주거용 또는 업무용 오피스텔 취득세

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주거용 또는 업무용 오피스텔 취득세

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최근 안산 고잔동 오피스텔 거래가 활성화되는 분위기 입니다. 특히 아파텔 형식의 고잔동 프라음시티 오피스텔 매매가 활성화되고 있는데요. 결론적으로 가격 메리트가 있기 때문인가 봅니다. 분양가 2억7천의 41평형이 현재 급매물로 2억2천에 나오고 있는데요. 분양받아 보유하고 있던 건설사 보유분 매물로 입주도 하지 않은 분양 당시 상태로 나오고 있습니다. 최근 거래 사례를 기준으로 고객이 궁금해하시는 부분이 주거용과 업무용 오피스텔 구분은 어떻게 하는지와 취득세 및 중개 수수료는 어떻게 되는지? 그리고, 양도시 양도소득세와 관련한 내용인데요. 오늘은 시원한 바람이 불어 기분 좋은 날이라 간략하지만 정보 글을 올려드립니다. 

 

주거용 및 업무용 오피스텔 취득세는
 


1. 주거용과 업무용 구분

 

- 주택임대차보호법에서는 주거용 건물(주택)이란 실사용 용도를 기준으로 합니다. 이 말은 공부상 기준이 아니라는 것이죠. 건축물 대장을 발급하여 보면 오피스텔은 용도가 업무용으로 되어있습니다만, 실사용 용도가 주거용이면 주거용으로 적용됩니다.


그렇다면, 업무용은 어떻게 확인할 수 있나요?

- 이제부터 기준을 정해야 하는데요. 오피스텔을 매수하였을 때, 임대 사업자로 사업자등록을 (간이 또는 일반) 하시는 경우 업무용이 됩니다. 임대인이 업무용으로 일반 사업자 등록을 하고 건물분 부가가치세를 환급 받고(20일 이내 신청) 주거용으로 임대하게 되는 겨우에는 환급이 추징됩니다.

 

그러면 주거용으로 할지 업무용으로 할지 고민을 하게 되는데요.

주거 목적으로 매수하여 거주하신다면 특별한 고민이 없으시겠지만, 장, 단점이 있습니다.

 


  


- 주거용 오피스텔 : 주택으로 보아 1주택이 되며, 기존에 주택이 있다면 2주택이 됩니다. 그렇다면, 양도시 양도소득세가 발생하게 되는데요. 1세대 1주택으로 비과세 받으시려면, 보유주택 취득일로부터 1년 이후에 오피스텔을 구입하셔야 하며 + 구입 후 3년 이내에 먼저 주택인 보유주택을 매도하셔야 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받으시게 됩니다.

 

- 업무용 오피스텔 : 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 보유주택 1채가 있더라도 1세대 1주택 비과세 적용을 받으십니다. 다만, 부가세 혜택을 받았다면, 10년 이내 양도시 환급 받은 부가세를 기간 비율로 납부하셔야 합니다. 사업자등록을 하셨더라도 세입자가 주민등록을 전입하면 주거용으로 인정되어 1세대 2주택이 될 수 있습니다. 따라서, 전세권설정을 해주는 경우가 발생합니다.

양도소득세와 관련하여서는 임대기간 5년 충족 전에 보유중인 1주택을 매도하더라도 1세대 1주택 비과세 적용을 받으실 수 있습니다. 하지만 5년간 임대 사업을 하셔야 합니다.

 


  

 

2. 주거용 오피스텔 취득세는?

- 취득세는 업무용으로 구분됩니다. 따라서 주택의 취득세 1.1%가 아닌, 4.6%의 취득세를 납부하셔야 합니다. 상가도 마찬가지죠. 하지만, 상가 취득세와 다른 점이 있습니다. 상가의 취득세는 매매가격과 기준 시가를 비교하여 높은 금액으로 취득세를 적용합니다.

예를 들어 급매로 상가를 2억에 매수하였는데, 시,군청의 취득세 담당자에게 지번과 호수를 불러주면, 기준시가를 확인할 수 있습니다. 이 기준시가 금액이 3억이면 3억에 대한 취득세 4.6%를 납부해야 합니다. 하지만, 오피스텔은 매매가격으로 취득세를 납부하죠.

 


  

 

3. 중개수수료는?

