8.2 대책에도 흔들리면 안되는 것

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8.2 대책에도 흔들리면 안되는 것

스마트 0 10709

8.2대책 발표 이후, 부정적인 요인들이 증가하고 있습니다. 앞으로 9월, 10월에도 부정적인 요인들과 규제책은 지속해서 나올 것입니다. 이런 시기에도 흔들리면 안되는 것이 있습니다. 바로 급매도입니다. 분양권을 포기하는 것입니다. 폭락우려입니다.

 

부정적인 반응을 보이는 전문가들의 이야기가 쏟아지고 있습니다.

 

국민은행 스타자문단 수석위원

이번 부동산 대책은 투자심리에 찬물을 끼얹는 일종의 충격요법이라며 재건축.세금.거래.청약 등 모든 분야에다 손을 댄 전방위 대책이라 시장이 충격을 받을 것.

 

조명래 단국대 부동산학과 교수

강남재건축은 실제로 거주하지 않으면서 은행에서 대출을 받아 투자하는 수요가 많았다며, 부동산 시장의 불안 요소였던 강남 재건축 시장을 잡는데 도움이 될 것 같다고 했습니다.

 

김지은 주택산업연구원 책임연구원

정부 규제에도 아랑곳하지 않는 투기수요가 가장 큰 문제였다며 실수요자는 정부 정책에 따른 타격이 거의 없기 때문에 더 강한 규제가 나왔어야 했다고 말했습니다.

 

김재언 미래에셋대우VIP 컨설팅 수석부동산컨설턴트

그동안 과열됐던 재건축 시장은 일단 진정 기미를 보일 것같다며 앞으로 대출 규제까지 나오면 파급효과가 상당할 것 같다며, 투기수요가 위축되면서 아파트 청약 경쟁률이 낮아질 것이라며 실수요자는 오히려 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다고 하였습니다.

 

반면, 미래를 정확하게 예측하는 전문가들의 이야기입니다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장

단기적인 충격은 있겠지만 주택 공급이 근본적으로 부족한 지역에서는 집값 안정 효과가 제한적일 것이라며 수요를 억제하는 만큼 주택 공급에도 신경을 써야한다고 말했습니다.

 

조영무 LG경제연구원 연구위원

그동안 집값이 많이 오른 강남 지역은 모두 주택 공급이 부족하고 낡은 주택이 많은 곳이 대부분이라면서 금융 규제나 과세로는 집값을 잡는데 한계가 있기 때문에 지역별 수급 상황을 고려한 주택 공급 정책이 따라줘야 한다고 말했습니다.

 

이렇게 8.2대책이후에도 전문가들의 다른 의견들이 나오고 있습니다.

 

8.2대책이 발표된 이후 오늘은 아침부터 투자고객들과 사무실에서 차를 마시며 담소를 했습니다.

 

지난번에도 말씀드렸지만, 투자는 선거 전에 하는 것이 가장 최상의 효과를 보며, 현 정부도 부동산정책을 규제책으로 추진할 것이라는 말씀을 드렸으며, 대단위 재건축, 재개발은 없을 것이라 공급은 부족할 것이며, 양적 공급보다는 질적 공급이 더 부족할 것이라 가격은 오를 것으며, 규제책의 강도가 강하면 강할수록 가격은 더욱 오를 것이라고 말씀드렸습니다.

 

이제 남은 것은 분양가 상한제이며, 10월에 보유세 인상에 대한 발표가 있을 것인지는 조금 더 두고봐야 할 것 같습니다.

 

다만 시장여건을 예의주시하면서 부동산규제대책을 추가로 내놓을 것이라는 발표는 앞으로도 규제책만 내놓을 것으로 보입니다. 

 

 

현재까지 안산은 해당없습니다. 참고만 하시면 되는 내용들입니다.

 

조정대상지역 다주택자 양도세 중과

- 입주권도 주택수에 포함되며, 2018년 4월 1일 이후 양도(잔금기준)하는 주택부터 2주택은 기본세율(6~40%) + 10%, 3주택이상은 기본세율 + 20%의 탄력세율이 적용됩니다.

