여 제2호, 제2호의2부터 제2호의4까지, 제12호 및 제12호의2에 해당하는 조치를 할 수 있다.  <개정 2015. 7. 6., 2015. 12. 29., 2020. 3. 4., 2020. 8. 11., 2020. 8. 12., 2020. 9. 29., 2021. 3. 9.>


2. 흥행, 집회, 제례 또는 그 밖의 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 것


집합금지 : 유흥업소(유흥주점.단란주점.감성주점.헌팅포자.콜라텍)  / 학원 / 실내체육시설 / 노래연습장 / 직접판매홍보관 / 스텐딩공연장 / 스키장 / 썰매장

집합제한 : 식당 / 카페 / 실내체육시설 / 노래연습장 / 직접판매홍보관 / 스탠딩공연장 / 이미용업 / pc방 / 오락실 / 멀티방 / 스터디카페 / 영화관 / 놀이공원 / 대형마트 / 백화점 / 숙박업 등 



새로운 상가건물 임대차보호법에 따르면 정부가 코로나19 등 감염병 예방을 위해 3개월 이상 집합 금지나 집합 제한 조처를 내린 영향으로 폐업한 경우 해당 상가의 임차인에게 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 부여된다고 합니다. 


* 법정해지권은 민법의 사정 변경에 의한 해지권에 기반한 것이라고 합니다. 


관련 내용으로 본다면,

- 코로나19 감염병으로 인한 집합금지 또는 집합제한 조치를 3개월 이상 받았을 것

- 이로 인하여 경제 사정의 중대한 변동으로 인해 폐업을 하였을 것


다만 대부분 자영업자 금융권 대출 안고 폐업하는 경우 대출 상환을 해야 하며, 환산보증금 범위에 대한 내용도 검토해봐야 할 것이며, 위 개정안에 따라 임대인은 중도 해지로 인한 공실 부담이 높아졌습니다. 


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