주택임대사업자 거주주택 비과세

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주택임대사업자 거주주택 비과세

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주택임대사업자 거주주택 비과세
 

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2018년 9.13대책으로 조정대상지역 신규취득 임대주택에 대하여 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 과세가 적용되고 있고, 아울러 주택임대사업자의 거주 주택 비과세가 평생 1회로 개정되었지만, 요건들이 다양해서 주택임대사업자 거주주택 비과세에 대하여 알고 있는 범위 내에서 공유 드립니다. 


본 내용은 참고만 하시고, 이외의 궁금하신 내용 및 해당된 내용에 관한 자세한 사항은 관련 기관에 직접 문의하시길 바랍니다.

[상담은 받지 않습니다]


1. 주택임대사업자 거주 주택 양도소득세 비과세 요건 


 가. 거주 주택의 요건

  - 2년 이상 거주(합산)

  - 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)

  - 조정지역 비조정지역 인지는 불문


 나. 임대 주택의 요건

  - 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

  - 시군구청임대사업자등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주할 것

  - 의무임대기간 준수(5년/8년/10년)

   * 2020.7.10까지 등록 : 장.단기 모두 5년 이상 계속 임대 하여야 한다.

   * 5년이 되지 않고 거주 주택 양도 시 : 비과세 먼저 적용하고 5년 동안 사후관리하면 됨

   * 사후 관리 : 공실기간 6개월 미만 일 것, 임대료 인상 5%상한, 1년 내 증액 불가

   * 2020.7.11~2020.8.17등록 : 8년 이상 계속 임대 하여야 한다.

   * 2020.8.18~등록 : 10년 이상 계속 임대 하여야 한다.

  - 임대료 인상율 5%이하, 1년 이내 증액 청구 불가(2019.2.12부터 체결한 신규 계약 또는 재 계약 분부터 적용)

    (이전에 5%이하 인상율 위반해도 거주 주택 비과세 요건 무관)


2. 거주 주택 비과세 횟수

- 2019.2.11일까지 취득한 거주 주택 : 횟수에 관계없이 비과세

- 2019.2.12일부터 취득한 거주 주택 : 과거 비과세 횟수 포함 평생 1회만 비과세


3. 폐지되는 주택임대사업자 거주 주택 비과세

- 의무임대기간의 1/2이상 임대 한 이후 임대사업자 자진 말소 가능

- 의무임대기간이 종료되면 임대사업자 자동 말소됨

* 말소일 이후 5년 이내에 거주 주택을 양도 시 비과세 적용

 * 임대주택이 2개 이상인 경우, 최초 등록 말소된 날로부터 5년 이내 거주 주택을 양도 시 양도소득세가 비과세.


4. 거주 주택 비과세가 불가능한 경우(3개 모두 해당될 경우)

① 임대주택이 조정대상지역에 소재

② 2018.9.14일부터 취득한 임대주택

③ 2020.7.11일부터 임대사업자 등록

+ 2020.7.11~2020.8.17 단기에서 장기로 변경 신고하거나, 장기임대주택으로 등록 신청한 [아파트]

* 이 3가지 모두 해당할 경우, 거주 주택을 양도 시 비과세 불가능.


예) 거주 주택 비과세 여부 : 조정지역 / 18.9.14~ / 20.7.11~

ex1)

2017.7.1취득 + 2018.9.14취득  → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

  (거주주택)        (임대주택/조정)  → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 과세

▶과세 사유 : 2018.9.14취득 + 조정지역 + 2020.7.11 이후 주임사 등록 = 3가지 요건 모두 해당

ex2) 

2017.7.1취득 + 2018.9.1취득  → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

  (거주주택)       (임대주택/조정) → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 비과세


ex3)

2017.7.1취득 + 2018.9.1취득     → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

 (거주주택)       (임대주택/비조정)  → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 비과세


5. 신규등록 시 거주 주택 비과세가 가능한 경우

- 2018.9.13까지 취득한 주택을 주임사로 등록 시(조정/비조정 무관)

- 2018.9.14부터 취득한 비조정대상지역 주택을 주임사로 등록 시

+ 10년 장기 임대사업자로 등록하고, 요건 충족 시, 평생 1회에 한하여 거주 주택 양도소득세 비과세

* 결론 조정대상지역에서는 이제 거주 주택 비과세 혜택을 볼 수 없습니다.


