법인소유 아파트 전세 대출이 불가한 이유

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법인소유 아파트 전세 대출이 불가한 이유

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법인소유 아파트 전세 대출이 불가한 이유 


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법인이 파산 등의 사유로 경매를 진행하게 될 경우 등... 

이런 경우가 드물다고 계약하시는 경우도 있고, 계약을 권장하시는 분들도 있습니다. 아울러 거의 희박한 경우도 있지요. 

하지만 사유가 발생하였을 경우 타인에게 책임을 질 수 있는 것은 아무것도 없습니다.


다만 법인이 임대사업자로 등록한 경우는 예외시 하고 있습니다.


오늘은 사유를 제외시하고 왜 전세대출이 불가한지 그 이유만 공유드리겠습니다.


신축아파트에 전세로 계약을 체결하기로 하고, 전세자금대출을 받고자 한 경우 아파트의 소유가 법인일 경우 전세자금 대출이 불가한 이유가 있습니다.


전세자금대출(대부분 근저당권)을 해주는 은행의 담보물권 순위보다 최우선 3개월분 임금채권과 3년간 퇴직금이 앞서기 때문입니다.


따라서 법인소유의 아파트 전세는 우선순위를 따져서 대출을 해주지 않습니다.


임금채권의 배당순위를 알아보겠습니다.


근로기준법상의 근로자는 최종 3개월분 임금과 최종 3년분 퇴직금 등에 대하여 다른 채권보다 우선하여 배당을 받습니다.

(근로기준법 제38조, 근로자퇴직급여보장법 제12조)


국세인 당해세보다 먼저 배당을 받는다는 것이죠.
 

근저당권자, 선순위임차인보다 먼저 배당을 받게되므로, 선순위임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.


임금채권 여부는?


경매시 매각물건명세서에 보시면 참조용 예상배당여부란에 "임금채권 주의"라는 표시가 되어 있을 것입니다.


배당요구권자에 근로복지공단 권리신고 및 배당요구신청서 제출이라는 접수내역을 보시면 알 수 있습니다.


배당순위는?


0순위 : 경매비용 : 경매절차 진행에 필요한 비용


1순위 : 필요비, 유익비 : 경매 목적물에 사용된 필요비, 유익비


2순위 : 

최우선변제권 : 임대차보호법에 의한 소액보증금 중 일정액

최우선 임금채권 : 3개월 임금, 3년 퇴직금(근로기준법)


3순위 :

국세 : 종부세, 상속세, 증여세

지방세 : 재산세, 자동차세 


4순위 : 우선변제권

담보물권 : 근저당권, 가등기, 전세권

임차권 : 확정일자 받은 임차인의 보증금

조세채권(일반세) : 조세채권은 법정기일을 기준으로 순서를 정합니다.


5순위 : 일반 임금채권 : 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권


6순위 : 일반 조세채권 : 법정기일이 늦은 후순위 조세채권


7순위 : 공과금 : 국민연금, 건강보험료, 산업재해보험료


8순위 : 일반채권 : 가압류, 집행력 있는 일반채권

 

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