주택임대사업자 포괄양도양수

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주택임대사업자 포괄양도양수

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주택임대사업자 포괄양도양수


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민간임대주택에 관한 특별법 제43조를 아래와 같이 보시면 포괄양도.양수에 관한 내용이 나와있습니다. 즉, 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다는 내용입니다. 양도자는 시.군.구청에(안산은 안산시청 2별관 1층 주택과 민원실에서 접수를 받습니다.) 포괄승계 양도 내용을 양도 전에 반드시 신고하여야 하며, 양도자 양수자 간 소유권 이전 등기(잔금) 처리 전 양도신고 및 처리가 완료되어야 합니다. 


아             래


제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.  <개정 2020. 8. 18.> 


② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.


③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.  <개정 2020. 6. 9.>


④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.  <개정 2020. 8. 18.>


1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우


2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대 하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우


3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우


⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.  <신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>


 

⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.  <신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>


주택임대사업자 포괄양도양수 


1. 절차 : 계약 체결 - 양도 신고 - 양수 신고(등록증 수령) - 잔금 및 등기 이전


- 주의 사항 : 

가. 양도인의 양도 신고가 완료가 된 후 양수인이 양수로 인한 임대사업자 등록을 하여야 하며, 매매 잔금 전에 양도, 양수 신고가 모두 완료되어야 합니다. (계약 후 잔금일 3개월 전부터 양도신청서 접수가 가능합니다.)


나. 포괄 양도.양수는 과태료가 부과되지 않지만, 양도인이 세금 혜택을 받았다면 감면 받은 취득세는 잔금 후 60일 이내에 물건지 시.군.구청 세무과에 반납하셔야 합니다. 


다. 계약이 파기 되는 경우에도 양도인은 양도신청서 접수를 철회 신고하여 합니다.


2. 주택임대사업자 등록면허세 : 4종(1,2채)은 27,000원, 3종(3~4채) 40,500원 등...


3. 민원서식은 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/) - 알림마당 - 법정서식 참조


4. 매매계약서 작성 시 특약에는 반드시 "매수인은 매도인의 주택임대사업자의 모든 지위와 권리.의무를 포괄승계한다."라는 문구가 표기되어야 합니다. 아시는 내용입니다만 포괄양도양수이므로 양도인의 국세 및 지방세 완납증명서가 포함되면 거래 당사자간 체납 여부를 미리 확인할 수 있기 때문에 함께 체크하시는 것이 좋습니다. 


5. 양도인은 말소신고와 양도신고를 하시면 됩니다. 아울러 세무서에 임대사업자 폐업신고를 하시면 됩니다. 전부말소 신고를 하시면서 폐업신고를 같이 하려는 경우 폐업신고서를 같이 제출하면 시.군.구청에서는 지체 없이 관할 세무서에 송부합니다.
 

* 폐업사유는 양도.양수이며, 양수인의 사업자등록번호 또는 주민등록번호 기재합니다.


- 사업양도.양수 매매계약서 사본, 임대사업자등록증 원본, 신분증 


6. 양수인은 양도인의 말소 및 양도 신고 완료(양도인에게 통보가 온 후) 후 시.군.구청(안산은 안산시청)에 주택임대사업자 등록신청을 하시면 됩니다. 임대사업자 등록신청서 작성 시 등록이력 체크사항에 최초가 아닌 "양수"로 반드시 표기하여야 합니다.


포괄양도.양수인 경우 양수인은 양도인의 임대기간을 포함하여 나머지 임대기간만 유지하시면 됩니다.


아울러 등기 시 등록한 임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 합니다.


또한 임대보증금 보증 가입 대상인 경우에는 임대의무기간 동안 임대보증금에 대한 보증보험에 가입하여야 합니다. (매년 보증보험 가입)


주의하실 것은 신청인의 주민등록상 주소지 관할 시.군.구청 임대사업 담당부서에 신청하여야 합니다. 예를 들어 매매 물건이 안산이고 신청인의 주소지가 안양이면 안양에서 신청하셔야 합니다.


필요서류


- 매매계약서 사본, 임대차계약서, 신분증


* 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 표준임대차계약서+행정정보공동이용동의서를 첨부하여 해당 물건소재지 관할 시.군.구청에 신고


7. 등록 신청 시 사업자등록신청서를 함께 제출할 수 있으며 신청서에 서명하시면 됩니다. 

8. 모든 절차를 끝낸 후 잔금 및 등기 접수를 하시면 됩니다.

참조 : 의무기간은 양도인의 기간을 포함한 잔여기간이나, 세금혜택을 받기 위한 임대기간은 양수한 날부터 기산하여 10년입니다.


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