 

조정지역내 분양권 양도세율 강화

- 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정지역내 분양권 양도세율을 50%로 강화합니다.

- 2017년 8월 3일 이후 취득(잔금기준)하는 주택부터 1세대 1주택 비과세 요건 + 2년 거주요건 추가

 

대출규제 강화(8월 중순 이후 대출승인분부터 적용예상)

- 8월3일 투기지역으로 지정된 곳은 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한

- 투기과열지구 및 투기지역에선 LTV DTI를 40%로 일괄 적용

- 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 대출을 받을 경우 LTV DTI를 30% 적용

- 집단대출의 LTV DTI 대출규제는 8월 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 사업장부터 이주비및 중도금(DTI 적용배제), 잔금대출에 적용

- 분양받을 때나 분양권 중도금 대출을 승계받을 때 중도금 대출보증 건수도 9월 이후부터 1인당 2건에서 세대당 2건으로 강화

- 투기지역 투기과열지구 조정대상지역은 세대당 1건

 

규제로 모든 거래가 중단될 경우 매매가격은 약보합세로 전환 될 것이며, 청약경쟁률은 하락하고, 미분양은 늘어날 것입니다.

 

하지만 언제까지 일까요?

 

2018년 2월에 발표할 정비사업 내용에는 틀림없이 대단지 재건축, 재개발은 없을 것입니다. 소규모 주택개량사업 및 비사업용토지등의 쓸모없는 부지를 용도변경한 공공임대주택사업과, 청년.노령층 임대주택 공급사업 등이 활성화 되겠지만, 대규모 공급은 중단될 것입니다.

 

대규모 택지개발 및 단지조성 보류, 수요억제, 계속되는 규제책, 양질의 신규주택공급 부족과 함께 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제부활 등을 실행하면서 거래가 단절되고, 일시적으로 부동산정책의 효과를 보는듯 하겠지만, 앞으로 3년 뒤에는 어떻게 변해있을까요? 

 

집값 상승이라는 역습을 맞을 것입니다. 

 

묻고 싶은 내용이 아직도 많습니다.

- 보유세 손못되는 이유?

- 부산, 대구는?

- 강남 오른 후 바로 노원이나 은평도 같은 제제로 평생 서민의 길을 가는 서울 일부지역은? 

- 금융 10억이상 부동산28억이상이 24만명 이들의 투기수요 억제책은? 

- 투기와 실수요의 차이가 무엇인가? 

- 실수요자 많은 은평구 등 외곽까지 대출한도 내려가면 집사기 힘들어지는데...

- 실수요자만 잡는 정책이 되풀이 되는 것 아닌가? 

- 있는 사람은 대출없이 투자할 것이고, 실수요자는 대출 규제로 집 못사고, 과연 실수요자의 정의는 무엇인가?

- 부자동네 잡으려고 변두리지역 잡지마라

- 부촌 20평 아파트 20만원 정부지원금 받고, 깡촌 30평 날림 단독주택 소유는 평수가 넓다고 정부지원금을 못받음

- 노원구가 강남과 같은 투지지역이라니 이해할 수 없다.....등

 

이런내용도 있습니다.

 

"강남을 왜 자꾸 잡으려고함? 어차피 소유시 리스크가 없는 동내라 매물을 잠시 빼면 그만인데 무슨 헛발질인지... 그리고 강남에 집사는 층은 정해져있는 팜인데... 왜그리 괴롭힘? 서민들이 강남에 집살수 있게 하겠다는 목표면 모를까 어차피 그것도 아니잔아"

 

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- 분양가상한제.보유세만 남았다!

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분양가 상한제가 폐지된 현재까지도 건설사는 분양원가와 상관없이 시세에 따라 분양가를 높게 책정하여, 건축비와 토지매입비가 이미 확정된 상황에서 분양가를 올리는 땅장사를 하고 있습니다. 오피스텔 역시나 그렇습니다.

분양가 상한제를 다시 도입하게 되면, 가장 큰 충격은 건설사(시행사)일 것입니다. 

 

정부는 언제든지 투기과열지구를 추가 지정할 수 있다고 밝혔습니다. 메뚜기처럼 투기세력이 옮겨가면 바로 잡아버리겠다는 강력한 의지라고 합니다. 이달말 가계부채 대책발표에서 총부채원리금상환비율(DSR)의 시행시기와 강도에 따라 시장의 충격은 더 커질 것으로 보고있습니다.

