보유세와 주택임대사업자

핫이슈

안산 및 인근 지역의 핫이슈 정보를 함께 공유하여드립니다.

홈 > 정보 > 핫이슈
핫이슈

보유세와 주택임대사업자

스마트 0 6050

김수현 청와대 사회수석은 지난 참여정부시설 부동산정책을 실무에서 담당했던 분입니다. 대표적인 저서 중에 "부동산은끝났다" 라는 저서입니다.

 

반복되는 거품의 역사, 부동산 계급사회, 보유세와 복지국가, DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면, 다주택자를 어떻게 할 것인가.... 등 저서의 내용과 맥락은 현정부의 주책정책을 어느정도 예견할 수 있습니다. 


저서 중 특히 "보유세", "금융규제" 는 노무현정부에서 이루어지지 않았던 내용들입니다. 이번에는 반드시 성공시키려고 할 것입니다. 그 중 금융규제는 시작되었고, 보유세가 남았습니다.

 

새로운 소식이 들려옵니다. "오피스텔도 대출규제시 1주택으로 본다! "


지난번 오피스텔도 조만간 타격이 심할 것이라는 글을 올렸습니다. 시행사, 시공사 및 분양사가 스스로 발목을 잡을 것이라는 글입니다. 분양원가의 추정치를 벗어난 상상이상의 분양가격 고공행진과 홍보.광고효과를 극대화하기 위하여 새벽부터 줄을 세우는 전근대적 마케팅으로 예비수요고객을 외면하던 분양관련사들이 스스로 무덤을 파놓았습니다.


오피스텔은 아파트와 다른 각도로 보셔야합니다.

우선 취득세부터 다르죠. 주거용이아닌, 업무용이 기준이라 용도부터 다르기 때문입니다.  또한 용적률이 다르고, 무엇보다 중요한 수익구조 중에 시세차익을 높게 평가하면 안됩니다.


평균 월세 X 220배정도 했을 때 적정한 분양가로 추정합니다만, 이 추정가격을 아파트는 넘어서도 매매거래가 잘되지만, 오피스텔은 추정가격을 넘는 가격에 매매거래가 쉽지 않기 때문입니다.


예를들어 월세 50만원이면,

50만원 X 220배 = 1억1천만원이 적정한 분양가격입니다. 

오피스텔 분양가격이 1억3천만원이라면 향후 매도시 1억3천만원을 못받을 수도 있습니다. 


원점으로 돌아와서,

대출규제책 중 일부가 다시 변경되었습니다.

부부합산 연봉7천만원(생애최초8천만원)이하인 무주택자는 6억원이하 서울.세종.과천에 주택을 구입할 경우 적용받는 주택담보대축비율과 총부채상환비율이 각각 50%로 8.2부동산대책의 40%보다 완화된 내용이며, 8.2대책 이전에 체결된 계약분에 대하여는 기존 LTV, DTI를 적용하여 주기로 하였습니다. 다만 이것도 6억이상인 경우에는 해당하지 않습니다.


대출규제가 아파트에서 오피스텔로, 다시 상가로 확산될 것입니다. 지금까지 유례없는 다양하고 강경한 부동산규제책입니다. 다주택자 중 4월이전에 매도하려고 결정하신 분들은 매수수요층에서 더 내려가지 않을까하는 심리적인 부담감이 상승할수록 매도가 어려워질 것입니다.

 

금융규제는 모든 것을 위축시킬 것입니다.

매수심리도 감소, 매도물량도 감소, 다주택자의 추가매수 보류 등은 주택매매 주도시장에서 주택임대 주도시장으로 기울면서, 전세값을 끌어올릴 가능성이 높아지고, 전세가격의 상승은 매매가격의 상승을 초래할 것입니다. 

