안산부동산 연말 결산

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안산부동산 연말 결산

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2015년 안산부동산 연말 결산을 해야 할 시간이 왔습니다. 더도 덜도 말고 늘 한결같은 마음으로 올 한 해를 보내면서, 어느 한 해보다 더 변화가 많았던 것 같습니다.


다사다난했던 올 한해 좋은 소식들 가득하셨길 기원드립니다. 안산부동산에서 이천십오년 결산을 하면서, 가장 인상 깊었던 소식들 몇 가지가 있었네요.

안산부동산 전망


1분기부터 시작된 분양시장 열기 훈풍으로 출발!


- 이천십오년 분양시장의 큰장, 청약시장 훈풍!
1분기 대형 건설사 주요 분양 예정 단지 발표 및 예상이 나오면서, 올 한 해 최대 분양 매물이 쏟아질 것으로 추정되었던 시기가 1분기 초였습니다.
생소하신 분들도 있겠지만, 팔곡동 국민임대가 3.26을 청발표할 때까지만까지만 해도, 안산부동산 시장에서 기존 아파트의 매매가격은 전년에 이어서 꾸준한 상승세를 보여왔습니다.

안산레이트타운 푸르지오의 1,100만 원대는 분양가격이 너무 올랐다는 의견과 앞으로 분양될 가격 대비 오히려 낮다는 의견들이 분분하면서, 청약신청 및 당첨자에게는 2분기를 넘어서면서 프리미엄의 상승으로 호재가 되었던 사례입니다. 8월 프리미엄 상승에 불을 붙인 것은 안산 센트럴 푸르지오 아파트분양 소식이었습니다.. 1,400만 원대의 분양가격이 레이크 타운의 프리미엄 상승에 큰 역할을 하였습니다.

안산부동산 시장에서 1,100만 원대의 마지노선을 넘는 분양이 속출하게 됩니다. 11월 안산 파크 푸르지오, 안산 롯데캐슬 더퍼스트, 12월 안산 힐스테이트 중앙 및 신길 zoom 테라스까지 분양가격의 고공행진 속에서 수요층의 외면을 받기까지, 1분기~3분까지는 건설사 우위의 분양시장이었습니다.

내년에도 안산 재건축조합의 분양계획이 밀려있는 가운데, 4분기 후반부터 안산부동산 시장의 흐름은 맑음에서 흐림으로 변화가 시작되고 있습니다. 전국적으로도 같은 기간의 4배 가까운 물량이 쏟아져 나오면서, 그 중심에는 여야 합의에 따른 민간택지 분양가 상한제 폐지로 구매심리에 불을 붙였습니다.

재건축 규제완화 또한 웃돈을 기대하는 가수요층이 몰리고, 특별공급의 기대 심리를 자극하여, 조합원의 3주택까지 허용과 초과이익 환수 3년 유예라는 메리트로 인하여, 공급과잉과 분양가격 상승에 박차를 가하는 한 해였습니다.

결국 모든 결과는 수요층의 몫으로 남게 될 것이며, 이번 분양에 배타적인 건설사는 아쉬움을 가지고 어려운 내년 분양시장을 저울질해야 하는 상황입니다.

건설사와 분양시장에 날개를 달아준 청약 제도 변경!


안산부동산 시장도 이번 분양 열기에 적극적으로 진출하면서, 연초 새 아파트를 분양받기 위한 청약 제도를 변경하게 됩니다. 올해 변경된 청약 제도는

- 1순위 : 입주자 저축 가입기간 2년, 월 납입금 24회 이상에서 입주자 저축 가입기간 1년, 월 납입금 12회 이상으로 1/2수준으로 변경하게 됩니다. 아울러 2순위는 6개월, 월 납입금 6회에서 청약 가능 지역 거주자 중 추첨 방식으로 단순화시켰습니다.

자극제가 되었던 전매 제한이 풀리는 아파트들이 속속 나오면서, 프리미엄 형성을 주도하였고, 그에 따른 청약시장도 훈풍을 달면서, 53만 명 이상이 제도 변경에 따른 수혜를 입게 됩니다.

