계약금과 중도금

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계약금과 중도금

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계약금과 중도금
 

 

계약시 (계약금 지불 후)에 해제를 하려고 할 때에 법적 효력은?

 

계약당시에 금전 기타 물건을 계약금이나 보증금의 명목으로 상대방에 교부한 때에는 당사자간의 별도 약정이 없으면 한쪽에서 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 약정을 해제(해약)할 수 있으며, 또는 계약금을 받은 사람은 계약금액의 "배액"을 배상하여 "해약"할 수 있다.

 

 

계약 후 24시간 이내에 해약은 가능한가?

 

계약 후 24시간 이내에는 계약을 해지하여도 상관없다는 말이 있다.(계약금을 떼이지 않는다는 등) 이러한 말은 법적으로 근거가 없는 잘못된 말이다.

 

계약은 쌍방이 합의 후에 계약체결을 하는 것이기 때문에 계약당시 어떤 특약이 없는 한 임의로 계약을 해지할 수 없다.

 

그러므로, 매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금을 배상하여 주어야 계약을 해지할 수 있다.

 

 

계약금의 효력

 

계약을 할 때에 매수인이 교부하는 계약금은 "계약해제권"을 유보하는 해약금의 성질을 갖는 것이 보통이며, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기함으로써, 매도인은 그 배액을 교부함으로써 매매계약을 해제 할 수 있다.

 

이경우에는 손해배상의 문제는 발생하지 않는다.(당사자간의 별다른 약정이 없는 경우)

 

쌍방의 계약 이행이 순조롭게 되면 이 계약금은 대금의 일부로서 충당되며, 계약금은 통상 대금의 10%정도 한다.

 

 

중도금의 효력

 

부동산 매매 시 매매대금의 40~50%정도를 중도금으로 교부하게 되는데, 이것이 비록 그 액수가 10%정도밖에 안되어도 엄연히 대금의 일부로 보게되며, 이 중도금의 지급으로 매수인은 계약의 이행에 착수한 셈이 된다.

 

따라서 일단 중도금을 받은 매도인은 계약금의 배액을 교부하고 계약을 해제 할 수 없게 된다.(민법 제565조 1항 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금액을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다)

 

중도금을 지급 시에 매수인은 매수인의 권리를 확보하기 위하여 소유권이전 청구권 보전의 가등기를 신청해두는 것도 좋다. 그리고, 중도금을 지급 하기 전에는 계약 때와 같이 등기부 등본을 떼어보는 것이 좋다. 왜냐하면 그 사이에도 물권변동이 있을 수 있기 때문인다.

 

 

중도금 이행을 하지 않을 경우는?

 

부동산매매, 계약서 서식에 인쇄된 내용 중 이행약정 내용에 매도인은 중도금을 지불하기 전에는 계약금액의 배액을 배상하고 또한 매수인도 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 인쇄되어 있다. 이의 내용을 계약 이행자가 중도금을 지불하지 않을 경우 또한 매도자가 계약을 불이행할 경우 계약금액의 배액을 배상 또는 계약금을 포기하고 계약을 해약할 수 있다는 것이다.

 

  

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