믿고 투자할 수 있는 상가 고르는 법

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믿고 투자할 수 있는 상가 고르는 법

안산부동산 0 14435

깊어가는 가을과 함께 단풍 여행지로 이번에는 가평 조무락골를 선택했습니다. 예전에는 한국관광공사에서 진행했던 여행지 탐방체험을 다녀오기도 했었는데요. 이번 가을은 어느 때보다 더욱 아름다운 단풍으로 물들일 것 같아 꼭 다녀올 계획입니다.

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이번시간에는 믿고 투자할 수 있는 상가 고르는 법에 대한 내용으로 함께하고자 합니다. 최근들어서 저금리 기조는 지속될 것으로 전망되면서, 수익형 부동산을 찾으시는 수요가 증가하고 있지만 선택의 폭이 넓지않고 매물도 줄어드는 현상이 발생하면서, 망설이게 됩니다.


매도매물인 공급이 줄고 있는 현상을 보이고 있는데요. 특히 상가매물 매수가 더욱 어려운 상태입니다. 매도하더라도 이정도의 수익이 나는 부동산을 얻기도 힘들고, 은행금리와 비교해도 큰 폭의 차이를 보이고 있기 때문이기도 하며, 미래가치도 예측했을 때 시세차익까지도 바라볼 수 있다는 기대 심리가 높아지면서, 거래 사례는 그리 많지 않습니다.


최근 안산의 동향을 보면, 아파트는 매물이 극감하면서, 가격이 상승하고, 오피스텔 역시 공급이 줄면서, 강 보합세를 보이고 있는 상태로 상가 역시 매물이 줄면서 월세 인상 폭이 높아지고 있는 실정입니다.



 
TIP

1. 수익률을 본다면 2층이상 상가에 투자!

2. 가치를 본다면 1층 상가에 투자!

3. 입점을 원하면 업종에 맞는 상가에 투자!

 


상가를 고르는데 가장 핵심적인 내용은 무엇일까요?


수익률에 관심 있는 분, 가치에 관심 있는 분, 입점하여 향후 직접 운영하시는 분 등 다양한데요. 아래 사례를 들어보면서 시작해보겠습니다. 



1. 위치 : 가장 중요한 내용인데요. 위치를 보실 때 대부분 타 지역과 비교해서 말씀을 하십니다. "00동 00상가는 유동인구도 많고, 상가도 많아서 그곳과 비교하면, 70퍼센트 수준인데" 등 비교를 잘 해주시는데요. 비교하는 것은 좋지만, 분석하고 결정하는데 큰 도움이 안 됩니다. 위치는 매물의 지역 위치만 보셔야 좋습니다. 이 지역분석 결과 본 매물은 지역에서 어떤 면이 장점이고 어떤 면이 단점인지 보셔야 보다 정확한 선택을 하실 수 있습니다.

 

상가를 임대 놓으실 때, 고잔동에서 음식점을 하실 분이 초지동과 비교하며 임차 매물을 찾지는 않습니다. 그 지역에 가서 지역특성에 맞는 임차 매물을 찾게 되죠. 지역에서 좋은 위치와 평수 및 보증금, 월세 등 꼼꼼하게 따져보고 선택하시는 임차인을 맞추시려면, 지역분석을 비교하셔도 큰 도움이 되지 않습니다.

 

다만, 건물에서의 위치는 보셔야 합니다. 건물의 코너 자리인지, 이면 도로인지, 대로변 방면인지, 외부에 간판을 설치했을 때 잘 보이는 곳인지 등 건물 자체에서의 위치는 매우 중요합니다. 

 

 

 

2. 가격 : 가격은 비교해보셔야 합니다. 특히 타 지역과도 비교하셔야 하며, 최근 매매 거래 사례 가격도 비교해 보셔야 합니다. 최초 분양 당시 가격도 비교해 보시면 좋은데요. 층별 및 건물의 방향에 따라서도 분양가격이 다를 수 있습니다.

 

예를 들어 2층 분양가격이 400만원대 였는데, 현재 매물가격은 230만원대로 나왔다면 가격 측면에서 메리트가 있겠죠. 아울러 최근 2층 주변 비슷한 상가의 매매 사례 가격이 300만원대라면 향후 시세차익까지 바라볼 수 있는 상가라고 예측해 보실 수 있으며, 타지역 상권의 비슷한 상가의 가격대가 400만원대라면, 결정에 큰 도움이 될 것입니다.

 

이런 정보는 결국 공인중개사사무소에서 받아보셔야 하는데요. 상가를 전문으로 하시는 부동산에서는 대부분 지역별로 어느 정도인지는 알고 계십니다. 예전과 다른 공동중개가 활성화되어 있기 때문에 여러 곳을 다니지 않고 파악할 수 있죠.

