10월 및 이후 부동산시장 전망

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10월 및 이후 부동산시장 전망

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전세매물은 증가할 것이며, 증가분은 공급물량 뿐만 아니라 전세에서 매수로 전환하는 물량까지도 관심있게 보셔야합니다. 

 

10월 및 이후 부동산시장 전망

제목과 다른 이미지라 색다른 느낌이 드네요....^^

 

원주기업도시 관련 지난번 상가주택 공급용지 분양에 이어서, 이번에는 단독주택용지 공급이 있습니다. 10월 11일~12일 원주기업도시 홈페이지를 통해 인터넷 접수만 하므로 참조하시라고 안내드립니다.

 

 


 

본론입니다.

 

10월 현재 2개월 이내 분양 예정단지를 보면 서울 34, 경기도 72, 강원도 9, 충청도 9, 세종시 10, 대전시 4, 경상도 18, 대구시 7, 울산시 7, 부산시 28, 광주시 10, 전라도 11 곳 등입니다.

 

지금까지 현정부가 시작되기 전부터 매수를 권장드렸습니다. 부동산 상승장을 기회로 삼아 저가에 매수할 수 있는 기회라고 말씀드렸습니다.

 

향후 정부는 대규모 공급을 줄이고, 소규모 개량사업에 역점을 둘 것이라 말씀드렸습니다. 정확한 사업은 2018년 2월 경 발표할 것이라고도 예측드렸습니다.

 

규제는 강화할 것이며, 질좋은 대규모 신축공급은 줄일 것이고, 노후주택 개량과 공공이 보유하고 있는 가치가 낮은 주차장, 공원, 시설부지 등을 용도변경하여 낮은 임대료의 공공주택을 건축하여 공급할 것이라 이런 부지가 있는 곳은 투자처로 부적합하다고 말씀드렸습니다.

 

특히 서울시, 성남시를 더욱 주의하라고 말씀드렸습니다. 공공과는 경쟁이 안됩니다. 킨텍스에 반도유보라가 원룸, 투룸오피스텔을 성공적으로 분양하였습니다만, 만약에 킨텍스 주변 공공부지(경기도 또는 고양시 소유)에 공공이 원룸 오피스텔을 건설하여 저가에 공급한다면 투자등급은 마이너스 입니다.

 

이제 급매물이 남아있던 마지막 매수기회인 9월도 지나고, 10월부터는 수도권을 벗어나는 지역은 제외하고 수도권에서도 서울 인근지역 중심으로 관심을 가져야할 시기가 왔습니다.

 

2018년 공급이 가장 많은시기로 서울을 제외한 모든 지역은 전세가격과 매매가격이 잠시 조정을 보이거나, 하락할 수도 있다고 말씀드렸습니다. 다만 조정시기를 벗어나면 부동산 상승장 시기에 규제 및 공급축소에 따른 가격이 상승할 것입니다.

 

 

다만 2017년 10월부터 기본적인 예상과 다른 기류가 보이고 있습니다.


이렇게 규제를 강화하면 예전에는 매수를 보류하고 전세를 유지하거나 전세로 전환하는 임대수요가 높아지고, 그 기간이 장기적으로 흘러갔습니다.

 

그런데 10월부터 다시 매수수요자가 늘어날 것으로 예측되고 있습니다. 그 원인 중 한가지로 기존아파트의 전세매물이 소폭이지만 증가하고 있다는 것입니다. 전세를 구하려는 수요보다 내놓는 수요가 많아지고 있습니다.

 

매번 쏟아지는 규제책에도 가격이 상승하고 있는 현실과  지난 참여정부의 결과에 대한 면역력이 높아진 잠재수요층이 빠르게 회귀하고 있습니다. 장기적인 규제정책을 한번에 발표하지않고 한달이 멀다하고 매번 추가 규제책을 발표하는 것도 면역력을 키웠습니다. 

 

임대수요량이 매매수요량으로 전환되면서, 분양하고 있는 신규아파트의 매매거래량이 늘어날 것으로 추정되어지는 초기현상입니다. 아울러 대출규제로 인하여 전세안고 갭투자의 증가추세로 급매물은 소진되었고, 월세는 전세로 다시 전환될 것이며, 기존 전세입자의 매수 전환으로 인하여 내놓는 전세매물은 차츰 증가할 것으로 예측되는 현상입니다.

 

아울러 기존 아파트에서 신규아파트로 이사하기위해 내놓은 기존아파트 매도물량이 입주일이 가까워지면서 시기를 놓쳐, 매도에서 다시 전세로라도 내놓게 되면 세입자 매물과 기간내 매도불가로 전세로 내놓는 매물까지 포함하여, 전세매물은 더욱 증가하게 될 것입니다.

 

예전에는 공급증가로 전세가격이 하락했는데, 10월부터 전세입자의 매수전환으로 전세가격이 하락하는 현상으로 변해가고 있습니다. 

 

이런현상이 다른기류라는 것입니다.

 

예전 참여정부는 DTI규제와 보유세인상을 제외하고는 5년동안 각종 강력한 규제를 펼쳤으며 결과는 가격상승으로 나타나면서, 면역력이 쌓였던 부동산시장이 현정부에서도 규제만으로는 가능성이 높지 않다는 것을 체험하면서 임대시장이 매매시장으로 빠르게 움직이고 이런기류는 지금까지 부동산시장에서 보기드문 사례입니다.

 

조금 더 지켜봐야 하겠지만 2018년부터 전세매물은 증가할 것으로 보이며, 이런 증가추세의 원인이 공급의 증가만은 아니라는 것이 새로운 변화입니다.  이런변화로 인한 전세매물 증가는 전세가격의 하락은 있겠지만, 매매가격의 하락에는 큰 영향력이 없다는 것만 유의하시길 바라는 마음입니다.


또한가지, 서두에서도 말씀드렸지만 수도권도 서울인근지역으로 관심을 가지시고, 공급물량이 많은 지역(예: 동탄2신도시 등)은 주의깊게 생각하시길 권유드립니다.

 

어찌되었든, 

규제 = 위축, 이런 공식의 탑이 차츰 무너지는 것일까요?

10월 중순 국토교통부가 발표를 준비하고 있지만 면역이된 수요층은 이제 발표를 기다리지 않을 것 같습니다.

 

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1 Comments
스피드 2017.10.07 09:43  
일부 전문가는 추석연휴 이후 집값이 오르지 않을 것이며 그 원인으로는 정부가 추가대책을 발표하는 것 때문이라고 합니다만, 시장은 그렇지 않습니다.
어제 배곧을 다녀왔는데요. 8월부터 입주가 시작된 한라비발디 캠퍼스 1차는 30평형이 3천만원의 프리미엄을 보이다가 어제는 4천만원도 가능하다는 것을 확인했습니다. 추석연휴 이후도 집값은 오를 것으로 추정됩니다.
특히 현금으로 매수하는 비율이 증가하고 있습니다.

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