분양권 전매 제한과 향후 준비할 내용

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분양권 전매 제한과 향후 준비할 내용

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분양권 전매 제한과 향후 준비할 내용


보도만 전한다면 부동산 정보로서는 그 이상도 그 이하도 아니겠죠. 


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5월15일 국토교통부가 용산구 일부대상지역에 대한 토지거래허가구역을 지정하였습니다. 2021년 5월19일까지로 개발호재에 따른 투기수요를 차단하기 위한 조치 중 일부입니다.


투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다.


국토부는 전매행위 제한기간을 강화하기 위해 8월까지 「주택법」 시행령 개정을 완료할 계획입니다.


전매행위 제한기간 강화는 과밀억제권역 및 성장관리권역에만 적용됩니다. 성장관리권역에 안산시도 포함되어 있습니다.


1. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지만 해당한다]

2. 동두천시

3. 안산시

4. 오산시

5. 평택시

6. 파주시

7. 남양주시(별내동, 와부읍, 진전읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다)

8. 용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리ㆍ죽릉리ㆍ학일리ㆍ독성리ㆍ고당리ㆍ문촌리만 해당한다)

9. 연천군

10. 포천시

11. 양주시

12. 김포시

13. 화성시

14. 안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ진촌리ㆍ기솔리ㆍ내강리만 해당한다)

15. 시흥시 중 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)


뉴스보도 내용

경매 급증, 집값 침체 전망!

규제 엎친데 덮쳐 집 안사고 전세산다!

강남서 일시적 2주택자 급매물 쏟아져!

분양권거래 사실상 퇴출, 길 잃은 자금 어디로 향하나!

집값 뛴 인천.대구 외지인 투자자 30%대!

세금 혜택 악용한 법인 주택거래, 정부 특별조사!....등등


각종 언론에서는 2020년 하반기 부동산 시장은 하락장일 것이라는 뉴스를 쏟아내고 있는 가운데, 소유권이전시까지 전매를 금지한다는 발표는 소급적용 없이 8월부터 적용될 것으로 추정되고 있습니다.


결국 건설사는 규제 이전에 분양계획을 쏟아낼 것이고, 경쟁률은 매우 높을 것이며, 기존 미적용 분양권, 입주권 등은 가격이 상승할 것으로 추정하고 있습니다.


기존아파트 상승가격 추이로 보면(2017년 대비 가격상승률), 현재 분양권 당첨이 기존 아파트 매입보다 유리하다 판단하기 때문에 수도권 및 일부지역 분양권에 쏠림현상이 발생하고 있습니다.


다만 수도권·광역시 분양권 소유권이전등기까지 전매를 금지한다는 발표는 시행 전과 시행 후로 상당한 변화가 있을 것으로 추정됩니다.


즉, 추가규제 시행 전 분양권에 쏠림현상과 청약과열 및 프리미엄의 상승 등이 예상되며, 시행 후 분양권은 향후 미래가치를 보면서 소극적 접근을 할 것으로 보입니다.


개인적인 의견이지만 수도권 그리고, 직주근접성과 교통인프라가 좋다면 소유권이전시 까지 전매가 불가하더라도 청약을 결정하는 것이 미래가치를 위해서 좋습니다.


현재와 같은 상황에서 3기신도시라고 다 좋은 것만은 아닙니다. 또한 미분양아파트가 가격이 저렴하다고 선뜻 결정하셔도 않됩니다. 분양권이 날개를 달고 있는 현재 오죽하면 미분양이 나겠습니까....


5월은 분양물량이 쏟아져 나오는 달입니다. 전국 7만4천가구 중 서울 8,718가구, 경기 1만9,114가구, 인천 1만1,043가구가 분양예정입니다.


상가, 지식산업센터, 토지, 오피스, 오피스텔 등의 부동산보다 나홀로 호황을 누리고 있는 신축아파트 분양시장이지만, 입지조건과 함께 분양가격을 우선으로 결정하시길 권유드립니다.


최근 분양한 덕양지구가 7억 중후반, 앞으로 분양한 아파트가 8억 중반대라면, 주변 시세을 더 세밀하게 비교할 필요가 있습니다.

  

분양가격이 저렴하다고 접근하시는 것도 권장하지 않습니다.

00지역, 700만원대 마지막 아파트! 등의 광고만 보시고 결정해서도 않됩니다.

조합모집 광고와 달리, 행정적인 규제를 해결하지 못한 곳도 있고, 향후 개발계획이 불가능한 곳도 있습니다.

무엇보다 2주택 이상은 경우, 향후 매도 시점에서 처분을 못하거나 분양가 이하로 처분하게 될 수도 있습니다.

언젠가는 올 것인 부동산 하락장에는 가성비만 보고 결정하신 것을 후회하실 것입니다.


분양가격이 높다고 전부 미래가치가 높은 것도 아닙니다.

현재의 분양가격은 2014년 대비 40%이상 올랐습니다. 

토지, 건축자재비, 인건비만으로 가격이 이렇게 오르지는 않습니다. 

마지막 한강조망뷰로 광고하던 덕양지구 아파트분양가도 기존 주변아파트 대비 가격이 매우 높았습니다.

차라리 분양권보다는 주변 5년이내 기존아파트를 매수하는 것이 더 가성비가 좋을 수 있습니다.


부동산 상승장에 휩쓸려서 미래가치만 믿고 지역과 무관하게 결정하는 것도 위험하며, 부동산 하락장에 분양권 대비 기존아파트 매수 중 무엇을 선택할 것인가에 대하여 고민하신다면 현재로서는 분양권이고, 향후 2023년 초, 중반부터는 기존 아파트 매수가 증가할 것으로 추정합니다.


