고가주택 양도가액 9억원 초과 1주택자 양도소득세 계산

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고가주택 양도가액 9억원 초과 1주택자 양도소득세 계산

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고가주택 양도가액 9억원 초과 1주택자 양도소득세 계산 


고가주택을 9억원 초과에서 12억원 초과로 개정안이 확정되기 전입니다. 이번에는 고가주택 양도가액 9억원 초과 1주택자에 대한 양도소득세 계산에 대하여 공유 드립니다. 역시나 양도소득세 신고 전 반드시 세무사의 자문을 받아서 신고 또는 신고 의뢰를 진행하시길 바라며 본 내용은 참조용으로 보시길 바랍니다.


1. 우선 양도소득세 계산식에 대해 알아보겠습니다.


가. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

  * 필요경비 항목 : 취득세, 인지대, 법무사비용, 중개보수, 자본적지출

  * 자본적지출 항목 중 대표적인 것 : 발코니확장비용, 시스템에어컨, 중문


나. 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액


다. 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득과세표준

  * 기본공제는 연간 250만원이며, 매년 1.1~12.31 이내 1회 기본공제


라. 양도소득금액과세표준 x 세율 = 산출세액


2. 양도가액 9억 초과 1주택자 양도소득세 계산, 결론부터 말씀드립니다.


* 필요 경비는 제외하고 계산 

예1) 양도가액 14억 원, 취득가액 6억 원인 경우

양도차익 8억원 x (14억 원 - 9억 원) / 14억 원 = 약 3.07억 원  

예2) 양도가액 13억 원, 취득가액 5억 원인 경우

양도차익 8억원 x (13억 원 - 9억 원) / 13억 원 = 약 2.46억 원  


3. 장기보유특별공제 2년 거주 요건 비교


1세대 1주택 9억원 초과 양도소득세 계산 시 핵심적인 공제 요건은 장기보유특별공제율입니다. 따라서 이 부분에 대한 자세한 내용을 올려드립니다. 


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장기보유 특별공제액이 보유 최대 40%, 거주 최대 40%로 보유와 거주 요건을 모두 10년 이상 만족할 경우 80%까지 적용을 받습니다.

하지만 아래 표를 보시면 거주요건을 채우지 못하였을 경우 보유요건만 적용 받을 수 있으며, 적용요율도 낮습니다.

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거주 요건 2년 미만인 경우 보유 연 2%로 최대 15년 이상 시 30%까지 만 적용을 받게 됩니다. 

4. 그 밖의 내용 

아울러 장기보유특별공제 개편(안)이 향후 적용되면 고가주택 금액이 9억 원 초과에서 12억 원 초과로 변경되겠지만, 금액 별 보유기간 차등 적용을 받게 된다면 실익 측면에서 불리할 수도 있게 됩니다.

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