안산부동산 시장 역시 그동안 관망세로 레이크타운 이외에는 입주물량이 전무하였던 시기였고, 이로 인하여 한해 신규 입주 물량 부족에 따른 전세 수요 대비 공급이 부족한 상태로 전세란과 함께 월세 수요 전환에 따른 전세금액과 월세금액이 상승하게 되었습니다.
 가장 최악으로 평가되었던 LH 전세는는 전세를 찾는 수요도 많고, 까다롭다는 이유로  임대인이 외면하면서, LH 전세를 신청하였던 수요층에게 가장 힘든 한 해로 각인되었습니다.

안산부동산 연초부터 전세금 껑충!


홀수 해는 전세금이 높다는 말을 자주 합니다. 올해도 5년 4개월 만에 가장 큰 폭의 전세금액 상승을 보이고 있었으며, 작년부터 예상했던 내용이었습니다. 분양시장이 전세시장에 큰 도움이 되지 않을 것이며, 재건축 역시 전세란을 초래할 것으로 예측하였기 때문입니다.

분양가격 상승, 매매가격 상승, 전세가격 동반 상승! 올해는 줄줄이 상승이라는 표현 밖에 생각나는 것이 없었던 것 같습니다. 이런 여파는 상가 매매에도 영향을 주었고, 오피스텔 분양가격 상승에도 한몫을 선사했습니다.

아파트 투 유에 비수기 청약 경쟁률 활활! 견본주택 신규 분양 관심고객 수만 명이 몰려....
이런 뉴스가 쏟아지면서, 3분기 가장 호재를 올렸던 동탄 신도시와 관심 밖에 있었던 송도, 일산 등이 큰 수혜를 얻었던한 해였습니다.. 

장기전세주택 실효성 없어!


대안은 많았으나, 이미 흘러버린 분양시장의 자율성에는 못 미치는 결과로 양천구 목동, 노원구 상계동, 강동구 등촌동, 강남구 수서동, 동작구 상도동, 서대문구 홍제동, 강서구 마곡지구, 양천구 신정도, 강남구 역삼도, 서초구 반포동을 합쳐봐도, 1,608세대 밖에 안됩니다.한 지역의의한 개동에에 새로 분양되는아파트 세대수수 밖에 안되는 장기전세주택에 큰 기대감을 버리게 된 이유입니다.

이런 원인들로 LH가 주택을 매입하기 시작하였지만, 가격과 조건 등이 맞지 않아서, 큰 실효성이 없었던 한 해였습니다. 안산부동산 시장에서도 다세대 및 상가주택의 매매는 일반 부동산을 통한 개인 간의 거래가 활발했었습니다.

매매가격 대비 전세금 비율 80% 넘어서...


올 한해 가장 큰 이슈였습니다. 안산부동산 시장에서 전세금액이 PY 당 1,000만 원이 넘어선 곳이 나오면서, 이제는 70% 이내는 옛이야기가 되었습니다. 아직도 일부에서는 매매가격의 70%에 전세로 들어가야 한다는 자문들을 하지만, 피부로 느끼지 못하는 분들의 이야기가 되었고, 현재 레이크타운 푸르지오는 전세가격이 매매가격과 동일하거나 앞서게 되었습니다.

이로 인해 전세보다는 매매로 전환하는 수요로 한동안 기존 아파트 거래량이 증가하였고, 이 역시 가격 상승으로 현재는 수요량이 줄고 있는 실정입니다.

김포 집값으로 새 아파트 거래량 증가!


일산, 송도, 연신 지구, 동탄 등에 이어서 김포까지 호재로 인하여 안산부동산 시장 분위기도 달라지고, 이런 상승기류에 힘입어 푸르지오 아파트 분양은 완판을 거두게 됩니다. 김포는 매년 하락하여 19.73%까지 떨어졌던 지역이었으나, 미분양이 1년 동안 80% 이상 줄어들면서 서울전셋값으로로 아파트를 매입할 수 있는 조건 등이 분위기를 고조시켰던 한 해였습니다..

