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일반 분양자가 조합으로부터 취득한 것은 부동산이 아니라 아파트 당첨권이다. 따라서 사업 시행 중에는 취득세 등을 납부할 의무가 없으며, 건물이 완공되는 시점에 취득세를 한꺼번에 내게 된다(승계 취득). 일반 분양자의 취득세 등은 일반적으로 분양 가격을 기준으로 1.1~3.5% 대에서 과세한다. 입주권구매 및 조합원일 경우 별도의 세율적용.

현재는 재개발과 재건축 모두 관리처분계획 인가일을 기준으로 입주권 여부를 따진다. 하지만 2005년 5월 30일 이전의 재건축사업은 사업시행 인가일 등을 기준으로 하였다. 그 당시 재건축 사업은 주택법 등에 근거하여 사업이 시행된 결과 지금과 같은 관리처분이라는 제도가 없었던 탓이다. 

 

한편 조합원의 입주권이 끝나는 시점은 완공일(사용검사 필증 교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일)의 전날이 된다. 조합원은 자가 건설의 취득 유형에 해당하기 때문이다. 일반 분양자는 유상 매매 형식이므로 잔금을 청산하기 전날까지가 권리인 분양권에 해당한다. 다만, 아파트가 완공되기 전에 잔금이 청산되면 미완성된 자산의 취득에 해당하므로 완공 전날까지를 분양권으로 본다.

 

분양권은 언제 파는 것이 좋을까?

일반 분양자가 완공된 아파트를 팔 때 보유 기간 산정에 분양권 보유 기간은 포함되지 않는다. 그렇기 때문에 완공된 후 단시일 내 팔면 높은 세율을 적용받게 된다.

결국 실수요자나 장기 보유자가 아니라면 분양권 상태에서 양도하는 편이 더 유리할 수 있다. 물론 이러한 의사 결정은 자금 보유 능력, 전매 가능 여부, 시세 예측 등의 변수에 따라 달라질 수 있다.
분양권과 분양권으로 취득한 아파트의 양도세율은 다음과 같다.

• 분양권 양도 : 보유 기간이 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~38%
• 분양 아파트의 양도 : 잔금지급일로부터 1년 40%, 1년 이상 6~38%

 

 

 

분양권 양도가 미등기 자산의 양도에 해당하는가

분양권의 양도가 미등기 자산의 양도에 해당하는지를 둘러싸고 많은 논란이 있다. 다음은 잔금 청산 전에 양도한 분양권을 미등기 자산으로 보아 과세하는 것이 정당하다는 조세심판원의 심판 청구 결정 내용이다. 상당히 논란이 되는 대목이다.

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