안산시 2020 도시기본계획 변경

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안산시 2020 도시기본계획 변경

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안산시가 2020 도시.주거환경정비기본계획 변경(안)에 대한 주민공람 공고를 공지하였습니다.

 

"도시 및 주거환경정비법 제3조 규정에 의거 2020 안산시 도시.주거환경정비 기본계획을 변경하여 수립하고자, 같은 법 제3조제3항 및 같은 법 시행령 제9조제1항의 규정에 의한 주민공람공고를 아래와 같이 실시하오니, 의견이 있으신 분은 공람기간 내에 의견서를 서면으로 제출하여 주시기 바랍니다."

 

여기서 기본계획이란 무엇인지 알아보겠습니다.

 

"도시·주거환경정비기본계획은 도시기능의 보존·회복·정비 차원에서 정비구역으로 지정할 예정인 구역(정비예정구역)별 정비사업의 기본방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 기하기 위하여 수립하는 계획이다."

 

도시기본계획이 수립되면 도시관리계획이 진행됩니다. 즉 큰 울타리는 "기본계획"이고, 세부적인 내용이 "도시관리계획"입니다.


이번 도시기본계획에는 1) 2010년 정비기본계획수립시 지정된 구역의 변경이 많았으며, 2) 2020 정비기본계획 수립시 지정된 구역의 변경 내용과 3) 2020 정비기본계획(변경)안 신규 추가구역이 포함되었다는 것이 핵심입니다.

아울러 2010 정비예정구역 용도지역 변경(안)에는 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 변경된 것은 그 지역에서는 환영할 내용입니다.

핵심내용 
1. 2010 정비기본계획 수립시 지정된 구역의 변경 중 주요사항
 가. 성포예술인아파트는 수립시기가 2012년에서 2018년으로 변경되었습니다.
 나. 원곡동 750번지, 805번지, 815번지 일원은 수립시기 2012년에서 이번변경(안)에서는 해제되었습니다.
 다. 선부동 984번지 일원은 수립시기 2011년에서 이번변경(안)에서는 해제되었습니다.

2. 2020 정비기본계획 수립시 지정된 구역의 변경
 상단 첨부파일 중 4페이지 참조

3. 2020 정비기본계획(변경)안 신규 추가구역
 가. 신규 정비예정구역 선정
  1) 군자주공10단지 : 선부동 1083번지 일원   46,318제곱미터 현재 5층
  2) 군자주공  9단지 : 선부동   967번지 일원   29,529제곱미터 현재 5층
  3) 현대 1차아파트  : 성포동 592-2번지 일원  22,046제곱미터 현재 5층
  4) 월드아파트         : 본오동 872번지 일원     49,553제곱미터 현재 5층 

4. 2010 정비예정구역 용도지역 변경(안)
 상단 첨부파일 중 5페이지 하단 참조

용적률과 상한용적률도 증가하였습니다.

예를들어 현대1차아파트는 제3종일반주거지역으로 층수는 제한없으며 기준용적률은 230%이며 상한용적률은 260%입니다. 기존에 기준용적률 215%, 상한용적률 250%에서 각각 230%, 260%로 증가하였습니다.

디테일한 안산시 기본계획(안)은 별도의 첨부된 파일을 받으셔서 출력하여 비교 및 투자에 대한 결정을 준비하시면 되겠습니다.

8.2대책 이후 후속 규제책이 쏟아지고 있습니다. 전에 게시글에서도 말씀드렸습니다만, 현재의 부동산시장은 상향시장이고, 규제책은 양질의 공급을 줄어들게 할  것이며, 공급량이 수요량보다 적으면 가격은 오를 것입니다.

4월이전까지 일부이겠지만 급매물이 나올 것이며, 이후에는 거래량이 줄어들 것입니다.
사려는 쪽은 더 떨어지길 바랄 것이고, 팔려는 쪽은 더 기다려보겠다는 입장이기 때문에 규제가 크면 클수록 거래체결율은 더 떨어질 것입니다. 

또 다른 우려는 기존규제책이 미흡할 경우 계속해서 추가규제책을 내놓겠다는 발표로 실수요자의 구매심리에 불안요인을 안겨주었습니다. 새로운 규제책에 내가 실수요로 매수한 부동산이 포함될 수도 있는 가능성이 항상 남아있기 때문이죠.

부동산 규제책은 현정부의 임기가 끝날때까지 지속될 것입니다. 내년 4월이후는 거래량도 감소할 것이며, 2 0 1 8년은 가장 많은 입주가 몰려있는 한해이기 때문에 매매가격과 전세가격이 내려가는 한 해가 될 것입니다.

매수측면에서는 2018년에 추격매수를 검토하시고, 매도측면에서는 2018년을 잘 넘기시길 바랍니다.

늘 말씀드리지만 미분양지역과 미분양아파트의 가격이 너무 싸다고 쉽게 투자해서는 안됩니다. 부동산시장이 하향할 경우 미분양지역, 미분양아파트부터 역습을 맞을 수 있기 때문입니다.

실수요자라도 매수한 아파트가격이 떨어진다면 반가워하실 분이 없을 것입니다.

향후에도 부동산시장은 꾸준히 가격상승을 할 것입니다. 다른분들은 위기라고 생각하며 매도할 때, 낮은 가격의 급매물을 매수하시는 분들도 있습니다.

급하지 않다면 마음을 다스리시고, 2~3년 길게 내다보며 가실 것을 권유드립니다. 

안산시 기본계획에서 가장 주목해야할 부분은 2020 정비기본계획(변경)안에 신규 추가된 구역입니다. 계획은 변경될 수 있습니다만, 결국 안산도 이제는 5층 아파트가 소진될 것입니다.

현재 1천만원대의 매매가격이 향후 분양시 분양가와 차이가 어느정도인지는 알 수 없겠지만, 현재 분양하는 재건축 아파트 조합원분양분은 1,100만원이며, 일반분양가는 1,300만원 후반대라는 것은 알 수 있습니다.

특히 지역적으로 보실 때는 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않는 곳을 선호하셔야 합니다. 기본계획에 나와있는 현대1차 14평형은 매매가 14,300만원이며 전세가격은 10,000만원입니다. 4,300만원 갭차이입니다. 

세종시를 볼까요? 정부청사가 있는 어진동 84타입 H아파트를 보겠습니다.
전세끼고 매매
매매가격 49,000만원 - 전세금 20,000만원 = 29,000만원
매매가격 55,000만원 - 전세금 26,000만원 = 29,000만원입니다.

오늘은 안산시 2020 도시기본계획 변경(안)관련 정보를 올려드렸습니다. 늘 그 지역의 도시계획(기본계획,관리계획)을 먼저 파악하시면 중간정도의 정보는 됩니다. 미흡하다고 하실수도 있겠지만 이런 정보도 없이 관심을 가지시는 분들이 의외로 많으십니다.
 

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