3월 아파트 5만 8천여 채 분양, 15년 만에 최대 수요



변경된 청약 제도로 인하여 청약 1순위 1,000만 명 시대, 분양가 상승 우려는 2월부터 조심스럽게 나오고 있었습니다. 안산부동산 시장도 역시나 1,100만 원대에서 1,400만 원대로 책정되면서, 기존 지분 매매가격도 상승하게 되었죠. 평균 670만 원대 거래되었던 지분 매매가 3월 들어 700만 원을 넘어섰고, 6월 들어 800만 원대, 8월 들어서면서 900만 원대까지 거래가 되었습니다. 이쯤에서 끝물을 탈 것이라는 예측이 나오게 되었었죠. 

안산부동산 재고시장 침체 예상!



3월 말부터 예상되었는 내용이 기존 아파트 재고시장의 침체를 예고하였습니다. 소형 아파트부터 일제히 가격이 오르면서, 1,500만 원대까지지 오르는 아파트 가격으로 인하여, 전세로 2년을 더 살다가 분양 아파트로 전환하겠다는 수요층이 늘어나게 됩니다. 작년 중반 이후부터 꾸준하게 오르던 중, 소형 아파트 가격이 강보합세로 돌아서게 된 것이 4월부터 였으며, 미리 예측했던 소유자는 적정한 가격 인하와 함께 기존 아파트 매도에 나서게 됩니다.

올해 집사야 할 때?



각종 매스컴에서 올해 집을 사야 할 때라고 대대적으로 홍보를 대행합니다. 금리 1% 시대, 대다수 주택이 가장 유망! 지금 집 사야 할 타이밍! 주택이 가장 반사이익볼 것!! 분양시장 활황, 집 사도좋은 시기! 급등은 없지만 꾸준히 오를 것! 부동산 고수들의 실전 투자종목은소형 아파트와 오피스텔! ...등등 각종 홍보물을 보는 것 같은 뉴스들로 4월을 시작합니다.
이로 인하여 오피스텔까지 훈풍을 달고 분양시장에 뛰어들었고, 택지가격 상승에도 건설사의 택지 구입은 지속해서 늘어갔습니다. 안산부동산 시장에서도 고잔 신도시 초지동 이마트 부근의 택지가 오피스텔 부지로 팔려나가면서, 스타캐슬 오피스텔은 가장 분양이 잘 된 오피스텔로 각인되게 하였습니다.

이런 기조 속에 중견기업체의 도약이 시작됩니다. 송산그린시티에 분양하게 되는 아파트 건설사들은 대부분 중견기업체들로 수요와 가수요의 힘을 입어, 분양을 시작하게 됩니다.

안산부동산 시장도 일부 과잉 우려!



2017년 이후 입주 급증, 가격 하락 가능성 제기! 
8월부터 분양을 하였던 안산부동산 시장에 미리부터 과잉 우려에에 대한 목소리가 나오게 된 시기입니다. 전국으로 45만 가구 이상이 올해 분양을 알리면서, 본격적인 입주가 시작되는 2017~2018에는 훈풍 뒤에 역풍이라는 말들이 나오기 시작하였고, 미리 예측한 일부 소유자는매도 타이밍을 맞출 시기로 판단하여 본격적인 매도에 나서게 됩니다. 훈풍에대형 아파트도 속속 거래량이 늘어나고 있었고, 저평가 되었던 대형 아파트들의 가격도 차츰 회복세를 보이면서, 수요와 공급 둘 다 가격 절충이 어려워지는 시기가 되었습니다.

수도권 역시 소형 아파트보다 중대형 아파트의 거래량이 늘어나게 되었던 시기였습니다.

안산부동산 시장에 수익형 상업. 업무용 부동산 거래량 급증!



