입주아파트 공급과잉 체크리스트

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입주아파트 공급과잉 체크리스트

스마트 0 23228

부동산 전문가는 두그룹으로 나뉩니다. 부정적인전문가와 긍정적인전문가로 나뉘죠. 당연한 내용이지만 메스컴 및 뉴스에는 주로 부정적인 전문가의 글들이 실리게됩니다. 

그나마 아래글처럼 추상적이지않고 구체적인 긍정적 전문가의 공급과인 후유증에 대비하기 위한 체크사항을 저는 개인적으로 무척 좋아합니다. 아래 내용을 보시면 안산이 어떤상황인지 어느정도 감이 오실 것입니다. 

입주아파트 공급과잉 체크리스트
공급과잉 체크리스트
 

공급과잉 후유증이란 지역내 수요에 비해 입주물량이 크게 늘어나, 즉 공급초과로 입주시점에 전세매매 물량이 쏟아지면서 매매가 전셋값이 동반하락하는 경우를 말한다. 

지난 2010~2012년 경기권 서부권(김포 고양 파주 인천)과 남부권(광주 수원 용인 화성 평택 등)에서 공급과잉  후유증을 경험했다.  

역사는 되풀이된다. 특히 경기 서부권과 남부권 입주아파트(분양권)를 보유하고 있다면 공급과잉에 대비해야 한다. 

공급과잉 입주아파트 체크리스트

☑ 주민등록 세대수 대비 아파트 입주물량이 2017~2018년(연평균)에 4%가 넘는가?

 2019년 이후에도 입주물량이 지속적으로 늘어나는 경기 서부권 남부권 입주아파트인가?

 잠재적 미분양이 40% 이상 되는가? 
잠재적 미분양이란 입주시점에 되팔려는 투자수요가 보유하는 입주아파트(분양권)를 말한다. 전체 가구수의  40%가 넘으면 공급과잉시 한꺼번에 매물이 나올 가능성이 높다

 지역내 입주물량 중 시세가 중하위 70%(분양가+프리미엄=시세 기준)에 포함되는 입주아파트인가?

 지역내 대장주(랜드마크 단지) 입주아파트 프리미엄(상한가 기준)이 5천만원 미만인가?

 입주시점에 버스나 지하철로 서울 강남(잠실역 삼성역 강남역 등)이나 도심(마포 종로 등)에 도착하는데 30분이상 걸리는가?

 비역세권 민간택지 입주아파트인가?

 위치가 수도권 1기 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동) 밖에 있는가? 

 대중교통으로 30분이내에 자족시설(테크노밸리 등 기업, 관공서 등 업무밀집지역)이 부족한가? 

 입주아파트 권역내 미분양물량이 2,000가구 이상 되는가?

체크리스트 결과

8개 이상: 하루빨리 팔아라

5~7개: 무조건 2017년에 팔아라

3~4개: 2017년에 매도여부를 고민하라 

1~3개 : 공급과잉 가능성이 있으니 예의주시하라

0개: 공급과잉 걱정 끝!!!


참고로 체크리시트점검시 ☑ 주민등록 세대수 대비 아파트 입주물량이 2017~2018년(연평균)에 4%가 넘는가? 이부분은 잘 모르실 것입니다.

 

2016년 안산시 주민등록 세대수는 280,524세대입니다. x 4% 하면 11,220세대인데요. 2017년은 안산이 아파트입주가 없었고, 2018년은 아래와 같이 6,786세대입니다. 따라서 안산은 상기 체크항목과 무관합니다.
 

아파트명 세대수 입주일
메이저타운   1,548 2019년 6월
파크푸르지오   1,238 2019년 6월
에코푸르지오   1,244 2019년 6월
롯데캐슬골드파크   1,005 2018년 10월
센트럴푸르지오     990 2018년 4월
힐스테이트중앙   1,152 2018년 11월
e편한세상선부     414 2018년 12월
메트로푸르지오   1,600 2018년 8월
파크푸르지오   1,129 2018년 9월
롯데캐슬퍼스트     496 2018년 5월
2018년입주               6,786
2019년입주               4,030

 

결론적으로 말씀드린다면 안산은 위의 체크사항과는 무관한 지역적 특성이 있습니다. 과거 안산시 아파트분양 사례에서 급락과 급등이 단 한번도 없는 투기와는 무관한 청정지역이였습니다.

 

다만 인구수는 전녀대비 8,026명이 줄었고 2011년 대비 25,727명이 줄었습니다. 2014년까지만해도 인구 70만이 넘었으나, 현재는 689,859명입니다. 이 부분은 의미를 두어야할텐데요. 상록구는 5천여명이 줄었지만 단원구는 상록구의 4배인 2만여명이 줄었습니다.


재건축으로 잠시 이사를 하면서 상록구로 이전한 인구도 있지만 배곧신도시, 동탄, 송산으로 이주하는 인구도 무시할 수 없습니다. 그렇다면 인구는 확실히 줄었다고 보아야할 것이며, 재건축으로 잠시 이전했던 인구가 100%라고하더라도 유입인구는 6천여세대 밖에 안되기 때문에 사실상 2만여명의 인구가 감소했다고 볼 수 있습니다.


경기도 주변 일산 킨텍스, 송산 및 화성, 송도 등과 비교 검토하였을 때 아파트분양으로 인구유입을 기대하는 것도 좋지만 문화컨텐츠와 다양한 안산시 브랜드마케팅이 무엇보다 필요한 시기인 것 같습니다.


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