임대사업자 피부양자 자격요건 및 건강보험료 등

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임대사업자 피부양자 자격요건 및 건강보험료 등

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임대사업자 피부양자 자격요건 및 건강보험료 등 


주택임대사업으로 인하여 부담하여야 할 것과 의무가 늘고 있습니다. 특히 임대소득으로 인하여 피부양자에서 지역건강보험료 납부 의무자로 변경될 수 있으며, 등록임대사업자는 임대보증금에 대한 보증보험료를 의무적으로 가입하여야 하고 위반시 2,000만원 벌금, 2년 이하의 징역에 처하게 됩니다. 보증보험료의 75%는 임대인이, 25%는 임차인이 부담하게 되는데요. 신규 등록임대사업자는 2020년8월18일부터, 기존 등록임대사업자는 내년 8월 18일부터 의무적으로 가입하여야 하며, 임대인의 신용등급과 부채비율에 따라 전세금 5억일 경우 매2년마다 최저 99만원에서 438만원의 차등 비용이 발생합니다.    


임대소득 연간450만원 발생 시 건강보험료는 얼마가 될까요? 지금부터 임대사업자의 피부양자 자격요건과 건강보험료 증가액 및 임대사업자의 자동등록 말소에 따른 문제점 등에 대하여 알아보겠습니다.



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참고로 사업소득이 1원이라도 발생하면 피부양자 자격이 박탈됩니다.



피부양자 인정 기준


-부양요건, 소득요건, 재산요건 중점적으로 3가지 요건 모두 충족해야 합니다. 


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주택임대사업자로 등록한 경우와 임대사업자 미등록의 경우

건강보험료 피부양자 자격유지를 할 수 있는 조건에 대하여 알아보겠습니다. 


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결론적으로 과세표준 0원이 되기 위한 조건은 등록임대사업자는 1천만원 이하, 미등록은 400만원 이하이여야 합니다.

주의하실 내용은 주택임대사업자 등록은 세무서, 관할구청 모두 등록 한 경우만을 말합니다. 또한 기타소득이 연 2천만원 이상은 경우에는 기본공제를 받지 못합니다.


주택임대사업자로 등록한 경우 총수입 10,000,000원 x 필요경비율 60% = 6백만원 공제, 4백만원에서 기본공제 4백만원 공제 = 과세표준 0원입니다.


이때 나온 과세표준을 건강보험공단에 제출하게 되며

- 임대사업자 등록의 경우 수입금액 1천만원 초과 시 피부양자 자격 박탈

- 임대사업자 미등록의 경우 수입금액 400만원 초과 시 피부양자 자격 박탈이 됩니다.


즉 수입금액 - 필요경비율 공제 - 기본공제 = 과세표준 0원인 경우 피부양자 자격이 유지됩니다.


매년 신규 부과자료(직전연도 소득 및 재산등의 자료) 연계로 피부양자 자격이 상실되거나 보험료가 변동되거나, 지역가입자로 가입되거나 하여 12월1일부터 변동분이 적용됩니다.


피부양자는 부양가족이면서 소득과 재산이 일정기준 이하여야 합니다.


예시를 들어보겠습니다.


자녀의 직장보험 피부양자로 등록되어 현재 건강보험료 0원인 상태에서  월세 소득인 총 임대 수입이 450만원을 신고하면서 지자체에 임대사업자 등록을 안한경우 건강보험료 부담액이 얼마나 증가하는지 예시를 들어 봅니다.


재산세 과표 5억5,000만원, 국민연금 수령액 연 900만원을 받고 있다가, 지자체 임대사업자 등록을 안하고 2019년 총 임대 수입 450만원이 발생되었을 경우 건강보험료는 얼마가 추가되는지 예시를 들어봅니다.


