2020년 8월 12일 이후 취득 주거용 오피스텔, 취득세 중과 시 주택 수에 포함

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2020년 8월 12일 이후 취득 주거용 오피스텔, 취득세 중과 시 주택 수에 포함

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2020년 8월 12일 이후 취득 주거용 오피스텔, 취득세 중과 시 주택 수에 포함
 

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부동산 관련해서 궁금한 내용이 있을 경우 연도별, 대책별, 그리고, 취득, 보유, 양도별로 구분해서 알아보셔야 합니다. 또한 아래 내용은 참조만 하시길 바라며, 상담은 관련 부처에 직접 문의하셔야 정확하게 결정하실 수 있습니다.
 

다양한 대책과 수많은 법 개정으로, 관련 내용에 대한 구체적인 사안과 개별적인 내용들에 대하여 세무사 및 법무사, 공인중개사도 상담을 꺼려하게 됩니다. 


가장 정확한 내용은 법을 만들고, 개정한 곳에서 알아보시는 것이 그나마 위안이 될 수 있습니다. 오늘은 그랑시티자이 오피스텔 관련해서 궁금해 하실 수 있는 내용을 함께 공유 드리며, 오류 내용이 확인 되면 바로 수정하겠습니다.


본 내용을 공유하게 된 이유 중 한 가지는 최근 시가표준 1억 원 이하의 오피스텔을 분양하면서, 주택 수에 포함되지 않고, 취득세 중과가 없다는데 사실인지 궁금해 하시는 기존 고객님의 문의로 잠시 안내를 드리고자 합니다.

오피스텔 뿐만 아니라, 아파트 등에 대한 취득 시점 및 추가적인 내용을 공유 드립니다.


결론적으로 시가표준 1억 원 이하의 오피스텔은 취득 시 주택 수 미 포함이 맞지만, 종합부동산세 및 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 이 내용에 대한 안내는 받지 못하였다고 하시네요.


1세대 1주택인 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있는데, 주택 수에 포함되어 자칫 절세를 못할 수 있기 때문입니다.


2020년 8월 12일 이후 취득 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함 여부 및 주택 수별 취득세율

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모든 주거용 오피스텔이 주택으로 산정 되는 것은 아니며법 시행일인 2020년 8월 12일이 기준점입니다.
 

) 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔을 취득했다면, 다른 주택이 없더라도 추후 아파트 취득 시 중과세율을 적용 받게 됩니다.


참조)

- 오피스텔 취득 시 오피스텔 취득세에 중과 되는 것이 아니며, 주택 수 포함으로, 다른 주택(아파트 등)을 취득 시 해당 주택이 중과 된다는 것입니다.
- 2020년 8
월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주거용이라도 기존대로 주택 수에 포함하지 않습니다.

시가표준액 1억 원 이하일 경우에도 취득세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다.

- 2018년 9월 13일 이후 취득 시 양도소득세 중과 주택 수에 포함됩니다.

- 2018년 9월 13일 이후 취득 시 종합부동산세 대상 주택에 합산됩니다.

- 오피스텔 취득세 계산 시 및 청약 시에는 주택 수에 포함되지 않습니다.

- 조정지역에서 1주택자가 오피스텔을 추가로 취득하더라도 취득세는 4%입니다
  단주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 조정대상지역에 아파트를 취득 할 경우, 취득세는 8% 세율을 적용 받습니다.

 
참조 : 시가표준액 1억 원 이하 취득세 중과 주택 수 제외 관련 그랑시티자이1차 오피스텔 원룸형의 경우(특정 동.호수 체크) 

고시일자 : 2021.01.01
단위면적당 기준시가 : 1,690,000원(㎡) x 건물면적 55.482(
㎡) = 93,764,580원 입니다.


주의) 오피스텔 1채 소유 + 조정대상지역 아파트 분양권 취득 시 취득세율은?

2020년 8월 12일 이후 1세대가 하나의 주택(입주권오피스텔 포함)을 소유한 상태에서 + 조정대상지역 내 아파트 분양권을 취득하여 그 분양권에 의한 주택을 취득(입주)하는 경우 취득세 적용 세율은?