- 주거용 오피스텔을 계약했는데요. 중개수수료는 주택으로 보아야 하는 것 아닌가요? 이 질문에 지식인 검색을 하시면 별의별 오답이 튀어 나옵니다. 정확하게 모르면 답변을 하지 말아야 하는데요. 그렇다면 정확한 답은 어떻게 되나요?

 

- 국토해양부 유권해석 회신내용을 보시면 " 오피스텔은 건축법령상 일반업무시설로 그 용도가 분류되어 있으므로, 주택외의 중개대상물에 해당되는 것으로 보아야 할 것임" 따라서 공장, 오피스텔, 상가 등은 최고 0.9% 범위 내에서 협의하시면 됩니다.

 

- 만약에 주거용으로 유권해석을 한다면 어떻게 될까요? 취득세도 1.1%를 적용해야 되는 것이 합법적이지 않을까요?

 

* 공인중개사의 중개수수료는 범위 내 협의로 되어 있지만, 세금은 협의가 없습니다.......

 


  

 

4. 주거용 오피스텔 양도시 양도소득세는?

- 양도소득세로 넘어오면서 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 없는지에 대한 의견이 불분명합니다.

- 결론적으로 받을 수 있습니다. 비사업용 토지를 제외한 토지 또는 건물이 장기보유특별공제 대상입니다.
 

- 양도스득세 계산

  양도가액-취득가액-필요경비=양도차익-장기보유특별공제(3년이상보유시)=양도소득금액-양도소득기본공제(1인당250만원)=과세표준*세율-누진공제=산출세액-공제.감면세액=자진납부세액

- 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고납부 입니다.

 

예전에 중개사 시험 준비할 때 가장 혼선이 왔던 부분을 암기했던 기억이 나네요. 시험 출제 비중이 높으면서 실수하기 쉬운 부분인데요.

[차] [장] [소] [기] 면 과표 

이렇게 연상기법으로 암기하던 기억이 납니다. 양도[차]익 에서 [장]기보유특별공제를 받는 것입니다.

장기보유특별공제 세율은 외우기 쉽습니다. 3년부터 적용 받으며 10년까지 곱하기 8을 해주시면 됩니다.

예) 3년*8=24% 7년*8=56% (과세되는 1세대 1주택 기준)

Tip. 과세되는 1세대 1주택이란? = 양도가액 9억 초과 분을 말합니다.

그렇다면 오피스텔 특별 공제는 최고 몇 퍼센트까지 일까요?
3년이상은 양도차익x10% 4년부터 10년까지는 연수x3 하시면 됩니다.

예) 3년=10% 4년*3=12%, 7년*3=21%, 10년*3=30% 입니다.

 


  

 

이제 절세 할 수 있는 필요경비에 대한 정보를 제공하여 드리겠습니다. 단순하게 자본적지출은 되고, 수익적지출은 않된다고 하는데요. 도데체 자본적지출은 뭐고, 수익적 지출은 무었일까요?

 

- 필요경비 공제되는 항목(자본적지출 : 부동산의 가치를 증가 시키는 비용)

* 취득금액,베란다 확장비용, 새시 설치비용

* 취득세 등 공과금, 세무사, 법무사 수수료, 중개수수료(법정요율보다 많이 지급해도 인정)

* 강제매입채권 매각차손/광고비

* 소유권 취득을 위한 소송비/화해비용

* 부동산 컨설팅비용, 개발 부담금

* 무허가 중개업자에게 지급한 중개수수료

 

- 필요경비 공제 않되는 항목(수익적지출 : 현상 유지비용 또는 수선비성격 지출)

 * 도배,장판,벽지,조명기구 교체비용

* 금융기관 차입금 이자

* 건물 도색비용

* 주방가구(씽크대 등)교체비용

* 상가를 분양받고 환급받은 부가가치세

* 종합소득세 계산시 계상한 감가상각비

* 기존 건물의 현상 유지에 들어가는 비용


 


 

 

 Tip. 
1. 일반 매매 시에는 컨설팅 비용과 감가상각비가 핵심 키워드입니다.

2. 분양권 전매시에는 발코니 확장비용이 핵심 키워드입니다.

 

 

지금까지 주거용 또는 업무용 오피스텔 취득세, 중개수수료, 양도소득세에 대한 단상이었습니다.

오늘도 늘 행복 소식들로 가득하세요.

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