재건축 소형아파트 입주권

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재건축 소형아파트 입주권

스마트 0 6226

'입주폭탄' 일어나나..

수도권 집 예년비 2배 증가... 오늘 올라온 기사의 제목입니다.

  

지난번에도 말씀드렸지만 규제가 강하면 가격은 올라갑니다. 2018년은 공급이 가장 많은 한해가 될 것이지만, 역시나 대규모 개발 및 공급을 규제하기 때문에 2019년까지 공급 부족에 따른 가격 상승이 예상됩니다.

 

가격은 쉽게 상승하는데 내려올때는 더디게 내려옵니다.

 

현재 입주되는 물량, 2018년 입주하는 물량... 이런 내용을 보면 지난 정부대비 또는 지난해 대비...등입니다. 비교할 수 있는 수치로서 무엇인가 부족합니다.

 

노후주택 대비 또는 멸실주택 대비로는 아직도 공급부족입니다. 규제강화 대비 가격은 상승합니다. 현재의 부동산시장은 상승순환곡선상에 있습니다. 부동산은 공사기간이 오래걸리기 때문에 5년주기로 길게 잡으셔야 합니다.


래 재건축 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017070730501 

 

서울시 송파구 송파동 166 

 

삼익산업개발(주), 1984.12. 입주 면적 102㎡, 127㎡, 148㎡, 174㎡  단지정보 총 936세대 / 총 14개동 / 총 12층, 지역난방, 열병합

  

정비사업 조합(사업시행자)은 재개발 재건축시 법적상한용적률을 받기 위해 전용 60㎡ 이하 소형주택을 건설하는 경우가 대부분입니다. 늘어난 용적률의 일정 비율을 60㎡ 이하 소형으로 건설해야 합니다. 

 

“①과밀억제권역에서 시행하는 주택재건축사업의 경우 30/100 이상 50/100 이하로서 시도조례로 정하는 비율 

  ②과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 50/100 이상 75/100 이하로서 시도조례로 정하는 비율”    서울의 경우 조례로 늘어난 용적률의 50%를 소형으로 짓게 하고 있습니다. 

 

 

서울 강남구 서초구 송파구 등은 가격이 너무 높아서 엄두를 내지 못하겠다는 분들도 있습니다만 이렇게 소형면적을 공략할 수도 있습니다. 

 

입주시점이 되면 전세가격이 분양가격을 넘어서게 될 것입니다. 시세차익은 당연하겠지요. DTI, LTV 규제가 심한 지금같은 시대에는 전세안고 갭투자에 관심이 집중됩니다. 주의하실 것은 딱 한가지입니다.

 

전세가격과 분양가격의 차이가 극히 좁아질 것으로 예상되는 지역에 투자하시면 됩니다. 주변 기존아파트를 비교해보시면 됩니다. 매매가격 대비 전세가격 차이가 많이 난다면 신중하게 접근하셔야 합니다. 


갭차이가 없는 이런지역은 반드시 매매가격도 상승하게 되어 있습니다. 

아파트가격이 내려가기를 지금까지 기다렸지만 언제 내려갈지 장담은 못하는데, 가격이 오르는 것은 눈으로 보고 깨달은 서울 30~40대의 자금력과 결정력이 높은 수요층이 2룸형의 소형아파트에 초집중하고 있습니다. 

다만 기반시설 예정부지 이거나, 또는 확정된 곳이거나, 확정 후 공사가 부진한 곳과 근거리에 있는 주택은 수익과 환금성이 뛰어나더라도 진입하지 마시길 바랍니다.

지금 정부에서는 이러한 골치아픈 기반시설 부지를 용도변경하여 정부, 지자체 주도의 저가 임대주택사업으로 변환이 예상되기 때문에, 역풍을 맞을 수 있습니다.
 서울진입 30분거리내에 직주근접한 전세가격상승, 매매가격 상승, 이러한 주도권을 잡을 재건축 중 소형아파트에 관심을 가져보시길 권유드립니다.   입주시 전세가격이 분양가격을 앞서고 시세차익을 볼 수 있습니다. 

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