6. 핵심내용


 가. 거주 주택의 요건

 - 2년 이상 거주 / 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)


 나. 임대 주택의 요건

 - 임대개 시 당시 기준시가가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 일 것

 - 시군구청 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주 할 것

 - 의무 임대기간을 준수할 것(5년/8년/10년)

 - 임대료 인상율 5% 이하, 1년 이내 증액청구 불가사항 준수할 것

   (2019.2.12부터 체결 계약에 적용)


* 폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세 : 말소 후 5년 이내 거주 주택 양도 시 비과세

* 조정대상지역에서 2018.9.14 이후 취득하고, 2020.7.11이후 등록한 임대 주택 : 거주 주택 비과세 불가


다. 핵심내용 

1) 거주주택 취득일(거주주택 보유기간 기산일)

- 2021.1.1 현재 거주주택 1채와 임대주택 1채를 보유한 경우

- 이미 2년 실거주 요건 갖췄다면 거주주택 양도 시 양도세 비과세


2) 직전주택 양도일(거주주택 보유기간 기산일)

- 2021.1.1 현재 다주택자가 1주택을 양도한 후 거주주택을 양도한 경우

- 직전주택 양도일부터 거주주택에서 다시 2년 거주 후 양도 시 비과세



2022년 4월 8일 내용추가

주택임대사업자로 등록된 임대주택이 재개발, 재건축 등으로 멸실 되는 경우 거주주택 비과세는?

종전해석 (2020.09.04) : 해당 임대주택에 대한 시.군.구청의 등록말소 전까지 양도해야 비과세
- 임대사업자(직권)등록말소 전에 팔아야 거주주택 양도세 비과세

신규해석 (2020.04.08) : 장기임대주택이 자동말소 되고 주합원입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도시도 가능
- 자동말소일로부터 5년 이내에 거주주택 양도 시 양도세 비과세 가능

단, 자진말소의 경우는 유권해석이 나올 때까지 기재부에 문의 후 결정하시길 바랍니다.


2022년 6월 8일 내용추가

임대주택 자동 말소 후 임대주택 먼저 팔면 5년 이내 거주 주택을 팔아도 양도세 비과세 안된다는 세법 해석

사전-2022-법규재산-0199 [법규과-1265]2022.04.21
자동 말소 된 장기임대주택(5년포함)을 먼저 양도한 후 장기임대주택이 없는 상태에서 거주 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례 적용 대상에 해당하지 아니함(양도세 비과세 x)

민특법 제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소 된 임대주택을 미리 양도한 후에 거주주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조제20항의 거주주택 비과세 특례적용이 가능한지 여부는 기존해석사례 (사전-2021-법령해석재산-6073, 2021.11.19.)를 참조하시기 바랍니다.

사전-2021-법령해석재산-6073, 2021.11.19.
소득세법 시행령 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례규정은 해당 규정상 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주주택을 소유하는 1세대가 해당 거주 주택을 양도하는 경우에 적용되는 것으로서, 거주주택을 양도하기에 앞서 장기임대주택을 먼저 양도한 경우는 위 소득세법 시행령 제155조20항에 따른 1세대1주택 특례 적용대상에 해당하지 않는것입니다.

즉 임대주택을 보유한 상태에서 5년이내 거주주택을 처분하여야 비과세를 해준다는 내용입니다. 

* 그렇다면 임대주택을 먼저 처분한 경우에는 다른 방법으로 비과세를 받아야 합니다.

자동말소된 B주택(임대주택)을 먼저 양도(과세)한 후 1세대1주택에 의한 양도세 비과세 조건을 갖추고 양도하면 됩니다.

Memo

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