부동산의 사이클과 순환곡선은 가격이 상승하면 반드시 하락하는 시기가 온다는 것을 알 것입니다.


이번 국토부 발표 내용 중 소유권이전시 까지 전매금지 대폭강화, 법인 주택거래 집중조사 추진에 대하여 일부 전문가들의 강의나, 의견에 너무 집중하지 않는 것이 좋습니다. 늘 이런 발표가 있을 때마다 전문가들의 의견이 일치한 적이 없기 떄문입니다. 


지속적으로 쏟아지는 정책발표마다 매번 흔들리고, 불안해하고, 급하게 결정한다고 좋은 결과를 얻을 수 없습니다. 3년~7년간의 중기적인 기간을 두고 예측하고, 결정하시길 권유드립니다.


결론입니다.

정치를 논하시면 부동산에 관심을 가지시면 위험합니다.


선거 전에도 미리 예측하였지만, 

미래를 예측하신 분들은 선거 전에 미리 부동산에 투자하신 분들입니다.

부동산에 관심을 가지신 분들은 규제정책의 결과를 벌써 경험하였습니다.

20번째 규제책을 내놓은 현 시점까지 결정을 미루신 분들도 계시고, 선거 전부터 결정을 하신분들도 계십니다.


예측과 결정력으로 기다리고 계신분들은 앞으로 몇년도에 부동산시장이 하락장일 것이라는 것도 아실 것입니다.

하락장 시점에서 매도로 전환하시는 분들이 계실 것이고, 그 때 미뤄왔던 결정을 하시는 분들도 계실 것입니다.


사실 국토교통부장관의 부동산정책을 평하시는 분들은 잘못된 방향으로 가고 있는 분들입니다.

핵심 인물의 정보를 파악하고, 부동산정책과 이념을 파악하신 분들은 올바른 방향을 준비하고 대처하시는 분들입니다.


서울대학교 환경대학원 사회수석과 대통령비서실 정책실장의 경력을 가진분이 누구인지 알고 계신분들은 안정적인 부동산투자를 하신 분들입니다.


참여정부 5년 동안 신도시 집값은 56% 상승했으며 전국 집값은 36%나 상승했습니다. 그 당시 부동산 관련 정책을 주도한 분은 건설교통부장관이 아닙니다. 


이번 규제정책과 향후 부동산 방향은?

규제정책은 변함이 없을 것이며, 부동산은 상승과 보합장을 이어갈 것입니다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 역시 지속적을 추진할 것입니다. 다만 실효성이 떨어진다는 것이죠.

대규모 재건축, 재개발은 규제를 할 것이며, 공공주택은 소형주도로 이어질 것입니다. 역시나 가격 상승을 이어질 것입니다.

추가 규제책을 준비하고 있지만, 실물경제와 코로나19사태로 인하여, 잠시 보류된 상태지만 규제는 변함이 없을 것입니다.


부동산 상승장은 언제까지이며, 하락장은 언제일까요?

전문가들도 서로 다른 의견을 보이는 것이 부동산입니다.


개인적인 사견이지만 상승장은 끝나지 않았습니다. 하락장은 2023년 중반부터 시작될 것입니다.

다만, 20대 선거결과에 따라 달라질 것이며, 통치권자와 각종 실장을 누구로 정해서 언제까지 정책을 펼칠 것인가에 따라

달라질 것입니다.


하지만 규제정책, 완화정책은 공약으로 미리 파악할 수 있을 것이며, 예측이 가능하다면, 미리 매도, 매수 타이밍을 잡을 수 있을 것입니다.


5월은 건설사의 분양이 폭등하는 계절입니다.

8월 전 관심을 가지시는 분들은 강동구, 노원구, 동작구, 중구에 분양물량을 관심있게 보시길 바랍니다. 이중에서 창동지구는 예전에도 말씀드렸지만 가성비가 높은 지역입니다. 덕양지구, 수색, 증산, 강일지구 등은 보류 또는 신중한 접근을 권장힙니다.


소유권이전등기시 까지 전매가 제한되는 8월부터 신규분양권 청약에 매우 신중하셔야 합니다. 


분양이 대세라지만, 주변시세 대비와 실 거주목적이라면 무조건 가성비가 최우선입니다.


송도를 예를 들어볼까요?

현재 분양가 7억대, 8억대로 분양을 하고 있습니다만, 주변 시세를 본다면 교통 및 편의시설 인프라 모두 잘 갖추어진 기존 아파트의 가격대를 보시면 안습인 경우가 허다합니다. 사실 5년전만해도 8공구는 쳐다보 안보던 곳이였죠.


끝으로 전매제한에 너무 조급해하실 것 없습니다. 전매제한을 피해서 굳이 찾아다니실 필요도 없습니다.


차라리 전매제한을 감수 하시더라도 수도권 특히 서울인접권에 분양권을 선택하시는 것이 향후 하락장을 대비한 좋은 결정이 될 것입니다. 5월 물량이 많아도 선택권을 가성비에 두지 마시길 바랍니다.


부동산은 상승장이 끝나면 반드시 하락장이 옵니다.


하락장은 대부분 부동산 완화정책이 실행되고, 1년6개월 이후에 현실로 도래합니다. 그때 가성비 아파트는 팔기위해서 전투적인 고생을 하여야만 합니다.


불과 3년이내에 현실이 될 것입니다. 미래를 준비하고, 능동적으로 대처할 수 있는 마음가짐과 함께 일시적2주택 이상과 지방주택을 소유하신 분들께서는 2년이내에 투자대비 효율성이 떨어지는 매물을 우선적 매도에 대한 결정을 하셔야 할 것입니다.



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