 

하지만.....

 

김수현 청와대 사회수석은 지난 참여정부시설 부동산정책을 실무에서 담당했던 분입니다. 대표적인 저서 중에 "부동산은끝났다" 라는 저서입니다.

 

반복되는 거품의 역사, 부동산 계급사회, 보유세와 복지국가, DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면, 다주택자를 어떻게 할 것인가.... 등 저서의 내용과 맥락은 현정부의 주책정책을 어느정도 예견할 수 있습니다. 


특히 "보유세", "금융규제" 는 노무현정부에서 이루어지지 않았던 내용들입니다. 이번에는 반드시 성공시키려고 할 것입니다. 그 중 금융규제는 시작되었고, 보유세가 남았습니다.


이번에도 부동산 가격 문제에 대해 물러서지 않을 것을 분명히 하였습니다. 이분의 말을 한번 들어보겠습니다.

 

- 참여정부가 했던 여러 실패의 과정이 누적돼 마지막에 했던 2007년 1월 당시의 정책들을 일시에 시행한 것

 

- 주택공급을 적게 하면 부동산 가격이 다시 오를 것이라는 비판과 우려가 있지만 지난 3년간 공급된 주택량은 단군이래 최대다. 솔직히 이렇게 공급돼서 새 정부 출범 전에는 주택 가격이 하락 내지 장기 안정될 것으로 예측했다.

 

- 강남지역의 공급은 부족하다는 지적에 대하여 최근 굉장히 많은 강남 재건축 사업이 시행되고 있다. 지난 몇 년 평균치의 3배가 허가가 났다.

 

- 재작년 말부터 전 세계적으로 수도와 주요 도시를 중심으로 세계 여러나라에서 부동산 가격이 오르고 있는데, 이는 수요 공급의 문제와 다른 차원의 과도한 양적 완화에 따른 머니게임으로 봐야 할 것이다.

 

- 강남 부동산 가격은 여러 선진국 대도시들이 겪은 비정상과 유사한 점이 매우 많이 발견된다.

 

- 공급 문제에 대해서는 불이 나서 불을 진화해야 하는데 그 자리에 왜 집을 짓지 않느냐고 묻는 격이다.

 

- 지금은 불을 끌 때이고, 불이 꺼지면 적절한 장소적절한 계층을 대상으로 공급이 본격화할 것이다.

 

- 보유세.종부세 문제에 대하여는 양도세 중과는 발생한 소득에 부과하는 세금이지만, 보유세는 정규소득에서 내는 만큼 조세저항이 심하다. 따라서 소득이 발생하지 않았는데도 누진 구조의 세금을 내게 돼 있는데 여기에 손을 대는 것은 상당한 우려가 예상된다.

 

- 다주택자 양도세 중과 시기를 내년 4월로 잡은 이유에 대해서는 내년 이사철까지 팔 기회를(퇴로를 열어주는것) 드리겠다는 의미다.

 

김수현 청와대 사회수석의 위와 같은 발언은 우선 과거에 대하여 실패를 인정한 것이며, 박근혜정부의 정책으로 공급이 충분하다 잘못판단했다는 발언이기도 합니다.  

 

초과이익환수제 : 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 결국 올해말까지 관리처분인가를 받지 못한 조합은 기간이 미뤄질 것이고 공급이 줄어들 것이다.

 

매수도 관망세, 매도도 관망세로 전환될 경우 결국 집값 상승은 매수보류자의 몫으로 돌아옵니다.

 

분양가상한제가 도입되더라도, 향후 완화정책으로 변동되지 않는다면 거래는 멈추더라도 가격은 오를것이며 3년 후에 결과물을 보시면 될 것입니다.

 

폭락과 침체기가 도래했다는 말에 흔들리면 안됩니다. 부동산 규제정책이 폭락보다는 폭등에 영향을 주기때문이죠.


그런데 경험에 의하면 폭락을 우려하여, 매도하시는 분들이 의외로 많으십니다.......

 

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