경기도 작년 거래량 5만 6천여 건!
올해 1,2월 1만 8천여 건으로로 지난해 대비 사상 최대치의 상업용. 업무용 부동산이 거래되었습니다. 초저금리 기조 속에 수익형 부동산을 찾는 고객들과 양도차익이 크더라도 이번 기회에 매도하려는 매도자 중심의 거래량이 급증하게 되었습니다. 이렇게 6월까지 급증하던 거래량은 아직도 더 오를 것이라는 생각과 저금리로 매도 후 마땅한 매수 물량을 찾지 못하는 가운데 차츰 거래량이 줄어들기 시작합니다.

현재는 마땅한 수익률을 얻지 못하는 매물과 향후 금리 인상에 따른 선호도가 떨어질 것이라는 심리로 인하여, 거래는 지속해서 줄어들 것으로 예상되며, 매매가격도 차츰 내려갈 것으로 추정하고 있습니다.

새로운 형태의 뉴스테이 분양!



위례 신도를 기반으로 경기 화성, 동탄 2신도시, 김포 한강 신도시 등에 기업형 임대주택인 뉴스테이 분양이 시작되었습니다. 국토부와 LH, 주택보증이 3개 택지지구에 뉴스테이 3,265채를 지을 민간사업 자를 공모하면서, 6월 초 사업 신청서를 받아 심사위원회 평가를 통해 우선협상대상자를 선정한다는 뉴스가 보도되었습니다. 4월 한 달은 아파트보다 오피스텔 중 아파텔 위주의 관심이 집중하게 됩니다. 2억대 중반에 분양하는 3룸 오피스텔이 현재는 3억대 중반까지 분양가격이 상승하게 됩니다. 1인 가구 증가 대비라는 오피스텔이 이제는 3인 이상의 가족 중심의 오피스텔로 전환되면서, 아파트와 함께 공급하는 복합단지가 증가하기 시작하였습니다.

월세 시대가 도래하는 것이 아닌가 하는 우려 속에서 중산층 타깃으로 뉴스테이가 9월에 첫 입주자를 모집하게 됩니다. 중구 신당동, 영등포구 대림도, 인천 도화동, 수원 권선동 등에 총 5,529채를 기업형임대 아파트로 착공하게 됩니다..
자격 요건 없이 주변 시세보다 저렴한 임대 아파트에 월세를 현금영수증을 받고, 신용카드로 결제할 수 있는 장점과 임대료 상승률 5% 제한 및 임대관리 회사에에 보수를 진행하면서 마찰도 없는 임대 뉴스테이 아파트는 특별한 관심을 갖게 된 올해의 핫이슈였습니다.

서해안 개발 벨트 송산 신도시!



7월 들어 경기 송산 그린시티 EAB6블럭에 반도유보라가 민영아파트로 최초로 분양을 하게 됩니다. 자세하게 분석해보면 올 한해 가장 인기가 많았던 59m2에 대한 분양이 제외되었습니다. 이는 송산에 건설되는 모든 아파트가 해당되는 내용으로, 정책적인 측면에서 제외되었습니다. 아울러 분양가 상한제를 적용받는 곳이기도 하기에 최소 800만 원대에서서 900만 원대로 분양가격 제한을 받는 곳입니다. 1,400만 원대 분양의 안산부동산 시장에서 차츰 관심을 가지게 되었던 지역으로 국제테마파크에 대한 해결이 미온적인 가운데 분양을 시작하였습니다. 

현재 대방노블랜드 1차가 분양을 하였으며, 일부 미분양 물량은 앞으로 안산에 분양하게 될 아파트 가격을 비교하면서 차츰 분양이 완료될 것으로 추정합니다. 가격에 대한 수요층의 거품론이 제기되면서, 이제는 건설사의 분양가격 책정에 지대한 영향을 미치게 될 것 같습니다.

밀어내기 분양 절정, 전년대비 3배!