 

갭투자를 차단하는 것이 오히려 갭투자를 권장할 수도 있게됩니다. 분양가상한제의 시작과 함께 보유세인상이 남아있지만, 2년 미거주 양도소득세 50%, 다주택자 보유세인상 등의 규제책은 매도보다는 보유하고자하는 강한 희귀라인을 형성할 것입니다. 실질적으로 앞은(취득세) 막더라도 뒤는(양도세) 터줘야 가격도 내려가고, 실수요자 주택마련의 기회도 높아집니다.  

 

대규모주택정비사업은 중단되었고, 도시재생사업으로의 변환이 빠르게 진행되고 있습니다. 하지만 이번 투기지역 규제발표로 인하여 서울은 도시재생사업에서 애매한 모양새가 되었습니다. 박원순서울시장이 제일 난감해할 것입니다만, 이 문제는 또 다시 변경될 발표를 하면서 원만한 합의점을 볼 것으로 추정됩니다. 서울은 도시재생사업이 가장 절실한 곳이기 때문이죠.

 

보유세인상.....

 

최근까지 부동산시장은 대부분 재건축시장이였습니다. 노후되고 낡은 아파트에 거주하던 분들에게 희소식이며, 규제로 침체되었던 부동산시장에 새집에 대한 열망이 높아졌기 때문에 수요가 많았던 것입니다.

 

양적인 수요보다 질적인 수요를 보아야 할 것이며, 규제가 지속될 경우 양질의 분양과 신규공급이 줄어들고, 신규아파트의 희소성이 높아질 것입니다.

 

부동산은 시장 흐름에 자율적으로 맡길 수 없기에, 정부가 부동산시장을 주도해서 규제도하고, 완화도 할 수 밖에 없습니다. 이번 부동산정책에 75%의 국민이 찬성한다고 했습니다.  아직 안산은 DTI, LTV 규제와 무관한 지역입니다. 미분양관리지역에 포함되어 집단대출 심사가 무척 까다롭지만 안산시 2020 향후 도시기본계획(예정)에서도 나왔지만 매년 분양이 있는 것도 아닙니다. 


75%의 국민이 찬성하듯 무주택실수요자가 주택구입에 나서고, 분양시장에 실수요청약률이 높아진다면 바랄 것이 없습니다.

 

하지만, 

현실은 그렇지 않을 것입니다. 집값을 잡겠다는 강한의지와 "거주할 주택이 아니면 파시라"는 권고 및 거주2년이 안되면 양도세 50%를 중과하겠다는 취득과 보유 및 양도시까지도 세금으로 배수진을 치고 있다면, 설령 1세대1주택을 희망하는 수요층도 불안한심리에 매수타이밍을 늦출 것입니다.

 

가장 무서운것이 무관심이죠. 주택가격이 내리면 사겠다고 하지만, 정작 본인이 매수한 주택가격이 내릴 가능성이 높다고 생각하면 관심을 가질까요? 결국 보유하고 있는 주택수가 많다고 하여도, 거래가 침체되는 시기에 매도가 쉽지않습니다. 

 

결국 급매도 싫고, 보유로 기울어진다면 보유세 인상분을 감당하려고 할 것입니다. 일부는 임대사자로 전환하기도 할 것입니다. 하지만 임대사업자로의 전환은 그리 만만하지 않습니다.

 

우선 건강보험료 부담이 증가할 수 있습니다. 이부분은 완화책을 내놓겠다고 하였습니다만 직장인 건강보험료는

건강보험료 기준소득월액 X 6.12% 이며 근로자 3.06% 사업자 3.06% 입니다.

 

안산 고잔신도시 원룸형 아파트 월세가 평균 1,000만원에 50만원입니다. 5채의 임대사업시 월250만원입니다.

직장건강보험료의 경우 월소득 250만원일경우 76,500원입니다.

 

반면 30대가 2010년형 1,600cc자동차가 있고, 대출을 안고 16평형 아파트 5채를 각각 보증금 1천만원, 월세 50만원에 임대사업할 경우 지역건강보험료는 217,760원입니다. 주택임대사업자는 영업용사업자와 달리 매입자료는 거의 인정받지 못한다고 보시면 됩니다. 

