입주권(조합분양)과 분양권(일반분양)

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입주권(조합분양)과 분양권(일반분양)

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다소추워진 날씨에 감기 조심하시고 늘 건강하시길 바라는 마음입니다. 안산 고잔동 힐스테이트 중앙 입주권매매 관련 업무를 진행하면서 자주 문의하시는 예비고객님들께서 입주권과 분양권에 대한 차이를 조금 더 알고싶다고 하셔서 안내를 드립니다.  



 


일반분양 청약당첨과 입주권매수시 


조합원(입주권)분양과 일반분양(분양권)의 차이점에 대한 문의가 있어서 간략하게 말씀드리겠습니다. 조합원(입주권)에 대한 장.단점을 말씀드리면 쉽게 비교가 되실 것 입니다. 

 

조합원(입주권) 장점

 

- 조합원분양가격이 일반분양가격보다 낮다. 안산 평균 1,100만원

 

- 청산금이 발생할 수도 있다.

* 추가부담금(분담금) = 조합원분양가보다 권리가액이 낮아서 발생하는 추가비용.

* 청산금 = 권리가액보다 조합원 분양가가 낮아서 돌려받는비용. 

 

- 대부분 발코니확장비용이 무상이다.

 

- 양도소득세비과세 대상폭이 넓고(기존주택이 입주권이된 경우, 일시적2주택, 사업시행인가 후 대체취득 주택을 양도시 등..) 누진세율 기간이 짧다.

 

- 이주비 대출은 무이자이다.(감정가70%의 40% 및 추가 사업비 대출도 가능)

 

조합원(입주권) 단점

 

- 추가부담금(분담금)이 추가로 발생할 수도 있다.(사업기간연장, 도면변경, 조합운영비 등...)

 

- 일반분양보다 등기비용이 추가로 발생하고 높다. (입주권은 지방세법상 토지로간주(건물멸실), 건물준공후 최초 건물에 대한 소유권보존등기 진행

* 조합원(입주권) :  토지등기 4.6% + 소유권보존등기(사용승인:준공검사후) 85㎡ 이하 2.96%  85㎡ 초과 3.16% 

* 일반분양(분양권) : 소유권이전등기 85㎡ 이하 1.1%  85㎡ 초과 1.3%

 

- 매수시 현금정산 비용이 많다.

 * (계약금+지급된추가분담금+중도금+잔금)-(이주비승계+남은추가분담금+추가대출승계) = 매수금액

 

매도.매수시 주의사항


* 분양권 = 주택으로 인정하지 않는 권리입니다. 따라서 분양권을 매수했다고하여 그시점부터 장기보유특별공제나 1년후 또다시 전매시 일반누진세율을 적용받지 못합니다. 분양권은 2년초과시 일반누진세율을 적용받으며 1년이내는 50%, 2년이내는 40%의 양도소득세를 납부하여야 합니다. 결론적으로 보유기간은 완공후부터 기간이 산정됩니다.

 

* 조합원입주권은 관리처분계획인가일 이전 구입한 경우에는 집을 짓는 기간이 포함되나, 인가일 이후 승계조합원은 포함되지 않습니다. 입주권을 매수하시는 분들은 대부분 포함되지 않는다고 보시면 됩니다.

 

* 양도소득세

 

- 조합원입주권(단, 도시환경정비사업.주거환경개선사업의 입주권제외) : 매매시 양도소득세 1년미만 40% 1년이상 6~38% 누진세

 

- 일반분양권 : 매매시 1년미만 50% 1년~2년미만 40% 2년이상 6~38% 누진세

 

* 장기보유특별공제

 

- 입주권 : 관리처분계획일 이전 구입시 적용됨

 

- 분양권 : 적용안됨(완공시부터)

 

* 취득세

 

- 입주권 : 토지 4.6% + 보존등기 2.96~3.16%

 

- 분양권 : 준공후 1.1~1.3%

 

 Tip : 입주권의 주택수 포함여부는 도시 및 주거환경 정비법 상 4개사업이 있고 그중 해당되는 것은 2개로 주택재개발(토지에 건축), 주택재건축(주택을 헐고 새로건축하는것)사업이 해당된다는 뜻입니다.


위에 서술한 입주권 비과세 적용대상을 제외하고 간단하게 비과세를 설명드리자면

- 1주택소유 + 아파트분양권 1개 이상 보유 상태에서 주택을 매도할 경우 1세대 1주택으로 간주 비과세 적용.

- 1주택소유 + 아파트입주권 1개 이상 보유 상태에서 주택을 매도할 경우 1세대 2주택으로 간주 비과세 적용배제.

 

 

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