2018년 개정되는 법률 내용과 향후 부동산 투자방향 및 위험요소

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2018년 개정되는 법률 내용과 향후 부동산 투자방향 및 위험요소

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2018년 개정되는 법률 내용과 향후 부동산 투자방향 및 위험요소

 

2018년 개정되는 법률 내용과 향후 부동산 투자방향 및 위험요소

서울시가 정비기본계획을 전면 수정하였습니다. 2010년 정비기본계획과 2025년 정비기본계획을 보면 확연히 다른 내용이 있습니다. 

 

바로 주민주도형 자율적 주거환경 개선 확대 내용입니다. 내년에 개정될 법률을 기반으로 대규모 재개발, 재건축을 배제하고 소규모의 가로구역개선사업을 추진할 예정입니다.
 

기존 전면철거 정비방식의 한계 극복 및 기존 주거지의 유지.관리강화


- 대단위 전면철거 위주에서 주거지 관리.보전을 통한 기존 주거지의 유지.조정 계획과 물리적재생 및 사회적.환경적 재생까지 고려.

 

1종지구단위계획구역에서 찾아라! 

 

지자체의 홈페이지에서 자치법규를 클릭하고, 도시계획조례를 검토하면 지역지구에서의 건폐율, 용적률 및 지구단위구역에서의 완화내용등 다양한 내용을 볼 수 있습니다.

 

건폐율, 용적률은 지구단위계획구역에서 인센티브를 적용받을 수 있습니다.

 

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp 에 접속해서 찾아볼 수도 있지만 구청 홈페이지를 이용하시는 것이 효율적입니다.

 

지구단위계획검색

- 예) 성동구 

성동구청 홈페이지 - 생활정보 - 주택도시개발 - 지구단위계획 - 계획수립현황 

 

 

공법을 알면 돈이 보인다고 합니다. 

 

개정되는 법률에 따라 미리 예측이 가능하다는 분들도 극소수 있지만, 극히 일부의 경우이고 대부분은 정부발표와 메스컴에서 전문가들의 대립된 의견에 고민하다가 미루거나 투자결정을 하게됩니다.

 

이번에는 2018. 2월에 발표할 내용에 대하여 미리 예측을 해보는 시간을 가져보겠습니다.

 

우선은 정비사업에 대하여 어느정도 알고 계시는 것이 좋기는 합니다만, 큰 도움은 못됩니다. 법령으로는 "도시 및 주거환경정비법"의 내용입니다.

 

특히 국토교통부 도시재상과는 향후 5년간 대단히 많은 일을 할 것입니다.

 

미리예측하는 내용은

 

도시개발,택지개발은 전면 중단 될 것으로 추정되며, 도시주택과에서 도시재상과로 변경된 이 부분에 관심가져야 합니다.

 

정비사업은 복잡하므로 제목만 나열해 보겠습니다.

1. 주거환경개선사업 2. 주택재개발사업 3. 주택재건축사업 4. 도시환경정비사업 5. 주거환경관리사업 6. 가로주택정비사업 뭐 이렇습니다.

 

위에 서술한 사업은 2018년에 매우 함축적으로 합쳐져 개정되어 운영될 예정입니다.

 

아울러 

"빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법"이 2017년2월8일 제정되었으며 이 법이 앞으로 문재인정부에서 날개를 달아줄 것입니다.

 

쉽게 말씀드리면

빈집법은 장애가되거나 우려가 있는 집들을 공공기관이나 정부가 방치하지 않는다는 것입니다. 

소규모정비법은 자율주택, 가로주택, 소규모재건축사업으로 구분되며 이중에서 자율주택정비사업이 향후 5년동안 모든 사업에 우선될 것입니다.

 

이 사업을 하게되면

1. 비용의 일부를 보조 또는 융자 및 알선

2. 공동이용시설 사용료 감면 (예:공동주차장료)

3. 타법에 관계없이 행위제한 특례 적용

4. 건축규제 완화

 

이중에서 가장 핫한 소식이 바로 건축규제 완화입니다.

 

특히 주차장법에 의한 노상주차장 및 노외주차장을 사용할 수 있는 권리를 확보하는 경우 주차장 설치기준을 완화해줍니다. 즉 주차장 설치를 하지 않아도 건축할 수 있다는 말이죠.

 

소규모주택정비사업의 시행자는

자율주택정비사업은 2명 이상의 토지 등 소유자가 직접 시행하거나 시장.군수 및 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.