- 2주택자로서 8%의 세율 적용(일시적 2주택 해당 시에는 1~3%)


주의) 분양권의 취득세 기준 시점이 입주시점인지? 취득시점인지?
2020
년 7월 10일 부동산대책(보완)으로, 분양권의 취득세 기준 시점은 분양회사와 계약할 때혹은 전매 시 명의 변경할 때로 변경되어분양권의 취득세는 입주시점이 아니라 취득시점 기준이 됩니다납부는 입주 시점입니다매우 주의할 사항입니다.

) 아파트 분양권 

- 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득 시 취득세율은 8%입니다취득이 아파트 분양권인 경우도 8%입니다.

- 분양 아파트 입주를 하기 전기존 주택을 처분해도취득 시로 계산하기 때문에 취득세는 8%가 됩니다.


오피스텔의 세금 관련 문제점

매매, 임대 등 계약은 매도인과 매수인이 동시계약으로 체결됩니다.

매도인 입장에서는 주택에 적용되는 양도소득세를 적용하고, 매수인 입장에서는 업무시설로 보아 취득세4.6%를 납부한다는 것은 이중적인 면이 있습니다.


어떻게 매매해야 할 것인가?

오피스텔 양도 시 사업자 유.무와 관계 없이 실질 사용용도(주거 또는 사무실)에 따라 양도소득세 과세대상 여부를 판단합니다.

임차인의 전입신고여부로 용도를 판단하는 것이 아니기 때문에, 특약에 "전입신고를 하지 않기로 한다"는 조항은 사실상 의미가 없습니다.

실제용도가 주거인 경우 세무서에서 실질 파악을 하게 되면 주택으로 보며, 실제용도가 사무실인 경우 임차인이 사업자가 있든, 없든 근생으로 봅니다.


- 처분단계에서 공실인 상태로 처분할 것

- 본인이 직접 사업자등록 후 사무실로 사용 후 처분할 것

* 행위(처분 당시 현행 상태) 당시 실질사용용도를 따지기 때문에 공실 상태에서 매도 시 큰 문제는 없지만 사실관계 확인 시 근거를 제시하시면 됩니다.


관련 질의 내용 참조

질의 : 주거용오피스텔 양도소득세 중과세 여부 질의

답변 : 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 "주택"이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것입니다.


TIP.

기존 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

"재산세 과세 대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨"
 

- 주택으로 기재되기 위해서는 사실조사를 해야하며, 사실 조사 후 주택분 재산세가 과세 과세되어야만 주택 수에 포함된다고 이해할 수 있습니다.


끝으로 취득, 보유, 양도단계별로 대책 발표일 이전이라면, 이전 대책별로 구분해서 확인하셔야 합니다. 

핵심 대책 : 2017.8.2./2018.9.13./2019.12.16./2020.6.17./2020.7.10.(보완대책)


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오피스텔의 취득, 보유, 양도단계 주택수 여부 정리

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오피스텔의 주택수 : 취득, 보유, 양도단계에서의 오피스텔 주택수 여부에 대한 내용 추가


취득세

1. 취득세율

 가. 오피스텔 매수시 주택으로 안보며 취득세율은 단일세율인 4.6% 적용

- 기존 주택(아파트, 다세대, 다가구 등)을 여러채 보유해도 오피스텔 취득세는 4.6%

- 분양 받거나 분양권을 전매로 취득해도 취득세율 4.6%

2. 주택 취득시 이미 보유하고 있는 오피스텔(분양권포함)은 주택수에 포함 여부 

 가. 2020.08.11 이전 취득 : 주택수 포함하지 않음.

 나. 2020.08.12 이후 취득 : 주택수 포함

  단, 2020.08.12이후 취득하고 + 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔에 한해(2가지 조건 모두 충족시) 주택수 포함

* 오피스텔 분양권은 취득 후 실제 사용전까지 용도(주거용 또는 업무용)가 확정되지 않았기 때문에 이전, 이후 취득 모두 주택수에 미포함

3. 주택 취득시 이미 보유중인 주택임대사업자 등록한 오피스텔은 주택 수 포함 여부 

 가. 주택임대사업자 : 지자체(시.군.구청)임대사업자 등록 + 세무서(사업자등록)까지 모두 등록한 주택임대사업자의 임대주택은 주택수에 포함.(주거용도로 임대를 주고 있기 때문)


재산세

원칙 : 일반적으로 오피스텔은 건축물로 재산세 과세 됨.

