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공법과 경매 간단팁과 정보

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- 내년에는 주거환경개선사업과 주거환경관리사업이 통합되고, 재개발과 도시환경정비사업이 통합되고 가로주택정비사업은 소규모 정비사업법으로 이전됩니다. 

 

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- 2종일반주거지역은 건폐율60%, 용적율250%이지만 해당 지자체 조례에서는 달리 규정할 수 있으니 항상 해당 지자체 조례를 보셔야 합니다.

 

Tip.

- 경매로 나온 매물이 2종일반주거지역이며 조례에서 건폐율60%, 용적율 200%로 대지면적이 50평으로 2억에 낙찰을 받으려고 합니다. 수익이 날까요?

 

건폐율이 60%이므로 대지 50평 x 60% = 건축면적은 30평

용적율은 200%이므로 대지면적의 2배인 100평이 쌓아 올릴 수 있는 면적

연면적 100평 / 30평 = 3층 정도로 건축이 가능한 토지 

1개층에 14평 투룸 2개 가능하며 총 6개의 투룸 건축이 가능

당해 지역 투룸이 시세 1억4천만원으로 확인

1억4천만원 x 6개 = 8억4천만원

건축비 405만원 x 평 x 연면적 100평 + 발코니확장 + 필러트공사비 등 추가비용 발생

건축비용 평균 5억6천만원 추정 + 토지경매 낙찰가 3억 = 8억6천만원

매매가격 8억4천만원 - 투자비용 8억6천만원 = 2천만원 손실 

 

- 경매낙찰시 건축인허가, 전용허가를 받았는지 반드시 확인해야한다.

3가지 확인 : 건축허가, 착공신고, 사전결정 통지 여부. 

전소유주가 건축허가를 받은 상태라면 다시 허가를 내주지 않는다.

 

용어

보전녹지 : 개발하지 않고 후손까지 보전

자연녹지 : 10~20년 후 신도시가 들어서는 땅으로 현재는 보전 (예:판교)

생산녹지 : 미래의 도시용지 공급을 위한 현재는 보전

농림지역 : 개발을 억제하고 1차 산업 위주로 쓰는 지역

자연환경보전지역 : 전혀 아무것도 할 수 없는 지역

 

- 가설건축물

지상에 가설건축물이 존재하고 토지만 경매로 나왔을 때 이를 법정지상권 성립 여부로 따질 필요는 없다. 법정지상권이 성립하더라도 가설건축물은 낙찰자에게 유리하게 작용 할 수 있기 때문이다.

존치기간은 2년이며 낙찰자의 동의가 없는 경우 철거해야하며, 행정대집행을 신청하여 강제철거를 할 수 있다.

 

- 기다란 형상을 가진 토지는 신중을 요한다. 건축선이 후퇴함으로써 실질적인 건축행위가 원만하지 않다.

 

- 지분경매 매물 낙찰시 주의사항

일정면적 이하 분할이 제한됨

주거지역 60제곱미터

상업지역 150제곱미터

공업지역 150제곱미터

녹지지역 200제곱미터

그외지역 60제곱미터

 

예) 건축물이 있는 상업지역 대지 중 100제곱미터 지분물건이 경매에 나왔다. 매각기일에 공유자가 우선매수 신청을 하지 않았고 원하는 금액에 낙찰을 받아 분할청구의 소를 제기하였지만 면적제한으로 불가처리.

 

 

- 가로구역별 최고높이 제한지역 주의

가로구역이란 도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말하며, 허가권자는 가로구역을 단위로 해서 건축물의 높이를 지정.공고할 수 있다. 용도지역이 상업지역이라 용적율이 높더라도 가로구역별 최고높이 제한규정을 준수해야한다.

 

 

- 불법건축물인지 확인할 것

세대수증설, 1종근린을 다가구로 변경 등은 이행강제금 또는 철거, 원상회복 등 낙찰자가 책임을 져야한다.