 

3. 용도 : 1층 상가 중에서도 용도에 따라 입점이 불가능한 상가도 있습니다. 예를 들어서 일반음식점이 입점해야 하는데, 주차 대수가 모자라 입점이 불가능한 경우도 있죠. 아울러 2층 이상 특히 학원인 경우에는 더욱 세밀하게 파악해야 합니다. 또한 입점하고자 하는 업종의 용도에 따라 보증금과 월세를 높게 받을 수도 있고, 소유자가 시설을 꾸며서, 인허가를 받은 후 수익률을 높이는 방법도 있습니다. 최근에도 공실인 상가를 인수하시게 하여, 시설 후 인허가를 받아 수익률을 높여드린 사례도 있습니다.

 

4. 가로폭이 넓은 상가 : 1층 도로변에 위치한 상가로 사거리 코너 상가가 아닌 경우 동일한 가격이거나 세로길이가 넓은 상가보다 다소 가격이 높더라도, 가로폭이 넓은 상가가 좋습니다. 동일한 월세인 경우 2칸으로 나누어서 임대를 하여도 되며, 임대료도 높일 수 있습니다.

 

 

 

5. 주변 매매 사례 : 주변 상가의 매매 사례와 시세를 분석해보셔야 합니다. 예를 들어볼까요? 1층상가 중 분양 66py에 전용 34py인 상가가 매도 의뢰 가격 5억2천만원에 나왔습니다. 보증금 3,000만원에 월세 250만원으로 2칸을 모두 사용하고 있으며, 수익률은 융자없이 6.1퍼센트로 4.5퍼센트보다 높은 수익구조입니다.  옆상가는 매도 상가와 비교해서 면적이 1/2인 상가로 최근에 경매로 나왔는데요. 경매로 나오기 쉽지 않은 위치였고, 낙찰가격이 27,400만 원이었습니다.

 

같은 면적 기준으로 하면, 54,800만원이 되는데요. 경매로 낙찰받은 상가보다 현매도가격이 낮다는 결론이 나옵니다. PY당 가격이 보통 1,500만원 이상하는 지역으로 현 매물은 780만원대이고, 수익률도 높으면서 상단 그림에서 보시듯 2번인 가로폭이 넓은 상가입니다. 이렇게 사례 비교를 해보시면 결정에 큰 도움이 되겠죠. 참고로 경매로 상가를 낙찰 받으실 때는 관리비 연체 등을 꼼꼼히 따져봐야 하는데요. 물론 관리사무소와 관리비 납부에 대하여 충분히 협의하시면 절감하실 수 있습니다.

 

6. 대지권지분 : 상가를 매매하다 보면 가끔 대지권 지분이 없는 상가를 보게 됩니다. 최초 분양 후 개별 매매를 할 당시 틀림없이 대지권 지분 이전을 하라는 통보를 받았을 텐데요. 그때 미루고 있다가 지분등기를 하지 않은 사례가 빈번합니다. 이런 경우에는 중간생략등기가 아닌데요. 다만 최조 분양받은 소유주로부터 매수 받는다면 문제없지만, 몇 번을 매매한 상태에서 최초 분양자를 찾기란 하늘에서 별을 따는 것만큼 어렵습니다. 다행히 탐문을 하여 찾은 경우도 있지만 그렇지 않을 경우 소송 등의 방법도 강구하여야 합니다. 또한 등기 시점에 따라 재산세 납부자가 달라질 수 있기 때문에 확인해보시는 것이 필수입니다. 대지권 지분등기비용에 대한 특약도 확인하시길 권장 드립니다.

 

 

이 정도만 파악하고, 상가를 거래하시면 큰 문제없이 안정적인 수익을 얻으실 수 있습니다. 믿고 투자할 수 있는 상가 고르는 법에 대하여 공유드리면서, 꼭 말씀드리고 싶은 것은 월세 받고 시세차익까지 바라볼 수 있는 상가라면 빠른 결정을 하셔야 한다는 것입니다. 임대차뿐만 아니라 매매도 기다려주지는 않기 때문이죠. 틀림없이 계약해도 누군가는 계약을 하기 때문입니다. 

 

상가건물임대차보호법이 개정될 시기에 5년간 계약 갱신은 임대차 보호법을 적용받지 못하는 임차인도 해당되며, 권리금에 대한 내용도 개정될 예정이며, 특히 임대 사업자에 대한 세금에 대하여도 잘 알아보시길 바랍니다. 또한 건물분에 대한 부가가치세를 납부하셔야 한다는 것도 유념하시고, 임대 사업의 포괄 양도양수 계약서도 받아 놓으시길 바랍니다. 계약서 특약란에 한 줄 적혀있다고 포괄 양도양수가 아님을 반드시 기억하세요.

 

더도 덜도 말고 늘 한결같은 가을 단풍이 올해도 화사하게 선보일 것 같네요. 내일 휴무일에 멋진 계획 세우시고 아름다운 가을 나들이를 다녀오세요.

 

 

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