 

그나마 직장근로자라면 유리합니다.

직장근로자인 경우 현재는 근로소득외에 소득이 7,200만원까지는 추가보험료가 없습니다. 다만 법이 개정되면 달라집니다. 

단계적으로 금액을 낮출 것입니다. 

1단계 : 3,400만원초과금액 x 6.12%

2단계 : 2,700만원초과금액 x 6.12%

3단계 : 2,000만원초과금액 x 6.12%의 추가 건강보험료를 납부해야 할 것입니다.

 

직장건강보험료는 사업주부담이 50%라서 3.06%만 납부하였지만 상기 기준은 사업주가 부담할 이유가 없는 소득이기에 6.12%를 부담하여야 합니다.

 

소득세도 2천만원이하, 한시적으로 면제되는 2018년12월이후 즉 2019년부터는 2천만원이하도 14%의 소득세를 납부하여야합니다.

 

매우 중요한 내용입니다. 이제 직장가입자는 물론 직장가입자의 피부양자도 이제는 연간 2천만원이하에도 과세를 실시하게 될 것이고, 과세가 되면 직장가입자의 피부양자에서 자격이 상실되고, 지역가입자로 자동으로 부과되게 됩니다.

 

바로 지역의료보험이 나오는 것은 아니며, 매년 5월 소득세 확정신고를 하게되면서 건강보험공단에 자료가 노출되며, 그해 12월 1일자로 피부양자에서 제외됩니다. 

 

주택임대사업자의 취득세감면에 관심이 높은데요. 매번 매수할 때마다 취득세 감면되는게 아닙니다. 신규분양건만 가능합니다. 의무기간을 채우지 못하였을 경우 감면받은 취득세를 추징합니다.

 

취득, 보유, 양도시 주택임대사업자의 세제혜택에 대한 내용을 끝으로 이번시간은 마무리하겠습니다.  보유세로 갈 것인지, 주택임대사업자로 갈 것인지 명확하게 장단점이 갈립니다. 만약 주택임대사업자로 전환하시더라도 개인적으로는 준공공임대전환은 권하지 않습니다.

 

취득세 

- 60제곱미터이하 취득세 면제(단, 신규분양시만) : 준공공8년, 일반4년의무기간

 

재산세

- 준공공 : 전용40제곱미터이하 면제, 60제곱미터이하 75%, 85제곱미터이하 50%감면 : 준공공8년의무

- 일반 : 전용 60제곱미터이하 50%감면, 85제곱미터이하 25%감면 : 일반 4년의무기간

 

소득세  

- 3호이상 준공공 75%감면 

- 3호이상  일반 30%감면 

-조건 : 전용85제곱미터이하로 공시가격 6억원이하이며 준공공8년, 일반4년

 

양도소득세

- 17년12월31일까지 등록 후, 준공공임대주택 10년이상 임대시 100%감면

- 장기보유특별공제 6년이상인 경우 추가공제

- 장기임대주택 5년이상 임대하면서 2년거주한 주택 양도시 1세대1주택 비과세 특례적용

- 공시가격 수도권6억원(안산포함), 지방 3억원이하로 5년이상 임대시 종합부동산세 비과세 적용

 

* 3가지 유형의 장기보유특별공제는 쉽게 도표로 상단에 안내드렸습니다. 

 

이런 가운데 땅에 투자하면 좋다는 말에 너무 현혹되지 마시길 바랍니다. 땅은 정말로 잘알고 하셔야하기 때문이죠. 땅값  시세차익 2~3만원은 대단한 것입니다. 너무 쉽게 접근하시다가 낭패보실 수 있습니다. 지금은 범위를 넓히기보다는 오로지 잘 아는 것에 매진하시는 것이 좋습니다.

Memo

0 Comments

임대차보호


최근글


새댓글