상가건물임대차보호법개정방안

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상가건물임대차보호법개정방안

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수익형상가에도 대출규제 강화 

 

 

상가대출을 알아보다가 포기하는 투자자들이 늘고 있습니다. 이런 분위기는 상가매매가격에도 영향을 미칠것으로 보이며

대출안고 상가를 매수하려던 예비임대사업자들에게는 영향이 클 것으로 보입니다.

 

이런 대출규제는 경매도 예외없이 적용을 받고 있습니다. 감정가 또는 낙찰가의 최고 90%까지 가능했던 경매대출도 이제는 50%대로 대출규제를 받고 잇으며, 투기지역의 주택을 담보로 대출을 받아 상가를 투자하려고 은행에 알아보면 30%이상 대출을 받기 힘들다는 통보를 받게됩니다.

 

또한 상가건물임대차보호법 개정방안을 마련중으로 이부분도 발표 및 적용되면 임대사업자에게는 적지않은 영향을 줄 것입니다.


최근 정부가 개정하려는 방안 중 가장 핵심적인 내용은

 

- 상가건물임대차보호법 보호대상 환산보증금의 범위가 현행은 임대차 계약의 60~70%수준으로 서울 4억원이하인데

임대차 계약의 90%이상으로 환산보증금을 높일 것으로 추정되며, 


- 임대료 인상률은 현행 연 9%미만에서 더 하향조정하는 방안과, 


- 계약갱신청구권 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안입니다.

 

법무부가 발표한 내용에 따르면 최저임금 인상에 따른 부담 완화를 위한 소상공인.영세중소기업 지원을 위한 상가임대차법제 개선으로 안정적 임차환경 조성을 마련한다는 취지입니다.

 

"최저임금 인상에 따른 부담완화를 위한...."이라는 것이죠.

 

발표 내용은 이렇습니다.

 

첫째, 상가임대차 보호의 사각지대를 축소하겠습니다. 

 

- 상가임대차에 대한 실태조사 등을 거쳐 전체 상가임대차의 90% 이상이 보호를 받을 수 있도록 「상가건물 임대차보호법」(이하 “상가임대차법”)의 적용범위를 정하는 환산보증금*을 상향할 계획입니다(상가임대차법 시행령 개정, ’17.12.).

- 현행법상 권리금 보호규정 적용대상에서 제외되어 있는 대규모점포에 해당하는 전통시장을 권리금 보호대상에 포함시키는 상가임대차법 개정을 추진하겠습니다.  

 

둘째, 장기간 안정적으로 임차할 수 있는 환경을 조성하도록 하겠습니다. 

 

- 상가임대차에 대한 실태조사 등을 거쳐 보증금・임대료 인상률 상한(現 9%)을 합리적으로 인하하겠습니다(상가임대차법 시행령 개정, ’17.12.).

- 계약갱신청구권 행사기간 연장, 상가건물 재건축・철거 시 임차인 보호 방안 관련, 각계 논의 및 관계부처 협의 등을 거쳐 합리적인 조정안을 적극 마련하겠습니다. 

- 임대차분쟁의 신속한 해결을 위해 주택임대차 분쟁조정위원회 운영성과를 바탕으로 상가임대차 분쟁조정위원회 신설을 검토하겠습니다. 

 

임대인과 임차인이 상생할 수 있는 합리적인 방안을 마련하겠다고하는데요. 내용을 보시면 아시겠지만 임대인은 아닌 것 같습니다.

 

비주택 수익형부동산에서 1층은 평균 4퍼센트대(분양은 평균 6%대)의 수익률으로 보이고 있으며, 대출안고 임대사업을 하는 임대사업자에게는 금리인상과 임대료 인상률 하향조정이 가장 큰 악재일 것입니다. 

 

또한 지금까지 관행적으로 유지되온 취득세율 4.6% 및 실거래가격에 대한 취득세 납부가 아닌 기준시가와 실거래가를 비교하여 높은 금액으로 취득세를 납부하는 상식적으로 이해하기 힘든 과세방식에 대한 개선없이, 상가건물임대차보호법의 임대료 인상률 하향조정방안과 갱신기간 연장방안만을 발표한다면 형평성이 기울어졌다고 볼 수 밖에 없을 것입니다.

 

결국 현 정부의 규제책은 주택과 비주택을 가리지 않을 것이며, 가장 근본적인 부동산 정책기조는 서민 중 형편에 맞지 않게 무리한 대출을 받아 주택과 비주택을 구입하지 말라는 것입니다. 현금 유동성이 풍부한 대출없이 투자하는 사람을 규제하는 것이 아닙니다.

 

반면 임차인에게는 희소식이 될 것으로 보이지만 사실은 크게 반가운 소식이 아닐 수도 있습니다. 이미 서두에서 법무부가 발표한 근본적은 원인은 "최저임금인상"입니다.

 

[법무부발표내용클릭]

 

원인이 최저임금인상이였으며, 이로 인하여 부담이 가중되는 임차인을 위하여 환산보증금을 올려 임대료 인상률제한을 받는 임차인의 범위를 넓히고, 임대료인상을 하향조정하면서, 계약기간갱신을 5년에서 더 늘려주겠다는 것인데요.

 

계약기간갱신이 만료된 이후에는 임대료인상률을 정부가 규제할 수 없기에 지금부터 보이지않는 임대료폭등이 예상되고 있습니다.

 

예를들어 안산의 경우 2억4천만원(2010.7.21기준)이며, 보증금 2천만원, 월세 221만원이면 환산보증금을 초과하게 됩니다. 

 

방안을 적용해서 90%라고 해도, 월세 27만원 인상하면 환산보증금을 초과하게됩니다. 새로운임차인에게 평균 2칸정도 크기의 상가라면 큰 무리는 아닙니다. 따라서 임차인을 구하는데 어려움이 없다는 것입니다.

 

결국 주택시장과 동일하게 비주택시장도 현금유동자금이 넉넉한 임대인과 소액투자 또는 1개호실의 투자자보다는 2개이상의 상가와 규모가 있는 상가를 보유하면서 환산보증금 인상에 영향이 없는 임대인에게는 상관없는 방안이 될 것입니다. 즉 환산보증금 규제에 영향이 없으면 임대료인상에도 영향이 없다는 것이죠.

 

 

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