 

이러한 미니재건축이라 불리는 소규모주택정비사업이 문재인정부에서는 가장 큰 핵심정책이며 앞으로 대규모 재건축, 재개발사업은 축소 또는 사라질 전망입니다.

 

미니재건축의 장점은

1. 대단지사업으로 인하여 대규모 세대가 인근지역으로 주거이전을 하므로 인한 일시적인 전세값 등의 폭등과 폭락을 방지할 수 있습니다.

2. 대규모사업으로 인하여 주변 도로인프라의 장기적인 교통정체현상을 방지할 수 있습니다.

3. 단독 또는 연립주택 등이 모여서 한동의 아파트를 건축할 수도 있습니다. 그에 따른 입주분이외 여유분은 상대적으로 낮은 가격으로 분양하여 이익을 얻을 수 있습니다.

4. 대지조경, 건축물의 높이제한, 주차장 설치기준, 건폐율, 용적율 등 규제가 완화되어 다양한 방법으로의 개발이 빠르게 진행될 수 있습니다.

5. 상가의 일부를 용도변경 및 개조하여 오피스텔로 전환하고, 주차가 필요없는 수요에게 월세를 놓는 방법도 있습니다.

6. 단독주택을 여러 소유자가 협업하여 재건축하고, 1층은 1.2종근생상가로 2층부터는 주거용으로 건축하여 수익을 늘릴 수 있습니다.

 

 

투자급소는 바로 

미니재건축이라 불리는 소규모주택정비사업


- 단독주택지, 역세권 고층 공실우려가 높은 상가

- 도로 등에 막힌 3만제곱미터미만의 대지 및 상업지

- 다세대주택의 지하층

- 경매매물 중 1종전용 및 일반 주거지역의 주택 또는 상업용지 등에서 

  지구단위계획구역으로 공동개발지정이 된 매물 등이 오히려 효자노릇을 할 것입니다.

 



Tip. 위에 도면을 보시면 공동개발지정과 권장이 있습니다. 예를들어 3평, 35평, 7평이 동시에 공동개발지정된 곳은 3평을 가진 소유자가 공동개발에 참여해야만 35평, 7평 소유자가 공동으로 건축을 할 수 있습니다. 경매에서 이런 매물이 있다면 아주 좋은 호가의 매물이죠.

 

- 2018년 2월 법이 개정되면 위에 서술한 투자급소 중 2종일반주거지역으로 완화되는 매물은 승승장구할 것입니다. 

예를들어 1종전용주거지역은 4층미만 1종근린생활시설만 가능하지만, 2종일반주거지역으로 변경되면 7층 및 2종근린생활시설도 가능하기 때문입니다.

 

 

이런매물이 강남에 있다면 대박이겠죠.

결국 먼저 매수해서 소문날 때 매도하시는 분들이 되시길 바랍니다.

 

미니재건축은 도시재생사업으로 향후 5년간 강력한 추진력을 보일 것입니다.


 

한동의 아파트만 있는 지역에 여려채의 주택이 협정하여 재건축을 해서 3동의 아파트를 지을 수도 있습니다.

단독만 있는 곳에 다세대주택을 지을 수도 있습니다.

주차대수 완화와 계단을 1곳으로 만들수도 있고 마당을 넓힐 수도 있습니다.

공동개발로 강제지정되면 3평짜리 대지가 이제는 효자 토지가 될 수 있습니다.

소규모주택을 소유하신분들끼리 모여서 한동아파트를 건축해 나머지를 분양하여 시세차익을 얻을 수도 있습니다.

 

반면 주의하실 것이 있습니다.

기존에 주택 및 오피스텔을 가지고 계신분들은 쉐어링주택에 주의하셔야 합니다.

정부는 직장인, 대학생 등을 대상으로 월세를 줄일 수 있는 쉐어링주택을 지원하거나 직접 건축할 수 있습니다.

 

예를들어 단독주택 소유주가 일정규모 이상의 다가구 또는 다세대 주택을 건축하여 주변보다 저렴한 가격에 월세를 놓을 경우 저리융자 및 건축완화등을 해주는 방법과 기존 기반시설 중(예:학교부지,주차장부지,공원부지 등) 시행이 불가능한 부지를 쉐어링주택으로 용도변경하여 국가 및 지방자치단체장이 직접 시행할 수도 있습니다. 

