보유주택 중 중과 제외 주택범위 및 기타 주요내용

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보유주택 중 중과 제외 주택범위 및 기타 주요내용

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보유주택 중 중과 제외 주택범위 및 기타 주요내용 


* 보다 정확한 내용과 세부적인 질문은 포털 검색이나 질문답변보다 세무사의 직접상담을 받으시는 것을 권유드립니다. 


[소득령 167의3, 167의4]


- 3주택 이상자의 중과제외주택 


1. 수도권,광역시,특별자치시,외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원이하 주택


* 광역시,특별자치시 소속 군 및 읍면지역포함

* 보유주택 수 계산시에도 제외


2. 장기임대주택


* 준공공임대주택 등으로 등록하여 8년이상 임대한 주택

 단, 18.3.31까지 등록한 경우에는 5년이상 임대한 주택

 매입임대주택 : 6억원이하(비수도권 3억원이하)주택


3. 조특법상 감면 대상 주택


 * 장기임대주택(97조,97의2,미분양주택등,신축주택등)


4. 10년 이상 무상 제공한 장기사원용 주택


5. 5년이상 운영한 가정어린이집 등


6. 상속받은 주택(5년이내 양도)


7. 문화재 주택


8. 저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택(3년이내 양도)


9. 상기 1~8의 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택


적용시기 : 18.4.1 이후 양도하는 분부터 적용


- 2주택자 보유주택 중 중과 제외 주택 범위 규정(소득령 167의6, 167의 9)


1. 3주택이상자의 중과제외대상 주택


2. 수도권외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원이하 주택

 * 광역시 소속 군 및 음면지역포함

 * 보유주택 수 계산시에도 제외


3. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시군 소재 주택

 * 취득 당시 기준시가 3억원이하, 취득후 1년이상 거주하고 사유해소 후 3년 이내 양도


4. 혼인 합가일로부터 5년이내 양도하는 주택


5. 부모봉양합가일로부터 10년이내 양도하는 주택


6. 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년이내 양도)


7. 일시적2주택인 경우 종전주택


8. 양도당시 기준시가 1억원이하 주택

 * 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특별법상 정비구역주택은 제외


9. 상기 1~6의 주택을 제외하고 1개의 주택만은 소유하는 경우의 해당 주택


적용시기 : 18.4.1이후 양도하는 분부터 적용


- 분양권 양도시 중과 제외 무주택세대 범위(소득령 167의10 신설)


1. 무주택세대로서 다음 조건 모두 충족시 중과(세율50%)적용 배제

 * 양도 당시 다른 분양권이 없을 것

 * 30세이상 또는 30세 미만으로 배우자가 있는 경우

 (미성년자는 제외하고, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 포함)


적용시기 : 18.1.1이후 양도하는 분부터 적용


- 환산취득가액 적용시 가산세 신설 


종전

양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인 할 수 없는 경우 감정가액,환산취득가액,기준시가 적용


개정

종전내용에 추가 신설 

환산취득가액을 적용하고 신고납부시 가산세 부과

적용대상 : 건물을 신축하여 취득한 후 5년 이내 양도

가산세율 : 환산취득가액의 5%


적용시기 : 18.1.1 이후 양도하는 분부터 적용

단, 1세대 1주택 비과세의 경우는 가산세 없음.


[요약]


1. 중과세관련 투기지역,투기과열지구,조정대상지역에 대한 구분을 확인하기보다는 조정대상지역을 기준으로 보시면 지역기준 확인하기가 편합니다.


 가. 조정대상지역

  1) 서울 : 전지역 25개구

  2) 경기 : 7개시 (과천,성남,하남,고양,광명,남양주,동탄2)

  3) 기타 : 부산7개구(해운대,연제,동래,수영,남,기장,부산진), 세종시


2. 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건 추가(소득세법 시행령 제154조)


 가. 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건으로 해당 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상으로 거주요건을 추가하였습니다. (즉, 보유기간이 2년이상이며 + 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다)


 나. 적용시기 : 2017년 9월19일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따릅니다.


  1) 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

  2) 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우로 한정)

  3) 2017년 8월 3일 이후 취득하여 2017년 9월 19일 전에 양도한 주택


 다. 예외


  1) 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

  - 임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간 제한을 받지 않고 비과세.


  - 사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 대하여 법률에 따라 협의매수.수용되는 경우(양도일.수용일부터 5년 이내에 양도하는 것에 한함)


  - 취학.질병요양 또는 근무상 형편으로 양도하는 경우로 어느 하나에 해당되는 경우

  * 초.중등교육법에 따른 학교(유치원,초등학교,중학교 제외) 및 고등교육법에 따른 학교 

  * 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

  * 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

  * 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우


 - 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 사업자등록과 민간임대주택에 관한 법률에 따른 임대사업자등록을 하는 경우(다난 임대의무기간 중 포괄양도,양수를 제외하고 해당 주택을 양도하는 경우는 제외)


 - 거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우


중과세를 받지 안는 주택의 범위 중 일부 핵심내용 요약


- 1세대 3주택 이상자의 중과배제 주택의 범위 중 


1. 서울,광역시(군지역 제외), 경기도(읍,면지역 제외), 세종시(읍,면지역 제외)외의 지역에 소재하는 양도당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원이하인 주택

 * 즉 서울,광역시라도 군지역과 경기도라도 읍,면지역 및 세종시라도 읍,면지역은 중과배제이며, 위 지역 이외의 지역에 기준시가 3억원이하이면 중과제 배제됩니다.