올해가 아니면 살아남기 힘들다는 기조 속에 건설사의 분양 물량이 6월 이후 최대치를 경신하기 시작합니다. 전국 72곳 총 5만여 가구의 분양과 수도권 2만여 가구의 물량이 쏟아져 나오며, 가수요의 행복한 고민이 시작되게 됩니다. 이런 대대적인 물량에도 부산은수백 대 1의 경쟁률과 광풍의 목소리와는 무관한 청약 열풍이 불기 시작했습니다. 이는 지방의 경우 1순위 자격이 6개월로 변경되면서 전매 제한도 민영 평균 6개월로 중도금 무이자로 대체하면 되는 좋은 조건들이 호황을 누리게 됩니다.
이로 인하여 건설사의 지방 분양 물량이 증가하게 되었지만, 실수요자는 이때부터 옥석을 가리는 분위기로 전환됩니다. 각 건설사의 동시분양에 따른 꼼꼼한 선택과 가격비교를 하게 되면서 위치와 접근성 및 생활의 편리성에 더한 분양가격의 적정성까지 검토하게 됩니다.

이쯤에서 아파트 분양시장의 청약열기는 양극화 현상을 나타나게 됩니다. 일부 지역별로 수도권과 지방이 아닌, 지방과 지방에서조차 지역별로 미달과 완판의 결과가 극명하게 나타나게 됩니다. 부산, 울산, 창원은 뜨겁고, 충남, 전북은 냉기가 돌 정도로 청약 경쟁률 대비 계약률의 차이를 보이게 됩니다.

특히 중소형 아파트와 방 2~3개의 오피스텔에 대한 인기는 상승하고, 대형 아파트와 원룸형 오피스텔은 계약 체결률이 현저하게 떨어지는 현상을 보이기 시작합니다. 

배곧 신도시 과연 서울대는 이전하는가?



배곧 신도시 sk 뷰 입주가 시작되면서, 부동산업계에서는 고민에 빠졌습니다 실입주가 가 대부분이기에 매매, 전세, 월세 매물이 턱없이 모자라기 때문입니다. 아파트 단지 내 상가 매매가격 4억 5천만 원에 월세 250만 원이 평균이었지만 실질적인 계약 체결률이 떨어지면서 입주한 부동산에 또 다른 고민거리가 생겼습니다.

평균 900만 원대로 현재의 안산 아파트 분양 부동산시장의 평균 1,400만 원대와 비교해서 나쁜지 않는 가격이며, 구도시 정왕동 수요의 대거 이주로 인하여 수요보다 공급이 부족한 현상을 보이고 있습니다.

다만 서울대 이전은 지금 현재도 말들이 많습니다. 맞다! 아니다!... 언제 확실한 결과가 나올지 모르지만 서울대 이전이 아니라면, 다른 방법을 찾을 필요성도 있습니다.

송도에 연세대학교 이전과 같은 확실한 결과를 보이지 않는다면, 우선은 서울대를 배제하고 매수를 하시길 권유 드립니다. 사실 큰 의미 없는 내용일 수도 있다는 생각을 가지시는 분들이 의외로 많더군요.
 

미분양, 청약 경쟁률 대비 계약률 숨 고르기인가? 침체 시작인가?

8월 들어서면서, 가수요의 전매가 시작되었습니다. 6개월이 지났거나, 잔금을 6개월 후에 지급하기로 하는 계약이 증가하는 시기였습니다. 무릎에서 사서, 어깨에서 팔라는 말도 필요 없는 시기입니다. 허리에서 팔던 무엇이든 프리미엄만 형성되면 팔자!라는 선택을 하는 분들이 늘어나면서 오히려 뒤늦게 분양시장에 관심을 가지는 수요층도 늘어나는 시기였습니다.