 

그렇다면 이런 개발이 진행되는 지역의 인근은 월세가 저렴한 쉐어링주택으로 급속하게 이전할 것이며, 신규임차인을 맞추기가 힘들 것입니다.

 

이렇게 기반시설이 예정된 지역의 인근지역에 있는 원룸형 소형아파트, 연립, 다세대주택, 원룸형오피스텔 등은 쉐어링주택의 월세와 동일한 조건으로 내리지 않을 경우 공실률이 높아질 것입니다.

 

가장 먼저 쉐어링주택사업에 참여하는 지자체는 성남시가 될 것으로 예측합니다. 성남시 이재명시장, 서울시 박원순시장의 구상과 쉐어링주택사업 또는 주택재생사업이 일치하기 때문입니다. 

 

 

또하나

"공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법"에 따라 경매 매물 중 이러한 매물에 대한 관심도 가져보시길 바랍니다.

이런 건축물은 유치권 등 여러위험요소가 있습니다만, 이법에 따른 지역매물은 국가가 정비사업으로 철거명령 및 행정 대집행과 분쟁조정, 조세감면, 비용조달 등 다양한 혜택을 부여 받을 수 있습니다.

 

예전에는 이러한 건물에 건축허가가 있었다면 추가로 건축허가를 받을 수 없었지만, 이법 제7조에 의하여 허가나 신고가 각각 취소되거나 효력을 상실한 것으로 보기 때문에 재건축에 자유롭습니다.

 

국가나 기초자치단체가 먼저 받기 전에 선점하시길 권유드립니다.

왜냐하면 이런 매물은 지자체가 매입을 할 수도 있으며 이런경우 공익사업보상법에 기준하여 적정가격으로 보상을 해주기 때문에 손해날 이유가 없습니다.

 

결론입니다.

 

- 소규모정비사업법은 국가가 지정해주는 것이 아니며 본인이 직접 신청하면됩니다.

- 매물 중 고시도면 열람을 통하여 지구단위계획의 공동개발지정 및 권장 매물이라면 그 매물 모두를 매수하셔서 바로 추진하시는 방법도 있습니다.

- 개인 또는 국가, 지자체가 실시하는 쉐어링주택이 있는 지역에는 상가에 관심을 가지시길 바랍니다. 의식주를 대부분 인근지역에서 해결하기 때문에 상가 활성화가 높습니다.

- 대규모 재개발, 재건축을 규제하면 할수록 부동산시장의 가격은 올라갑니다. 공급감소 수요증가는 가격상승입니다.노무현정부시절을 생각해보세요. 입증사례 중 대표적인 사례입니다.

 

부동산은 특수합니다.

거두절미하고 내가 집을 가지고 있으면 내집은 가격이 오르길 바랍니다. 현정부의 부동산정책을 보면서 대안을 찾으신 분들도 많습니다. 이러한 대안은 법령의 개정 등에서도 찾을 수가 있습니다.

 

 

시세차익이 매우 높을 것으로 예상되는 경매샘플을 참조해보세요.

2016-타경116092016-타경14898

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Memo

2 Comments
사랑채 2017.06.29 11:57  
장기미집행 도시·군계획시설 해제가 10년에서 10년 미만으로도 가능하게되었습니다.
미집행 도시.군계획시설도 타 용도로의 전환이 빨라질 것 같습니다.
사랑채 2017.06.30 09:59  
정리
- 택지개발 촉진법 폐지로 대규모 재건축 재개발 계획은 3년간 중단
- 노후 주택 개선을 위한 정책적 지원과 규제완화
- 서울 2+4+8 사업으로 이웃한 토지의 소유자들이 2인1조 협정 또는 다른 2인1조와 협정 및 8인 1조의 미니재건축 및 다양한 형태의 건축 및 증축 가능
- 종전도로에 막힌 가로구역에서 1만제곱미터 미만 소규모 재건축 가능 및 최대 3주택 임대목적 사용가능
  사례: 총22가구가 조합구성으로 지상 7층, 42가구 아파트를 신축 및 여유분 20세대는 일반분양
- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한특별법으로 200채 미만 노후.불량주택 소규모 재건축 자유롭게 추진
- 자율주택 정비사업으로 10호미만 단독주택 또는 20세대 미만 다세대주택을 단위로 자유롭게 재건축 및 규제완화
이런 소규모주택 정비사업에 사업절차는 간소화하고, 관리처분 절차 없이 사업시행인가만으로 사업을 추진

임대차보호


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