상가임대차 계약만료 해지 통보 후 목적물반환거부시

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상가임대차 계약만료 해지 통보 후 목적물반환거부시

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상가임대차 계약만료 해지 통보 후 임차인이 임차목적물의 반환을 거부할 경우


상가임대차 계약만료
 

 

현재의 임차인과는 최초계약기간을 포함하여 8년이 되었으며, 매년 보증금, 월세 변동없이 묵시의 갱신이 되었었고, 갱신된 임대차 계약기간이 종료되기 3개월 전에 계약의 해지통보를 하였으나, 임차인은 권리금을 주장하며 임대목적물의 반환을 거부하는 상태입니다.

 

소송으로 갔을 경우 어떻게 판결이 날까요?

- 상가건물임대차보호법에서는 존속기간, 묵시의 갱신, 갱신요구권등과 함께 최근 2015.5.13 개정된 권리금 회수 기회 보호 등에 관한 조항이 적용될 수 있는지에 대한 것입니다.

 

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015.5.13.]

 

 

상가건물임대차보호법에서는 갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함 5년 초과 불가로 되어 있습니다.

제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

권리금 회수보호조항인 10조4에서도 "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 명시하여 권리금보호조항의 예외조항을 명시하였습니다. 위에 10조 ② 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로, 5년이 초과된 상태에서 임대인에게 권리금을 주장하며 목적물의 반환을 거부할 수 없습니다.

 

하지만 이렇게 거부할 경우에 법원의 판결을 어떻게 날까요?

대부분 조정판결이 납니다. 합의하라는 것이지요. 합의 안하면 어떻게 될까요? 안해도 문제되지는 않습니다. 

명도소송과 함께 월세 등이 미납되었을 경우에는(대부분미납합니다) 부당이득반환청구소송까지 함께 신청하면됩니다. 

계약해지 통보 후 3개월이 지난 후 적용되기 때문에 해지통보부터 적어도 9개월내에는 명도까지 완료됩니다. 

 

그 기간이 너무 오래걸린다고 생각하시면 합의하시면 됩니다. 원만하게 합의되는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우가 대부분이죠. 합의금 때문입니다. 임차인 상호간에 권리금을 주고 임차하였을 경우에는 더욱 합의점을 찾기가 힘들 수도 있습니다.  

이렇게 되었을 경우 대부분의 결론은 소송과 이의신청 후 조정신청까지 경과 후 조정합의거부 및 명도까지 일정기간이 지나면 됩니다.

 

 

변호사의 업무, 법무사의 업무, 공인중개사의 업무 범위에 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 늘 지뢰밭일수 있습니다.

잘못된 정보와 상식으로 임대인과 임차인이 서로 다툼이 발생하였을 경우 원만한 합의를 위해 중재하는 것이 공인중개사입니다. 중개로 불가할 경우 법무사 및 변호사를 선임하게도 되는데요. 

최근 변호사가 중개업에 진출하신분이 계시는데 지극히 개인적으로 저는 환영합니다. 다만 변호사 수임료도 99만원 받으시고, 추가로 성공보수는 초과수수료로 부당이득금으로 인정하신다면 적극환영합니다. 

 

잘못된 정보 중 몇가지는 알고 계시면 타툼의 여지를 미연에 방지할 수 있을 것 같아 자주 발생하는 사례 몇가지를 올려드립니다.

 

- 주택임대차보호법 적용범위

 * 공부상 기준이 아닌 실사용 용도기준입니다. 따라서 오피스텔이 취득세 납부시는 업무용으로 4.6%이지만 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법을 적용받습니다. 또한 주거용판단은 계약당시 기준이며, 미등기, 무허가 불문입니다. 다만 일시사용임대차(3개월만 거주 등)는 적용하지 않습니다.

 

- 존속기간

 * 주택임대차보호법은 최단 2년이며, 상가건물임대차보호법은 최단 1년입니다. 다만 동시이행의 관계로 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 간주됩니다.

 

- 묵시의 갱신(이부분에서 주택과 상가건물을 잘못이해하는 분들이 많으십니다)

 * 주택임대차보호법 : 임대인은 만료전 6월~1월까지 통지, 임차인은 만료전 1월까지 통지하지 않으면 자동갱신.

 * 상가건물임대차보호법 : 임대인은 만료전 6월~1월까지 통지하지 않으면 자동갱신.

 

- 갱신요구권

 * 주택임대차보호법 : 규정없음

 * 상가건물임대차보호법 : 임차인은 만료전 6월~1월까지 갱신요구, 임대인은 정당한 사유 없이 거절불가.

 

 

Tip.

- 묵시의 갱신이 된 경우 존속기간은 주택은 2년, 상가는 1년입니다.

 

- 차임과 묵시적갱신의 동일조건과는 무관합니다. 차임의 증감은 별도입니다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

- 주택은 2기차임, 상가는 3기차임 연체시 묵시의 갱신 거절과 갱신요구권 거절이 가능합니다. 이 때 2기, 3기의 차임연체란 연속성요구하지 않으며, 불연속 연체도 포함되며 과거연체도 포함됩니다. 또한 하루만 연체되어도 연체입니다. 

 

- 월차임 전부가 연체가 아니면 연체로 볼 수 없습니다. 주택을 예를 들어서 월차임이 100만원이면 1월에는 100만원연체, 4월에는 50만원연체, 7월에는 30만원연체시 총 연체했던 금액이 180만원으로 2기인 200만원이 안된다면 2기의 연체라 볼 수 없습니다.

 

- 상가건물임대차 갱신요구불가 = 3기차임 연체시, 계약해지권발생 = 2기차임연체시입니다.

 * 이내용은 매우 중요합니다. 대부분 상가는 3기차임 연체시 계약을 해지할 수 있다고 알고 계시는데요. 계약해지는 민법640조를 준용합니다.  

 * 대법원판례의 이유는 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로다르다는 것입니다.  따라서 상가건물임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 2기의 차임 연체액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다는 내용입니다. 

 * 참조 : 대법원 2014.7.24. 선고 2012다28486판결 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지여부

 

- 매매의 포괄양도.양수계약시 전임대인의 권리,의무를 현임대인이 승계받기 때문에 최초 임대차기간을 포함한 5년 갱신기간도 적용받습니다. 따라서 3기의 차임이 연체된 사실이 있을 경우 계약갱신을 거부당할 수 있으며, 2기의 차임이 연체된 사실이 있을 경우 계약을 해지당할 수 있습니다.

 

- 임차인의 계약기간이 5년이내로 매매되었을 경우, 잔여기간만 임차기간을 주장할 수 있는 것이 아니라, 새로운임차인은 계약체결부터 5년간 갱신요구권이 발생합니다.(당연한 것 아닌가라고 하시는데요, 의외로 속는분이 많으십니다.)

 

- 묵시적갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 이 기간동안의 월차임은 지급하여야 합니다.

 

 

최근 부동산추세에 대하여 문의하시는 고객분들이 많으신데요. 부동산은 2015년부터 상승장입니다. 5년주기를 봤을 때, 2019년까지입니다. 부동산추세를 정확하게 보시려면 뉴스, 신문기사 등 매스 미디어 내용에 현혹되지 않으시면 됩니다. 투자는 하루, 한달을 보는게 아닙니다. 2017년에도 성공투자를 하시길 바라면서 글을 마무리하네요. 


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