 

- 법정지상권 대비 중도에 건축주 명의변경이 되었는지 반드시 확인해야 된다.

A소유토지에 B건축허가,착공신고 - A로 건축주변경 - 건물.토지일괄매각 - 매수C 소유토자+C소유건물(근저당설정) - 토지만 경매진행 - 낙찰자D 소유토지 / C소유건물로 달라진 경우

 

최초 A와 B가 토지와 건물의 소유자가 달랐기에 법정지상권이 성립안되는 줄 알았지만 C가 토지와 건물의 소유자로 소유자가 동일한 상태에서 근저당권에의해 경매되어 법정지상권이 성립된 사례로 중도에 건축주 명의변경이 되었는지 반드시 확인해야 한다.

 

* C가 토지.건물동시소유시 저당권받고 저당권자가 경매실행으로 법정지상권이 C에 있음을 B로 알고 경매들었갔다가 포기함.

 

- 토지임차권과 법정지상권의 함정

A소유토지에 B가 건축허가를 받아 사용승인을 받은 건물이 존재 - A토지만 경매 - C가 법정지상권이 성립하지 않음을 알고 낙찰받음 - 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도 청구소송제기 - C가 패소

 

* 임차권인 채권이 물권화되어 제3자에게도 대항할 수 있는 5가지

1. 주택임대차보호법상 점유+전입신고한 임차인

2. 상가건물임대차보호법상 사업개시+사업자등록한 임차인

3. 등기된 임차인

4. 농지법상 농지임차인

5. 건물보존 목적의 차지임차권

 

* 민법 제622조(건물등기 있는 차지권의 대항력)

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차 효력이 생긴다. 건물이 임대차 만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

 

즉, 토지임대차를 등기하지 않아도 임차인이 지상건물에 보존등기한 때에는 제삼자에 대하여 대항력이 발생합니다.


- 재개발, 재건축 조합

수용철거 후 공급방식
주의할 사항 : 공급자격이 되는지 확인 할 것
무주택세대주 등 해당 사항에 맞는 소유자와 거주자에게 준다면 청산금만 받아야함.
예) 낙찰가 1억4천만원이라도 청산금이 5천만원이면 손해를 볼 수 있다. 감정평가액을 맹신하지 말자.

자가주택개량방식
기반시설은 공공부분에서 개선하고 그 외 주택은 스스로 고치는 방식으로 이곳의 경매 물건을 발견하면 일단 우수 투자처인 것을 염두에 두고 기반시설을 하였을 때 수용 대상인지 아닌지 확인할 것.

수용대상이라면 수용금액보다 낮은 금액으로 낙찰받아야하며, 수용대상이 아니라면 기반시설의 개선에 따른 토지 위치를 살핀 후 해당구청 담당자를 찾아가서 자가주택 개량방식의 건폐율, 용적률이 얼마나 적용되는지 알아봐야 한다.

- 조합 등 주의사항
재건축조합은 조합설립에 반대한자는 조합원이 안된다. 따라서 현금청산대상이고 현재 감정가보다 낮을 수 있다.
재개발조합은 조합설립에 반대한자도 조합원이 된다.  단 관리처분계획인가일 이전에 분양신청해야만 한다.
투기과열지구내 조합의 조합원규정도 다르기 때문에 확인해야 한다.
세입자를 대신해 조합이 임차보증금을 지급하고 구상권을 행사할 수 있으므로 구상금액이 잇는지 꼭 확인해야한다.
이주비가 있거나 다른 비용 및 추가분담금이 있는지, 분양받은 아파트는 같을지라도 종전 건물가치에 따라 추가 분담금을 더 내야 하는 경우가 발생한다. 

- 공익사업의 인정고시에 의한 보상금액 기준
보상금 산정시 보상금이 지급되는 해의 공시지가로 산정하지 않고, 과거 사업인정고시일 그해의 표준지 공시지가로 보상금을 산정한다.


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