20.6.17대책 중 전세대출 관련 조치 시행

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20.6.17대책 중 전세대출 관련 조치 시행

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20.6.17대책 중 전세대출 관련 조치 시행 


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금융위원회 보도 배포자료입니다. 


핵심은 갭투자 차단을 위한 전세대출은 주택담보대출의 일부 개선과 반대로 강력하게 조치한다는 내용입니다.


아파트 분양권, 입주권 및 아파트 구입계약 건이므로 단독, 다가구, 연립, 빌라, 오피스텔, 상업용부동산은 제외입니다.

아울러 조정대상지역과 3억원 미만 아파트 역시 제외됩니다.

3억원 초과의 기준은 시가입니다.

  

시행일은 2020년 7월10일부터 입니다.


[핵심조치내용]


1. 전세대출 이용 제한

 - 20.7.10일 이후 투기지역.투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출보증 이용 제한

  단, 20.7.10일 전 구입(분양권.입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함)한 경우 제외


예외사항은 가,나다항 모두를 동시 만족해야합니다.

가. 직장이동, 자년교육, 부모봉양, 요양.치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 

나. 구입아파트 소재 특별시.광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

다. 구입아파트.전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용


2. 전세대출 즉시회수

 - 20.7.10일 이후 전세대출보증을 신청하여 받은 후 차주가 규제대상 아파트(투기지역.투기과열지구 내 3억원 초과 아파트)를 구입한 경우 전세대출 회수

 * 20.7.10일 이후 대출계약 시점에 '규제대상 아파트 구입 시 전세대출이 회수될 수 있다'라는 내용의 추가약정을 체결한 경우부터 적용


예외사항은 

구입 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지 대출 회수 유예

 단, 이용 중인 전세대출의 만기가 먼저 도래한 경우에는 당해 만기까지만 이용 가능(전세대출 만기연장 불가능)

 즉, 구입아파트에 전세임차인의 기간이 1년이 남았고, 본인이 이용 중인 전세대출 기간이 6개월 남은 경우 6개월 도래시 본인이용중인 전세대출을 갚아야 한다는 내용입니다.


위 내용이 핵심일 것 같습니다. 주택담보대출은 어느정도 개선을 하고 있지만 전세대출은 예외없이 강력한 규제를 하기위한 조치로 봅니다.


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참조 : [주택담보대출의 개선된 내용]

- 20.6.17 규제 이전에 분양주택 잔금대출(집단대출)에 대한 LTV적용


기본사항

- 금번 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV적용

- 중도금대출의 경우 

 가. 규제전(6.17)청약당첨세대(계약금납입 완료세대)

 나. 무주택 및 1주택 세대는 중도금대출 70%까지 적용.

 * 분양주택 소유권이전등기 후 2년내 처분약정 조건임.


- 잔금대출(집단대출)의 경우

 가. 조정대상지역 : LTV규제 = 9억이하 50%, 9억초과 30%적용

 나. 투기과열지구 : LTV규제 = 9억이하 40%, 9억초과 20%적용

 * LTV 산정시 시세 기준으로 산정

 * 이미 분양받은 세대 중도금 대출 범위내에서 종전 LTV적용 할 수 있다.


[개선된 주택담보대출의 핵심내용]

종전규정을 적용받는 무주택 및 1주택 세대는 중도금대출 70%까지 적용하며, 분양주택 소유권이전등기 후 2년내 처분약정 조건. 

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3. 보증한도 축소

 - 20.7.10일 이후 유주택자에 대한 HUG의 전세대출 보증한도가 최대 4억원에서 2억원으로 축소

 가. 20.7.10일 전 전세계약을 체결한 경우 차주의 증빙 하에 종전 규정 적용

 나. 20.7.10일 전 전세대출보증을 이용 중인 1주택 보유 차주가 대출을 연장하는 경우 종전 규정적용(단, 이사 등 대출을 신규로 받는 경우 축소된 한도 적용)


이상과 같이 7.10일 전세대출 규제 조치 내용이였습니다. 아래 내용은 적용례에 대한 내용입니다.


아            래


금번6.17대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은?

- 규제대상 아파트(투기지역,투기과열지구 내 3억원 초과 아파트[분양권.입주권포함]) 구매행위 또는 전세대출 신청 행위 등 차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일인 7.10일 이후에 일어나는 경우임.


집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과된 경우에는?

- "3억원 초과 아파트를 구입"한 것이 아니므로 규제대상이 아님.


규제대상 아파트를 상속받은 경우에는?

- 아파트를 구입한 것이 아니므로 규제대상 아님.


규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우에는?

- 규제시행일 전 분양권.입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)인 경우 규제대상 아님.


규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가( 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함) 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우에는?

- 전세대출 회수대상이 아님. 단 현재 전세대출의 만기연장은 제한됨.


규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권.입주권 구입 시 전세대출 즉시 회수 여부는?

- 금번 회수규제 적용 시 구입시점은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않으며, 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능.

 단, 등기 등 소유권 취득 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요.


빌라.다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시 규제 적용 여부는?

- 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님.


이번 조치는 전세자금대출에 대한 강력한 규제로 갭투자의 재투자를 사전에 차단하고자 하는 의지가 높은 조치입니다만, 주택담보대출 및 전세자금대출과 전혀 무관한 분들 (현금구입 등)은 규제와 무관하다고 보시면 됩니다.


6.17대책 이후 매수문의는 줄었지만 전.월세금과 매매가격은 상승하고 있으며, 임대차3법의 개정 이후에도 전.월세금과 매매가격승 상승할 것으로 추정하고 있습니다. 아울러 다주택자이신 분들은 현금여유나 대출여유가 있을 경우 공실로 보유 후 매매를 권유드립니다. 주택계약갱신제도가 도입된다면, 최소한 4년 최대 무기한까지도 갈 수 있다는 것은 향수 부동산 전망으로 볼 때 전세끼고 매매가 불리 할 수도 있기때문입니다.


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