토지 재테크에서 우선시 해야할 사항

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토지 재테크에서 우선시 해야할 사항

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토지 재테크


토지투자의 주의할 점에 대한 정보를 공유합니다.

 

우선은 토지를 전문으로 하시는 분들이 가장 관심있게 보아야할 땅으로 세종시와 화성.시흥을 권장하고 있습니다. 

 

세종시는 2017년 제주도의 훈풍을 제치고 땅값 상승률 1위로 부동의 자리를 차지하고 있습니다. 2017년 지역별 토지가격 변동률 및 거래량 통계를 발표한 국토교통부 발표내용을 보시면 한 해 토지 상승률 7%로 부산과 제주를 앞서고 있습니다.

 

이런 최고의 상승률을 보여준 요인으로 세종시 벤처밸리.스마트그린 산업단지 최종승인 발표도 한 몫을 했습니다. 세종시 중 전동면 심중리 일원에 40만평 벤처밸리 조성으로 3,020명의 고용창출과 1조800억원 생산파급효과가 있다는 보도와 기대치가 세종시로 몰리는 이유 중 하나입니다.

 

세종시 전체지역 중 전의면과 전동면의 토지상승률이 가장 높습니다. 신도시보다 더 올랐다는 것은 그만큼 관심도와 거래량이 늘고 있다는 반증입니다.

 

최근들어서 부동산 중 규제가 심한 아파트보다 땅에 대한 관심도가 높아지고 있습니다. 반면 토지에 대한 관심과 검증을 하실 때 우선해서 검토할 사항이 있습니다.

 

1. 시가화예정용지


시가화 예정용지는 수익에 대한 보장이 확연하기 때문에 매우 긍정적인 의견들이 많은 용지입니다.

도시의 발전을 대비해 필요한 개발 공간을 미리 확보하여 도시의 확장성과 신도시를 만들기 위한 기초단계이기 때문에 미리 선점하는 만큼 미래수익에 대한 보장성이 높기 때문입니다.

 

이런 용지를 파악하기 위해서는 관할 시.군.구청의 도시과를 방문하여 도시기본계획도면만 열람하시면 어느정도 준비를 하실 수 있습니다.

 

단 주의하실 내용은 시가화 조정구역과 다르다는 것입니다.

 

조정구역은 무질서한 시가화를 방지하고, 단계적이고 장기적인 균형을 위하여 최소 5년부터 20년까지 개발이 유보되는 지역이므로 관심도에서 배제하시는 것이 안정적입니다.


2. 인구유입률


모든분들이 잘 알고 계시겠지만 부동산에서 가장 중요하게 보시는 것이  직주근접, 역세권, 학세권, 쇼핑몰 등입니다.

 

호재로 변할 수 있는 가장 안정적인 검토방법 중 하나죠. 땅, 토지에 있어서는 인구유입률입니다. 인구가 유입되기 위한 조건은 도로, 역신설, 신도시개발, 관광 및 산업단지조성 등이 있습니다.

 

결국 인구가 줄어들거나 이동하는 지역보다는 인구가 유입되고 늘어나는 지역의 토지를 찾아야 한다는 것이죠.

 

그렇다면 이제부터라도 국토종합계획 및 수도권광역계획, 도시기본계획, 택지개발계획 등의 정보수집에 노력을 하셔야 합니다.

 

정보없이 주먹구구식으로 토지에 투자한다는 것은 매우 위험한 행위이며, 공법상의 용어를 알고, 개발계획에 대한 정보를 알고 현장을 답사하여 인근지역의 부동산 등에 상담을 받아보시면서 접근하시는 것이 성공할 확률을 높이게 됩니다.

 

하지만 개발계획이 모두 진행되지는 않기 때문에, 현정부의 장기적인 부동산정책과, 분산투자 방식을 선택하시고, 접근하시길 바랍니다.

 

현정부는 대단위 개발계획을 전면중지하고, 소규모 도시재생사업 등에 심혈을 기울이고 있습니다. 대단위 개발을 중지하는 이유는 개발로 이동했던 지역이 가격이 올라가고, 다시 개발된 지역으로 이동하면서 가격을 올린다는 이유도 포함되어 있습니다.

 

그렇다면 투자시기가 아닐까요? 부동산 순환곡선이라는 것이 있습니다. 수요와 공급의 법칙처럼 공급을 줄이면 가격은 오르고, 공급을 늘리면 가격은 내려간다는 것이죠. 반면 일정기간의 하락이 있으면 상승이 있다는 것이 순환곡선입니다. 너도나도 다아는 개발계획은 이미 가격이 오를만큼 올라있습니다. 따라서 미리 선점하는 것이 중요합니다.

 

하지만 몰아서 투자하는 것은 주의하셔야 합니다.

상가도 통매매보다는 개별호실별 분산투자를 권유하고 있습니다만, 토지 역시 전문가들의 대부분은 대규모 매수보다는 500평미만의 분산투자를 권장하고 있습니다.

 

저역시 200평 정도의 소액 투자처에 관심을 가지고 있으며, 지역적인 특성과 향후 5년이내에 상승률이 높게 나타날 지역에 대한 지역분석을 우선시하고 있습니다.

 

다만 부동산투자의 개념 중 누구나 다 알고 있는 순간에는 투자의 메리트가 없을 수 있으며, 오히려 막차를 탈 경우도 있기 때문에 개발계획이 본격화 되고, 메스컴에 오픈되기 이전에 미리 선점할 수 있는 결정력이 중요하다는 것입니다.

 

대부분은 저평가시 결정을 망설이고, 고평가시 아쉬워하십니다.

 

상가 역시도 불과 2~3년안에 좋은 매물은 소진되었습니다. 지금은 싸고 좋은 매물을 구하기가 하늘의 별따기만큼 어렵습니다.

미리 선점하신분들은 보통 결정하는데 2일 이상 걸리지 않습니다. 결정이 늦어지면 벌써 다른 투자자가 계약을 하시기 때문이죠.

 

토지 중 개발호제 수익을 가장 빠르게 얻을 수 있는지역이 어디일까요?

 

이 질문에 토지를 전문으로 하시는 분들 중 상당수의 분들은 세종시라고 말합니다. 5년도 안남았다고 하시는 분들도 의외로 많은데요. 하지만 세종시 말고 호재가 없다는 것은 아닙니다. 다만 그 호제로 인한 지가 상승분은 벌써 올라있는 곳들이 많기 때문에 선뜻 권하지 않을 수도 있다는 것이죠.

 

일시적인 호제는 불안요인이 큰다는 것도 주의하셔야 합니다. 00지역에 한시적인 호제로 지가상승이 5배가 올랐던 지역이 있지만 지금은 원상태로 내려앉았습니다. 서두에 말씀드렸듯이 꾸준한 인구유입과 인구의 유출이 없는 계획지역에 먼저 관심을 가져보세요.


토지투자 중 공유로 쪼개파는 것 역시 주의하셔야 합니다.

지가 상승을 볼 수 있다고 하지만, 등기부상 소유권은 있지만, 개별매도 또는 개별 건축도 불가능하다고 보시면 됩니다.


아울러 지적도 및 임야도에 진입도로가 표시되지 않은 맹지의 분할매도 및 공동투자 등의 기획투자는 권장드리지 않으며, 반드시 지적도와 임야도를 가지고, 현장답사 및 현황조사를 하시길 권유드립니다.


 2018.11.24 추적60분 동영상 추가 첨부.


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