주택임대차보호법 소액임차인에도 환산보증금이 적용되는가?

임대차보호법

임대차보호법과 관련한 정보를 공유하여드립니다.

홈 > 실무 > 임대차보호법
임대차보호법

주택임대차보호법 소액임차인에도 환산보증금이 적용되는가?

스마트 0 57114

주택임대차보호법 소액임차인에도 환산보증금이 적용되는가?


033c846b86e4fe5709b35bed96247e65_1551684491_0751.jpg
 

질의를 주신 분이 계셔서 안내를 드립니다.

당연히 아시는 내용이지만, 주변에서 아니다!라고 하시면 사실 의문이 생기는 것이 법입니다^^


안산에서 보증금 3천만원, 월세 40만원에 계약을 체결하였는데 아는 지인이 환산보증금이 주택임대차보호법의 광역시(안산) 6천만원을 초과하기 때문에 우선변제 2천만원도 못받을 수 있다고 하셨다네요.


환산보증금이란?


보증금 + (월세x100)
 

그분 말씀을 적용한다면 보증금 3천만원 + (월세 40만원 x 100) = 7천만원이 되므로, 맞는 내용인 것 같습니다만, 결론적으로 주택은 상가와 달리 주거안정을 목적으로 환산보증금을 적용하지 않습니다.


환산보증금 적용은 상가건물임대차보호법에 적용을 받습니다.


따라서

보증금액만으로 소액임차인 여부를 적용하기 때문에 광역시(안산) 6천만원이하, 2천만원 우선변제에 적용을 받습니다.


다만 주의하실 내용이 있습니다.

주택 및 상가임대차보호법이 개정되어 보호대상 금액이 현재 보증금의 범위에 적용을 받는다고 안심하실 수 없습니다.


보호대상금액의 적용여부는 근저당권설정일자를 기준으로 하기 때문입니다.


광역시에 해당하는 안산은 

2014.01.01부터 현재까지 소액임차인의 범위와 최우선변제금액이 동일한 6천만원, 2천만원입니다만, 

과밀억제권역의 경우 

2016.03.31 8천만원, 2천7백만원에서 

2018.09.18 1억원,3천4백만원으로 개정되었습니다.


현재 보증금액이 1억원인 경우 당연히 소액임차인의 범위에 해당하여 최우선변제금을 받을 수 있을 것이라 생각하시겠지만, 2018.09.18 이전에 근저당권이 설정되어 있는 경우 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 없습니다.


예)

개정전 소액임차인의 범위 : 2016.03.31 8천만원 이하 

근저당권설정일 : 2018.08.10 
개정후 소액임차인의 범위 : 2018.09.18 1억원 이하

계약체결일 : 2018.10.10 보증금 1억  

근저당권설정일을 기준으로 소액임차인의 범위가 결정되기 때문에 개정 적용일자상의 8천만원을 적용하기 때문에 1억원은 소액임차인의 범위를 초과합니다.


Memo

0 Comments

임대차보호


최근글


새댓글