오피스텔 재산세 과세대상 변동신고서 및 오피스텔 주택 수 포함여부

핫이슈

안산 및 인근 지역의 핫이슈 정보를 함께 공유하여드립니다.

홈 > 정보 > 핫이슈
핫이슈

오피스텔 재산세 과세대상 변동신고서 및 오피스텔 주택 수 포함여부

스마트 0 14975

오피스텔 재산세 과세대상 변동신고서 및 오피스텔 주택 수 포함여부 


4ffcfda285f2a3b0b17e92b20e539012_1621937519_3174.jpg
 

세무관련 내용은 양파처럼 참 복잡합니다. 또한 법 개정이 가장 많은 것이 세법입니다. 오늘은 처음 오피스텔은 구입하신 분들이 자주 묻거나 방문하셔서 문의하시는 재산세 과세대상 변동신고서에 대한 내용과 오피스텔 주택 수 포함과 관련한 내용에 대해서 함께 공유하고자 합니다. 역시나 오류내용은 확인 후 정정드리겠습니다.


궁금하신 내용은 세무서에 직접 문의하시거나, 시.군.구청에 질의 하시는 것이 가장 정확하다는 점을 말씀드리면서, 참고로만 보시길 바랍니다. 


신규로 오피스텔을 취득하신 분들은 5월에 재산세 과세대상 변동신고서 안내문을 받아보셨을 것입니다.


1. 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고서


신청 전 안내사항


오피스텔 재산세를 주택(주거전용)으로 적용받아 납부하기를 위하시는 경우(선택사항)

예시)

다주택으로 종합부동산세 납부대상이 될 수 있습니다.

양도소득세 중과대상이 될 수 있습니다.

환급받은 부가가치세가 있는 경우 추징될 수 있습니다.

무주택자 청약자격을 상실 할 수 있습니다.


오피스텔을 건축물대장 용도인 업무시설이 아닌 주거용으로 사용하고 있을 경우 주택분으로 재산세 과세변동 신고를 하시면, 재산세를 주택용으로 과세전환하여 드리는 사항에 대한 안내입니다.


결론적으로 주택 수 산정 안되길 원하면 주거용으로 변경 안하시는 것이 효과적입니다.


신고대상자 : 재산세 과세기준일(매년6월1일) 현재 오피스텔 소유자


요건

- 해당 오피스텔에 거주자(임차인 또는 소유자)가 주민등록 전입신고를 하고

- 해당 오피스텔을 사업장으로 하는 사업자등록이 되어 있지 않으며

- 오피스텔 전체를 주거용도로만 사용하고 있는 경우


공동소유인 경우에는 각자의 지분에 따라 각자 따로 고지되며 각각 납부합니다.

7월 : 주택분 절반(1/2)재산세와 건물분 재산세 납부하는 달입니다.

9월 : 주택분 절반(1/2)재산세와 토지분 재산세 납부하는 달입니다.


주택은 1년 총 세금의 절반(1/2)씩 나누어 7월과 9월에 납부합니다.

주택분 1년 재산세 총세액이 10만원 이하면 그해 1년분 재산세를 7월에 한꺼번에 납부합니다.


재산세 관련 과세대상 변동신고서에 주거용으로 변동신고하시는 경우, 재산세율이 비주거보다 다소 낮기는 합니다만, 그 이외 이득이 될 수 있는 것은 전무후무하다고 보시면 됩니다.

Q. 오피스텔 취득세 중과세 적용 시 주택 수 포함 여부
- 재산세 과세대장에 주택분 재산세 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다.
따라서, 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고서로 주거용으로 변경하신다면 취득세 중과세 적용 시 주택 수에 포함된다는 점입니다.
다만, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 다주택 중과 적용을 받지 않습니다만, 원룸형으로 시가표준액이 올라간다면 이 또한 신중해야 합니다.

정리해 보겠습니다. 
주거용 재산세를 내는 오피스텔은 취득시 다른주택에 중과되며, 보유시 종합부동산세 주택수에 합산되어 중과되며, 처분시 양도소득세에도 주택수에 합산되어 양도세도 중과됩니다.

따라서 처분시 어떤 주택을 먼저 처분해야 하는지 세밀한 검토를 해보셔야 합니다.

오피스텔 등 유형별 주택 수 포함 여부
구분 취득세 중과 종합부동산세 양도소득세
주거용오피스텔 8월12일이후 신규취득분 O O O
시가표준 1억원이하 X O O

Q. 오피스텔도 취득세 중과되나요?
- 오피스텔 자체는 무조건 4%의 취득세 고정입니다. 단 취득세 중과는 예를 들어 조정대상지역에 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있고, 아파트를 나중에 매수할 경우 오피스텔을 주택 수로 보아 아파트 취득세 납부 시 2주택에 대한 취득세 8%를 납부해야 한다는 것입니다. 

