주택임대사업자 세금혜택

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주택임대사업자 세금혜택

스마트 0 10563

고잔동부동산
 

더도 덜도말고 늘 한결같은 행복 가득하시길 바라는 마음입니다. 안산부동산에서 오늘은 주택임대사업자 세금혜택과 관련한 내용을 공유하여드립니다. 

지난번에도 고객분이 전용면적 84㎡ 오피스텔을 매수하여 임대사업을 하려고 하시는데, 세금관련 문의를 주셨던 기억이 나네요. 오피스텔은 주택이 아닌 상업, 업무용으로 기준을 잡고 관련내용을 파악하시는 것이 좋습니다. 

신규분양이면, 건물분 부가가치세가 있습니다. 이부분 때문에 임대사업자등록을 하는 경우가 있습니다.

우선 취득세부터 4.6%를 납부하게되어 있습니다. 단 오피스텔 임대사업을 하실경우 1세대1주택에 포함이 되지 않는다는 것과, 주택임대사업자일 경우 면세이므로, 부게세 납세는 없습니다. 따라서 사업자등록을 따로 할 필요는 없고, 월세수익이 있을경우 면세사업장현황신고와 종합소득세 신고를 하면됩니다. 아울러 2016년까지 임대소득 2,000만원 이하이면, 소득세가 비과세됩니다. 결국 2017년 소득을 2018년 5월에 신고납부하면 되겠죠.
 

매입임대사업자 세제혜택

 


지난 2013년부터 소형 주택을 사서 주택임대사업을 하는 투자자들이 베이비부머 중시으로 크게 늘어나고 있다. 이런 임대사업자를 통상 
매입임대사업자라고 한다. 2014년말 현재 9만1,598명에 달한다. 임대의무기간이 4년으로 8년인 기업형 임대주택 및 준공공임대주택 임대사업자와 구별된다.

 

2015년 12월 29일부터 한 채로도 주택임대사업을 할 수 있다. 또 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년 줄어들었다. 공시가격 6억원 이하 주택(전용면적 149㎡이하)이나 준주택(전용 85㎡이하 주거용 오피스텔. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔)을 사면 된다. 세제혜택을 많이 받으려면 전용면적 60㎡이하를 사는게 좋다.


주택임대사업자가 꼭 알아야 할 세제혜택을 정리했다.


취득세 감면은 공동주택및 준주택(오피스텔)을 최초로 분양받아야 2018년까지 한시적으로 감면혜택을 받을 수있다. 재산세 감면을 받으려면 전용 85㎡이하 2가구 이상을 구입해야 한다. 취득세와 재산세는 2016년부터 최소 납부세액제도가 적용된다. 취득세가 200만원을 초과하거나 재산세가 50만원을 초과하면 15%를 납부해야 한다.


종합부동산세는 공시가격 6억원(비수도권 3억원 이하)이하 주택은 합산배제한다. 단 임대의무기간이 5년이상이다. 과세기준일인 6월 1일 현재 합산배제 주택을 보유할 경우  종부세 신고기한(9월 16~9월 30일)에 주소지 관할 세무서에 합산배제(비과세) 신고를 하면 된다.

 

양도소득세는 임대사업자로 등록할 경우 주택수에 포함되지 않아 일반세율이 적용된다. 또  본인이 2년 거주한 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수있다. 6년 이상 임대 후 양도할 경우 기본 장기보유특별공제(18~30%) 외에 보유기간별로 2%p~10%p 추가공제를 받을 수 있다. 


한편 종합소득세는 월세 임대수입이 2천만원이하는 2016년까지는 비과세다. 하지만 2017년부터는 2주택 이상을 보유한 임대사업자는 임대소득에 대해 분리과세 또는 종합과세로 소득세를 납부해야 한다. 

 

세제혜택 내용

 

취득세 : 전용면적 60㎡이하 면제 - 최초로 공동주택, 주거용 오피스텔을 분양받은 경우 2018년 까지 한시적 감면, 단 취득세 감면세액이 200만원을 넘으면 15% 부과.

 

재산세 : 전용면적 60㎡이하 50% 감면, 60㎡초과 ~ 85㎡이하 25% 감면 - 2가구 이상 매입시, 2018년까지 한시적 감면, 단 재산세 감면세액이 50만원을 넘으면 15%부과.

 

종합부동산세 : 수도권 공시가격 6억원이하(비수도권 3억원이하)합산배제 - 5년임대의무, 6월1일 현재 합산배제 주택을 보유할 경우 9월 16~30일 주소지 관할 세무서에 신고.

 

양도소득세 : 일반과세 6~38%적용 - 주택수에 포함되지 않아 양도세 일반세율 적용, 본인거주(2년)주택 양도세 비과세, 6년이상 보유하고 매도시 장기보유특별공제 2%p ~ 10%p 추가공제.

 

종합소득세 : 월세 연 2,000만원 이하 2016년까지 비과세(사업자등록의무없음) - 2017년부터 2주택 이상(1주택 9억원 초과 포함)이면 과세, 월세 연 2,000만원 이하는 분리과세(총수입금액에서 필요경비율 60%를 먼저 공제한 후 추가로 400만원을 공제한 다음 14%적용)와 종합과세(근로소득 사업소득 포함)중 택일, 월세 연 2,000만원 초과는 6~38% 종합과세(누진세), 3주택 이상(부부합산)인 경우 보증금 합계가 3억원을 초과하면 3억원 초과분에 대한 간주임대료 2.5% 적용, 2016년까지 85㎡이하 기준시가 3억원이하는 주택수에서 제외.

 

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