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전세재계약시 주의사항과 계약서 확정일자 받는방법

 

2012년 4월말 전세보증금 5천만원에 월15만원으로 계약을 하였는데요, 2013년 4월에 근저당권 설정 5천만원 설정되어 있습니다. 2014년 4월 말에 보증금 1천만원을 증액 요청하여 총보증금 6천만원에 월15만원으로 재계약을 하여야 하는데요.

 

2014년 1월1일 신규 임대차 보호법 개정과 관련되어 총보증금 6천만원에 대한 근저당권설정 보다 우선 순위로 보호 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

문의와 관련한 전세 재계약시 주의사항과 계약서 확정일자 받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

전세 재계약서작성 

 

가장 좋은 방법은  

1. 5천만원 전세계약서 보관하시고, 1천만원 전세계약서를 재작성하시면 됩니다.

- 근저당보다 앞선 5천만원은 1순위로 보호받을 수 있으며, 1천만원에 대하여는 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보호 받을 수 있기 때문에 총액 6천만원에 대한 보호 여부를 제외하고, 신규계약금액만 재계약하시면 모두 보호를 받을 수 있습니다.


2. 아울러 광역시인 경우에 기존 5천5백만원에서 14년 1월1일부로 6천만원 상향조정은 전입일자 기준이 아닌 선순위 근저당권접수일자가 기준이 됩니다.

- 따라서 총액 6천만원을 기준으로 하면, 근저당권설정일자인 2013년4월 기준으로 5천5백만원이기에보호받지 못합니다.

 

 

전세재계약시 주의사항과 계약서 확정일자 받는 방법

 

1. 전세보증금 증액일 경우 

- 기존의 확정일자를 받은 계약서 보관

- 증액된 보증금에 대한 계약서를 작성한 후 등기소나 동사무소에서 확정일자를 받음.

* 2011년 1월1일부터는 기존계약서에 특약사항란에 증액표기를 하여 확정일자를 받을 수 없습니다.

 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙 제3조5항. 확정일자가 부여되어 있지 아니할 것

- 보증금 인상분에 대한 계약서를 작성하셔도 기존 계약서상의 전세보증금은 그래도 보호 받으며, 인상된 금액은 신규 확정일자를 받은 날 기준으로 보호 받을 수 있습니다.

 


 

2. 전세보증금 증액이 없는 경우 

- 임대인이 유리한 조건 : 재계약을 할 경우

* 재계약서를 작성할 경우 임대차 기간동안 임차인의 사정으로 이사를 하여야 할 때 기간만료 후 이사를 주장할 수 있습니다.

- 임차인이 유리한 조건 : 묵시의 갱신으로 자동연장되며 기간 중이라도 계약해지 통보 3월 후 효력이 발생합니다.

 

전세재계약시 확인할 사항 

- 등기부등본 확인 및 근저당권 등 권리제한의 추가 또는 변동 여부 확인.

- 인상분에 대한 전세계약서 작성

 (임차인에게는 추가 및 신규 근저당권 설정이 되어 있다면 재계약보다는 묵시의 갱신으로 자동연장이 좋습니다.)

- 확정일자 발급

 * 확정일자 받은 내용은 매1년단위로 15년간 보관합니다.

 


 

3. 매매로 인한 소유자의 변동이 있는 경우 

- 매매로 인하여 소유자 변동이 있어도, 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하기 때문에 재계약서를 작성하지 않아도 임대차보호법을 적용 받습니다.

- 아울러 전세기간도 적용을 받습니다.

참고자료 주택임대차보호법


제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)  법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010.7.21., 2013.12.30.>

1. 서울특별시: 3천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21.]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동  <2013.12.30.>] 

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010.7.21., 2013.12.30.>

1. 서울특별시: 9천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 4천500만원

[전문개정 2008.8.21.]

[제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동  <2013.12.30.>] 

 

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