Q. 아파트 청약 신청 시 주택 수 포함여부
- 아파트 청약 신청 시에는 주택 수에 포함되지 않습니다. (주거용, 업무용, 분양권, 등기된 오피스텔, 주택임대사업자 등록된 오피스텔 등) 오피스텔은 청약 시 건축물대상상 용도로 판별하기 때문입니다.
다만, 특별법이 적용되는 공공주택의 일부 청약 시에 자산을 따지기 때문에 특별법이 적용되는 공공주택 청약시에는 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

청약 시 주택으로 포함하지 않는 대신에 주거용오피스텔로 인하여 아파트를 청약하여 당첨된 후 등기 시 취득세율은 조정대상지역 8%이기 때문에 이 부분에 대해서 고민을 해보셔야 할 필요가 있으며, 2년보유, 거주 후 양도 시 역시 양소득세 부담이 발생한다는 점도 예상하고 계셔야 합니다.

이부분은 법 개정으로 신중하게 고민하셔야 할 내용인데요.
- 2021년부터는 양도시 2주택 이상(일시적2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 즉, 다른 주택을 처분한 날부터 그동안 보유했던 기간은 무시하고, 다시 보유기간을 산정하기 때문에 주의하셔야 합니다.
- 2021. 06.01 부터는 조정대상지역 내 주택 양도시2주택 기본세율 + 20% 중과, 3주택 기본세율 + 30% 중과됩니다. 

Q. 대출 시에 주택 수 포함여부
- 대출 시 오피스텔은 미포함입니다. 

청약 시에 주택 소유 확인 여부는 청약홈에서 '청약자격확인'으로도 확인 하실 수 있습니다. 
주택소유확인 [「주택공급에 관한 규칙」제53조(주택소유 여부 판정기준) 참조)]
018. 12. 11. 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 다음의 경우 분양권 등을 갖고 있거나 그 보유지분을 소유하는 경우도 주택을 소유하는 것으로 봅니다.
2018. 12. 11. 이후 입주자모집승인 신청한 주택단지의 분양권 등을 취득한 경우
분양권 등의 실거래신고를 2018. 12. 11. 이후에 한 경우. 이 때 주택소유 및 무주택기간의 산정기준일은 다음과 같습니다.(「주택공급에 관한 규칙」 제23조제4항)
실제 주택 소유기준일 : 건물등기사항증명서의 등기접수일과 건축물대장등본의 처리일 중 먼저 처리된 날(*건물 등기사항증명서상의 등기접수일은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급(열람) 및 확인 가능합니다.)
: 분양권 등 신규계약은 부동산거래계약 신고서상 공급계약체결일
: 분양권등 매매는 부동산거래계약 신고서상 매매대급완납일
: 증여등인 경우 계약서상 명의 변경일.

* 분양권,입주권 상세설명
주택으로 간주하는 분양권등의 범위
2018년 12월 11일 개정·시행된 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 다음에 해당하는 분양권·입주권은 주택청약시 주택으로 간주됩니다.
분양권 등 신규계약자 : 「주택공급에 관한 규칙」 개정 시행일(2018.12.11.) 이후 ‘입주자모집승인, 관리처분계획인가(정비사업), 사업계획승인(지역주택조합)’을 신청한 주택의 분양권등부터 적용
분양권 등 매수자 : 「주택공급에 관한 규칙」 개정 시행일(2018.12.11.) 이후 실거래신고분부터 적용

2. 오피스텔 주택 수 포함 여부

- 2020.08.12. 지방세법 개정으로 주거용 오피스텔은 취득세 중과 시 주택 수에 포함됩니다.
 * 참조 : 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨.
- 주거용 오피스텔은 종부세 및 양도세 계산시 주택 수에 포함됩니다.
- 시가표준 1억 원이하 오피스텔은 다주택 취득세 중과에만 포함되지 않습니다. 따라서 종부세, 양도세에는 포함됩니다.

개인 주택 수별 취득세율
구분 조정대상지역 비조정대상지역
1주택 주택가액에 따라 1~3%
2주택 8 1~3
3주택 12 8
4주택이상 12
오피스텔 4
지방교육세, 농어촌특별세 별도
일시적2주택은 1주택 세율 적용

서두에서 말씀드렸지만 오피스텔 자체는 무조건 취득세 4%입니다. 지방교육세 및 농어촌특별세를 포함하면 4.6%가 됩니다.
오피스텔이 취득세 중과시 주택 수에 포함되면서 오피스텔 1채 먼저 구입 후 아파트를 나중에 구입한 경우 아파트는 2주택이 되어서 조정대상지역 취득세 8%를 납부하셔야 한다는 것을 주의하셔야 합니다. 다만, 일시적2주택인 경우 일반세율을 적용합니다. 

지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) 
① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 
소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등 (신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
* 참조 : 지방세법 시행령에서 말하는 일시적2주택에는 1년 텀이 없습니다. 1년 텀이 있어야 한다는 내용은 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)에 나옵니다.

1년 텀이 없는 것
- 지방세법 시행령 제28조의5(일시적2주택)
- 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위) 중과되는 않는 일시적2주택

지금까지 오피스텔 재산세 과세대상 변동 신고서 및 오피스텔 주택 수 포함여부에 대한 내용을 공유드렸습니다. 오피스텔 이외의 주택인 경우 변동사항이 있을 수 있으며, 관련 내용은 참조하시고, 꼭 세무서 관련 내용 담당자와 상담 또는 세무사의 상담을 받으시고 진행하시길 권유드립니다.
 

Memo

0 Comments

임대차보호


최근글


새댓글