간이과세자인 임차인의 상가 임대료 세금계산서 수령과 부가가치세 신고

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간이과세자인 임차인의 상가 임대료 세금계산서 수령과 부가가치세 신고

안산부동산 0 212268

오늘도 차분한 날씨와 함께 행복한 시간 되시길 바랍니다.


안산에서 상가계약을 하면서 종종 발생하는 문제의 사례 중 부가가치세에 대한 논란에 대한 내용인데요. 
일반사업자의 상가 임대료 세금계산서 발행과 간이사업자의 임대료 부가세의 납부 여부 및 보증금 간주임대료 게산방법 등에 대한 정리가 필요할 것 같아서 안내를 해드립니다.

 

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우선, 상가에 대한 임대차 계약시 내용입니다.

 

"부가가치세는 공급받는자(임차인)가 지불하고 공급자(임대인)가 대신 납부하는 간접세입니다.

  따라서 부가세 납부는 항상 최종 소비자가 지불하는 것입니다."

 

이 기준이 흐트러지면 계약시 또는 계약 후 월차임을 지급할 시기가 도래해서 임대인과 임차인간에 마찰이 발생합니다. 임차인과 임대인이 일반과세자 또는 법인인 경우에는 이런 마찰이 발생하지 않습니다.

 

서로간 공급대가에 대한 부가가치세를 지불하고 지불받은 만큼 세금계산서를 발행하여 주면 매출발생납부 또는 매입세액 공제를 받으면 끝입니다.

 

문제는 양당사자 중 일방이 일반과세자이거나 간이과세자인 경우입니다. 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.

 

따라서 임대인과 임차인이 간이과세자인 경우 세금계산서를 발행하지 못하고, 세금계산서를 받을 수 없죠.

 

임대인의 사례)

 

임대인 A는 일반과세자인 임대사업자로 사업자등록을 하고 최근 B임차인(간이과세자)에게 임대보증금 4천만원에 월임대료 250만으로 하는 임대차계약을 하였습니다.

 

공인중개사사무소의 특약사항에 "부가세는 별도"로 한다. 라는 조항으로한 임대차계약을 하고, 1달이 지나 임차인에게 세금계산서를 발행하였으나, 임차인은 간이과세자로 부가세환급을 받을 수 없다며 세금계산서는 필요하지 않으니, 월차임 250만원만 입금하였다고 합니다.

 

ㄱ. 이런경우 어떻게 해야할까요? 부가세를 받지 못하니 그냥 임대인이 손해보고 신고해야 하나요?

ㄴ. 정확하게 설명하지 않았다고, 중개사고로 공인중개사가 책임을 져야 할까요?

 

결론은 모두 아닙니다. 임대인이 일반사업자인 경우에는 임차인이 일반사업자이든 간이사업자이든 아니면, 사업자가 아니든.....

 

일반 사업자인 임대인은 월차임과 관리비가 있는 경우 관리비를 포함한 금액에 대하여 매월 매출세금계산서를 발행하여야 할 의무가 있습니다.

 

부가세를 받아서 확정신고 및 세무서에 부가세를 납부하여야 할 의무까지 있습니다.

 

특약사항에 부가세제외, 부가세는 별도임, 부가세불포함으로 계약을 하셨다면, 부가세 10%는 당연 납부하여야 합니다.

 

특약조항이 없거나 포함으로 할 경우에는 월차임에 나누기 1.1을 하여서 일반과세자는 세금계산서를 발행하면 되겠죠.

  

저같은 경우에는 간이사업자와 일반사업자 2개가 있는데요.^^ 간이사업자인 경우에는 제 해당업종이 부가세가 1.5% 인정받고 있습니다.

 

하지만 일반사업자인 공급업체에서는 부가세10%를 포함한 금액을 청구하고 있죠. 그렇다면 논리상으로 8.5%는 제가 손해를 보게됩니다......*

 

이런경우 종합소득세신고시 인정받지 못한 8.5%에 대하여는 필요경비로 인정받으시면 됩니다. 임차인은 간이사업자라 하더라도, 임대인이 일반사업자이면 부가가치세를 주고 세금계산서를 발급받으셔야 합니다.

 

예를들어 월차임이 250만원에

 

ㄱ. 부가세별도인경우 공급가 2,500,000원 + 부가세 250,000원 = 2,750.000원을 지급해야함.

ㄴ. 부가세포함인경우 공급가 2,272,727원 + 부가세 227,273원 = 2,500,000원을 지급해야함.

 

1. 임대인은 보증금 간주이익에 대한 세금도 정규영수증외 매출분란에 기입 후 납부해야 하므로 임차인보다는 세금을 더내야 합니다.

2. 임대사업자는 "부동산임대명세서"를 작성하여 제출하게 되어 있습니다.

3. 당연히 해당 임대차계약서 사본도 함께 제출하여야 하죠.


생필품을 구입하실 때, 부가세 포함된 가격으로 구입 하셨듯이 최종 공급받는분이 부가세를 지급하고, 판매자는 부가세를 대신 납부하시는 것이라 생각하시면 됩니다. 부족한 논리겠지만,

 

면세를 제외한 상품을 구입하시면서 부가세 제외한 가격으로 주세요...라고 할 수 없죠. 상품에 부가세별도인지 포함인지 특약사항이 표기되어 있지도 않지만 당연히 포함된 가격을 지불하고 있듯이 그렇게 생각하시면 됩니다.

 

 

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받대로 임대인이 간이사업자인경우도 마찬가지 입니다. 간이사업자인 임대인은 세금계산서를 발행 할 수 없습니다. 임차인이 세금계산서를 발급받지 못하므로, 지출비용에 대한 것은 종합소득세 신고시 필요경비로 공제하시면 되겠네요. 이상 상가 임대차 계약시 일방이 간이사업자인 경우에 부가세 발행과 지급에 대한 내용이였습니다.

 

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