1. 일반적과세 : 건축물로 재산세 과세(토지/건물)

2. 현황과세원칙 : 주거용도로 사용하는 경우에 납세자의 신청에 한하여 주택으로 과세

 가. 지자체(시.군.구청)에 주거사실을 증명할 수 있는 자료

   (주민등록<전입신고>, 사업자등록, 취학여부, 수도.전기.가스사용 현황 등)와 함께 재산세 변동신고 접수하여 주택 분 재산세 분류 신청 가능

 나. 주거용도로 사용하지만 주택분 재산세 분류 신청을 안하면, 주택이 아닌 건축물로 과세 가능성이 높음.

* 주거용도로 사용하지만 납세자가 주택분 재산세 분류 신청 안하면, 지자체에서 주거로 사용하고 있는지 조사여부에 따라 달라지며, 주택 분 재산세 분류 신청 시 다주택에 의한 종부세 과다 문제로 신청하지 않는 것이 유리할 수도 있음.

3. 주택임대사업자로 등록한 오피스텔 재산세는 주택으로 재산세 과세 

* 주택임대사업자 등록이 말소(자진말소 또는 자동말소)된 이후 오피스텔에 대한 재산세는 다시 건축물로 재산세 과세됨.

* 등록말소 이후 납세자가 주택분 재산세 분류 신청하지 않으며, 주택이 아닌 건축물로 과세될 가능성이 높음.


종합부동산세

종합부동산세로 과세대상이 되는 주택은 종합부동산세법 제2조3호에 따라 지방세법상 재산세 과세대상이 되는 주택

(주거용 건축물과 그 부속토지)를 말하며 오피스텔이 주택분 재산세가 과세되지 않는다면 주택에 해당 하지 않으며, 좋부세 과세대상도 아님.

결론적으로 지자체에서 재산세를 주택으로 과세하면 종부세도 과세대상 주택으로 보며, 재산세에서 주택으로 안본다면 종부세도 과세대상이 아닙니다.

종합부동산세도 현황과세(실질과세)과 원칙이며, 세무서에서 실제로 주거로 사용하고 있는지 조사여부에 따라 주택으로 사용되면 종부세 과세대상이 됩니다.


소득세(주택임대소득)

1. 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대소득 과세대상에 해당하며 주택으로 봅니다.

2. 소득세법상 사업자등록만(세무서에만)한 오피스텔

 가. 부가가치세 면제사업자로 주거용으로 임대하는 경우

 나. 주택임대사업자말소(자진,자동)된 경우 또는 세무서에만 등록한 경우

 위 가. 나. 항 모두 주택임대소득 과세대상에 해당하며 주택으로 봅니다.

3. 주택임대사업자로 등록한 오피스텔

 가. 지자체(시.군.구청)임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록한 경우 주택임대소득 과세대상에 해당하며 주택으로 봅니다.

* 결론적으로 소득세는 모두 주택으로 보아 과세가 됩니다.


양도소득세

1. 양도소득세 과세대상이 되는 주택(주택부수토지 포함)이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이, 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상으로 용도에 따릅니다. 소득세법 제99조(정의)7호에는 현황과세(실질과세) 원칙으로 임차인과 업무용으로 계약을 하고, 임차인이 주거용으로 사용 시 주택으로 봅니다.


중요

2. 오피스텔을 주거용도로 사용한다면 해당 오피스텔을 양도(주택으로 과세)하거나 보유 중인 다른 주택을 양도할 때 오피스텔을 주택으로 봅니다.

3. 오피스텔 분양권은 보유중인 다른 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세(중과세) 판정에서 보유 주택 수 여부 

 가. 취득세 중과 판정시 : 보유 주택수 포함 안함

 나. 양도세 비과세(중과세) 판정 시 : 보유 주택수 포함 안함


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