주택 및 상가 임대차보호법 판례모음

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주택 및 상가 임대차보호법 판례모음

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주택 및 상가임대차보호법 판례모음

상가임대차 보호법 판례 

 

 

올해 들어서 오늘이 가장 더운듯합니다. 이웃님들도 늘 건강에 유의하시길 바라는 마음이네요. 이번주는 화요일부터 토요일까지 쭈욱 모임이 있어서 특히나 건강관리에 신경을 써야 할 것 같습니다.

 

오늘도 역시나 정보글인 주택 및 상가 임대차보호법 판례모음으로 포스팅을 하게 되네요. 최적화된 정보로 꾸준히 찾아뵙겠습니다.^^

 

공인중개사 시험을 준비하시는 분들에게도 좋은 정보가 될 것 같습니다.

 

1. 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구 종기까지 계속 존속하고 있어야 합니다. 결론은 주민등록 이전을 하면 안 된다는 말이죠.

 

Tip.

가. 대항력 : 인도+주민등록(전입신고) 익익부터 효력, 주택 양수인이 임대인 지위 승계

나. 우선변제권 : 대항력+확정일자(공증, 등기소, 법원, 주민센터), 후순위권리자 기타 채권자보다 우선함

 

2. 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 마치고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 이를 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

3. 임차인과의 점유 매개 관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제삼자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.

 

4. 임차인의 지위를 강화시키기 위한 전세권설정 등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 저당권보다 앞선 임차인의 대항력마저 상실되는 것은 아니다.

 

5. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정 계약서를 작성하고 전세권설정 등기를 한 경우에 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인 계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 2ㅔ4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다. 업무용 오피스텔 같은 경우 전입신고가 불가능할 경우 전세권설정 등 기 접수인을 확정일자로 봐야 한다는 내용입니다.

 

  

6. 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 주택 임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용. 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것으로 이에 주택 임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다. 주택 임대차 보호법 역시 실 사용이 주택이면 해당되는데요. 무허가 미등기도 보호됩니다. 다만, 외관이 사실과 다르면 달라지겠죠.

 

7. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마쳤더라도 주택임차인이 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

Tip, 가장 빈번한 사고가 나는 내용인데요. 예를 들어 임대인이 추가 대출을 받고자 잠시 주소를 이전해달라고 할 때가 있습니다. 물론 대출에 대한 이야기는 하지 않고 말이죠. 서슴없이 별일 있겠는냐는 생각으로 주소이전했다가 다시 옮기고 살았던 사례인데요. 추후에 압류가 들어왔을 때 정말 대책 없는 일이 발생하기도 합니다. 할 수 없이 경매로 받게 되는 경우도 생기죠.


 

8. 임대차 계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동. 호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.

 

Tip. 연립주택인 경우는 어떨까요?

- 신축 중인 연립주택인 경우 주의하셔야 하는데요. 최초 신축 중 전입신고 시 동 호수가 없는 상태에서 전입신고를 하셨다면, 추후 동 호수가 특정되었을 때 정정신고 하셔야 하고, 정정신고 하신 날부터 대항력을 취득하게 됩니다.

 

9. 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자는 주택 임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다.

 

 

10. 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

 

12. 증액 제한 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

 

13. 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

 

TIP. 이 부분에서 많은 질문들이 나오는데요. 이 기준을 벗어난 사항들은 적용받지 못한다고 보시면 정확합니다. 혹시나 하는 내용을 역시나 보호받지 못하며, 피치 못할 사정으로 다른 방법이 없는지 문의하여도 보호받지 못 합니다.

 


14. 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.

 

15. 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우 임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

 

16. 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.

임차권 등기 명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

 

- 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도 받은 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

 

- 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

 

- 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

 

 

- 임차인이 임대인의 승낙 없이 제삼자에게 임차물을 사용. 수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 없다.

 

- 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐없한 경우에는 그 사업자등록은 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

 

- 상가건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.

 

Tip. 공장도 마찬가지입니다. 예를 들어서 100평 공장에 벽으로 구획되지 않은 공장을 2개의 사업장이 사용하게 되면 구획된 도면을 첨부하여야 합니다.


 

- 가등기가 경료된 후 비로소 상가건물임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 상가건물의 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 마친 자에 대하여 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다.

TIP. 소유자라 주장하는 자와 계약을 체결하였으나 가등기상의 권리자가 본등기를 하게되면, 실제의 소유자로서 주장하는자와 거래한 계약은 소용이 없게되겠죠.

 

- 계약 갱신 요구권의 최초의 임대차 기간이라 함은 법 시행 이후에 체결된 임대차 계약서에 있어서나 법 시행 이전에 체결되었다가 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.

  

 

쿨럭~ 지금까지 머리 아픈 주택 및 상가임대차보호법 판례 모음이었습니다. 자주 발생되는 내용만 올려드렸습니다만, 사실 판례 내용을 읽어봐도 어떤 말인지 잘 모를 때가 허다합니다. 예를 들어 꼭 그렇다고 할 수는 없지 않다.....라고 말하면 이건 도대체 무슨 말인지 알아들을 수도 없겠죠. 위의 내용처럼 깔끔하게 판례를 해주시면 저 같은 사람들도 쉽게 이해할 수 있을 텐데 말이죠.

 

행복한 하루 되시길 바라면서, 힘찬 한주 되시길 바랍니다.

  

Memo

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