재산세 과표 5.4억 초과 ~ 9억 이하인 경우 이자,배당,근로,사업,연금,기타소득 합계 1천만원 이하인 경우(연금900만원) 피부양자 자격을 유지할 수 있으나, 임대수입 450만원이 추가되는 경우, 임대사업자 미등록 시 수입금액 (450만원 X 필요경비공제 50%) - 기본공제 200만원 = 과세표준 25만원으로 피부양자 자격을 상실하게 됩니다.


소득세 = 과세표준25만원X분리과세 14% = 3만5,000원

건강보험료 = 월 21만3,910원, 연간 256만6,920원을 납부하여야 합니다. 


총 임대수입 450만원에서 소득세와 건강보험료을 공제하면 수리비용 등이 없다하여도 1,898,080원이 실질 임대수입이 될 것입니다. 

소득세는 얼마 안되지만, 건강보험료로 지출되는 비용이 (장기요양보험료 포함) 임대소득의 57%입니다. 주변에서 건보폭탄이란 말이 나올만도 하네요.


이런부담을 줄이려고, 주택임대사업자롤 등록을 하게되면 역시나, 전.월세보증보험에 의무적으로 가입하여야 합니다.


주택임대사업자로 등록할 경우 소득세 감면 및 건강보험료 감면 비교


1년 임대수입 2,000만원이고 재산세 과세표준이 6억원인 경우


- 소득세법상 사업자 등록만 한 경우

과세표준 800만원, 건강보험료 연간 324만3,120원(월27만260원)


- 소득세법상 사업자 등록 + 민.특.법상 임대사업자 등록(8년)한 경우

과세표준 400만원 80%감면, 건강보험료 연간 56만1,960원(월4만6,830원)이 될까요???

아닙니다.


따져봐야 할 내용이 있습니다. 

1. 건강보험료 감면은 주택 인상분의 40% 또는 80%감면

- 건강보험료 전체 감면이 아닌 주택임대소득으로 인한 건.보.료 증가분의 40% 또는 80%감면으로 미미함

- 피부양자에서 지역가입자로 최초 전환 시 40% 또는 80% 감면 여부는  미확정

참조 : 국민건강보험공단 답변

주택임대수입으로 인한 건강보험료 감면

연 2천만원 이하 주택임대수입에 의한 임대소득이 연계된 이후, 건강보험료 증가분에 감면제도 마련

○ 대상 : 임대주택을 등록한 자 (미등록자 감면제외)

피부양자 탈락자 등에 대하여 종합소득(주택임대소득)으로 인한 보험료 증가분

○ 감면 : 임대등록기간에 따라 4년임대시 40%, 8년임대시 80%

○ 요건 : 한시적 적용 원칙하에 2020년말까지 분리과세 대상 임대주택 등록시

○ 기간 : 2020.11월분 보험료부터, 임대등록기간중 잔여기간

 


2. 주택임대사업자의 건강보험료 감면 혜택 만료

2021년 까지 감면

- 2021년 이후 연장 여부는 미정입니다.


아울러 주택임대사업자 보증보험 2020년 8월18일부터 의무가입으로 변경됩니다. 


보증보험료는 임대인과 임차인이 3대1로 나눠서 부담하며(75%/25%), 신규등록 주택은 2020년 8월 18일부터, 기존 임대등록 주택의 경우 법시행 1년 이후 신규 계약체결부터 적용하게 됩니다.


임대인 위반시 2천만원 이하의 벌금 또는 2년 이하의  징역입니다. 과태료도 아닌 벌금형에 징역까지....단, 가입 시 25% 부담을 해야할 의무가 있는 세입자에 대한 처벌 규정은 없습니다.


임대인의 신용도가 낮고 부채비율이 높으면 보증료도 올라가게 됩니다. 사전에 임대인의 신용도과 부채비율까지 확인해야하는 세상이 왔습니다.