"손뼉 칠 때 떠나라!" 
전국 미분양 주택이 3월 2만 8천 가구에서 6월 3만 4천 가구로 증가하는 추이를 비교하면서 차츰 부동산업계에서는 침체의 시작이라는 목소리가 높아지는 시기였습니다.
미국 연준의 금리 발표는 2개월에 한 번씩 있었고, 인상 발표는 없었지만 12월 이내에 인상을 불가피하다는 의견들이 높았던 시기였습니다.
안산부동산 시장도 분양 소식이 있고, 전국적으로 9월부터 또다시 물량이 쏟아질 것으로 예상되는 가운데, 이사할 수 있는 매물과 분양에 큰 미련이 없는 전세 및 월세 수요층은 현재의 거주지에서 이사할 생각을 하지 않게 되었고, 안산 레이트 타운 입주가 시작되는 내년 2월 대비 기존 아파트를 매도하려는 공급물량은 많아지면서, 매매 거래가 안될 경우 매매에서 전세로 변경하여 내놓을 것으로 예상되면서, 당분간은 전세매물이 증가할 것으로 추정하고 있었던 시기였습니다.

9월 매수세가 증가할 것으로 보는 견해도 있지만 오히려 청약과 매수보다는 2년 후 관망하는 예비 수요층이 증가할 것으로 추정하게 된 이유는 심리적인 불안요인이 벌써 시작되었기 때문이었습니다.
10월 들어거침없는 상승세를 보이던 아파트 분양가에 대하여 거품 논란이 시작되면서, 청약 경쟁률은 발표하면서 계약 체결률은 대외비를 주장하는 건설사와 국토부에 대한 설명과 다양한 루트로 계약 체결률을 비교하는 가운데, 주택 거래량은 2개월 연속 감소, 부동산 활황이 주춤거리기 시작합니다.

중도금 무이자, 무상 옵션으로는 어렵다!


10월 김포, 원주, 청라를 기점으로 중도금 무이자 혜택의 신규 단지와 각종 옵션 품목을 무료로 지급하는 분양이 늘어갑니다. 하지만 똑똑한 소비자들은 분양가격의 거품 논란과 향후 부동산시장의 전망이 밝지 않다는 불안심리로 마지막 4분기 후반부를 넘기게 됩니다.
올 주택 분양 물량 51만여 채 공급! 공급 과잉! 대출 규제!
이 모든 것이 부담으로 남게 되면서 건설사의 막바지 털어내기 물량이 지속될 것으로 보입니다. 특히 안산 부동산 시장 인근 지역인 광명역세권, 동탄 2신도시, 신안산선 목감역 인근의 분양이 4분이 후반에 몰리고 있습니다.

청약 제도 개선으로 1년이면 1순위가 되는 것도 쉽게 계약 해지를 할 수 있고, 고분양가! 대출 규제! 금리 인상! 의 3중 고로 인하여, 계약 해지가 속출하고 있으며, 최근 분양한 일산 오피스텔의 경우 선호도가 낮은 층과 동은 마이너스 프리미엄도 발생하고 있습니다.

지방까지 자신 있게 확산되었던 건설사는 앞으로 서울, 수도권으로 몰릴 것으로 예상되나, 안산부동산 시장은 향후 재건축 아파트 분양시 분양가격을 인하하더라도 올해만큼 이어갈 수 있을지는 불투명할 것으로 추정하고 있습니다.

올해 건설사 최대 수혜자!


막차!
4분기 후반 이제 얼마 남지 않은 올해! 분양가격은 막차를 탄 듯한 분위기로 왠지 석연치 않은 느낌입니다. 2%금리 시대는는 끝났습니다. 오늘 현재 3.04% 향후 4%대까지 전망하고 있습니다.

실수요자 측면에서는 호재일 수도 있습니다. 기존 아파트의 인테리어 공사비용을 감안하고도, 평균 1,050만 원~1,100만 원대의 아파트는 내년 안산부동산 시장에서 관심을 받을 것으로 예상되며, 수익률이 4%대의 오피스텔 및 상가는 가격 하락이 전망됩니다.
 

걱정되는 것은 안산부동산 시장만큼은 내 년에 마이너스 프리미엄이 발생하지 않기를 바라는 마음뿐입니다. 더도 덜도 말고 늘 한결같은 한 해가 되셨길 바라는 마음과 함께 내년에도 좋은 소식들만 가득하시길 소망해보네요. 

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