전세금 5억원 아파트 예상 보증보험료 등급별 차이 비교

 

최소요율 0.099% : 집주인 신용등급 C01, 부채비율 60%이하일 경우

집주인 부담 보험료 74만2500원 세입자 부담 보험료 24만7500원 총 보험료 99만원


최대요율 0.438% : 집주인 신용등급 C06, 부채비율 120%이하일 경우

집주인 부담 보험료 328만5000원 세입자 부담 보험료 109만5000원 총 보험료 438만원


* 2년 계약 기준이며 연장시 추가 납부를 해야 합니다.

* 단독주택 보증료율은 아파트의 1.3배로 더 높습니다.


다만, 등록된 임대주택이 아닌 경우 미적용입니다.


연간 총 수입이 1천만원을 초과할 경우 주택임대사업자로 등록하신 분들은 다른 절세 혜택(거주주택비과세, 종부세, 양도세, 장특공, 소득세 등)에 집중하시는 것도 효과적인 대안일 수 있습니다.


하지만 임대사업자 제도 변경으로 절세 혜택도 불가하거나 축소될 수 있습니다.


임대사업자 제도 변경에 따른 변동되는 내용


- 임대사업자 자진말소 시 과태료 없이 등록말소 시점까지 세제혜택을 받을 수 있는 유형 :

아파트 외 다세대,다가구,오피스텔 등의 경우 4년 단기임대사업자도 임대주택 자진말소는 가능하나, 앞으로 폐지가 되지 않고 유지가 되는 임대주택 유형의 경우 자진 등록말소 시 과태료가 부과되고, 등록말소 시점까지 세제혜택을 받기 위한 요건을 총족하지 않았다면 세제혜택을 받을 수 없으며, 이미 받은 세제혜택은 다시 반환해야 합니다.


- 장기보유특별공제 70%와 양도소득세 100%세액감면 혜택 : 아파트 불가

아파트는 단기,장기 모두 폐지가 되므로 이미 등록된 준공공임대(장기)사업자의 경우 8년 의무임대기간 종료 시 자동 등록말소로 10년 이상 임대요건을 충족 못해서 장기보유특별공제 70%와 양도세 100% 세액감면은 받을 수 없습니다.

 

- 자진말소 가능 여부

폐지 될 유형의 임대주택 자진말소는 세입자가 동의하지 않으면 자진 말소 불가능하며, 자동말소는 앞으로 폐지 될 임대주택 유형인 4년 단기임대(매입,건설)과 8년 아파트 장기매입임대의 경우만 해당됩니다.

 

- 법 시행일 2020.8.18 이전에 이미 의무임대기간이 종료한 임대주택 :

법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. 따라서 민간임대주택법에 따라 등록말소 되므로 별도의 등록말소 신청 등 민원절차 불필요하지만 담당부서에 꼭 확인하시길 바랍니다.


- 자동등록말소 또는 자신등록말소 이후 해당 주택을 다시 10년 장기임대로 재등록 여부 :

가능하나 2년이 지난 후 가능합니다.


- 자동말소 대상인 단기민간임대, 아파트 장기일반매입임대의 경우 종전 임대주택도 포함 여부 : 

종전 법에 따라 등록된 단기3년,4년,5년 민간임대주택과 아파트 장기일반매입임대도 포함합니다.

참조 : 
- 주택임대사업자로 등록하면 주택 수에서 제외되는지?

 거주 주택 양도소득세 비과세 특례만 적용되며 주택 수 포함됩니다.


- 사업의 포괄 양도.양수 시(A에서 B로) 잔여기간만 의무 임대하면 되는가?

 과태료는 면제 되지만 세제 혜택은 불가 합니다.

ex. A가 8년 임대 중 5년만 임대하고 B에게 양도

A : 세제 혜택 받은 것 모두 반환 해야 함.

B : 양수 받은 시점부터 다시 8년 임대 해야 함.


본 내용은 참조용이며, 상이할 수 있기에 관련 관공서 담당부서 담당직원과 반드시 확인 후 결정하셔야 합니다. 

Memo

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