2. 소득세법상 장기임대주택

 * 2018년4월1일 이후부터 장기임대주택은 8년의 의무기간을 적용받습니다.  즉 8년이내에 처분할 경우 중과세 적용을 받기 때문에 매도시 사업의 포괄양도,양수로 하시는 것이 유리합니다.


- 1세대 2주택 이상자의 중과배제 주택의 범위 중 


1. 위 1.2항 을 포함하며 추가되는 배제 범위가 넓습니다.

2. 취학,근무상 형편, 질방 요양 등의 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택 취득

3. 부모봉양합가일로부터 10년이내 양도하는 주택

4. 혼인합기일로부터 5년이내 양도하는 주택

5. 일시적 2주택인 경우 종전 주택

6. 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역으로 지정된 지역에 소재하는 주택은 제외)

 즉, 어쩔수 없이 2주택이 되는 경우에 중과배제를 하겠다는 내용입니다. 



사례] 가액기준과 지역기준을 잘 보셔야 합니다.


1. 과천에 2억원의 주택1채, 평택시 포승면에 2억원의 주택1채, 안산에 2억원의 주택1채, 천안에 2억원의 주택1채를 소유한 경우


 가. 과천시 주택을 양도할 경우


 - 중과세 대상주택은 과천에 소재한 1주택과, 안산시에 소재한 1주택 등 2주택입니다. 

 - 평택시 포승면은 수도권이지만 읍,면지역이라 가액기준이 적용되어서, 천안시는 수도권이 아니라 가액기준이 적용되어 중과세에서 제외됩니다.

 

 나. 안산시 주택을 양도할 경우 

  - 안산시는 지역기준(경기도)이 적용되므로 보유한 주택이 2억원이라도 중과세대상 주택에는 해당됩니다만, 조정대상지역이 아니므로, 중과세 적용은 받지 않습니다.(즉, 조정대상지역이 아니며 주택여부 불문 중과세에서 제외)

  - 다만 안산시 주택도 주택수에 포함되므로, 조정대상지역의 과천시 주택을 양도할 경우  중과세 대상이 됩니다.


결론 : 중과세주택수 판정 = 과천시+안산시 / 조정대상지역 = 과천시만 / 중과세여부= 과천시만 


사례] 장기임대주택 3채+소형주택 1채 + 일반주택 1채


1. 소형주택을 먼저 처분하고 일반주택을 나중에 처분한 경우

 - 소형주택은 중과세배제 주택이므로 중과제외, 일반주택 처분 시 4주택이지만 1세대 3주택 이상자의 중과배제 주택에 포함되어(장기임대주택) 중과세 배제됨


2. 일반주택을 먼저 추분시 중과세배제 주택(장기임대주택)과 소형주택을 보유한 상태이므로 선양도한 일반주택은 1세대5주택자(이 경우에는 중과세배제 주택도 주택수에 포함됨)로 중과세가 적용됨.


중요 : 소형주택은(1억원이하) 당해 주택에 대해서는 중과세를 제외하지만 일반주택 양도시에는 주택수에 포함되므로 주의하셔야 합니다. 

 따라서, 소형주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도하여야 중과세대상에서 제외됩니다.


참고] 중과세대상 주택수 계산과 중과세 적용 여부를 혼용하시면 않됩니다.

 

- 기타지역 3억원이하 주택 = 주택수 계산 제외 / 중과세 제외

- 조정대상지역이 아닌 중과세 대상주택 = 주택수 포함 / 중과세 제외

- 재개발 및 재건축 조합원입주권 = 주택수 포함 / 중과세 제외

- 장기임대주택 등 중과세배제 주택 = 주택수 포함 / 중과세 배제

- 1억원 이하의 소형주택 = 주택수 포함 / 중과세 배제


사례] 광명시에 조합원입주권 3억원 1개, 성남시에 8천만원 다세대주택 1채, 서울에 7억원 아파트 1채(양도차익5억원), 안산에 4억원 아파트 1채, 속초에 2억원 아파트 1채를 보유한 경우 처분순서와 절세방안은?


1. 조정대상지역이 아닌 지역에 소재하는 주택을 선양도합니다.

 - 안산과 속초 소재의 주택을 선양도시 중과세에서 제외.


2. 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는 중과세를 받지 않거나 중과세가 배제되는 주택을 먼저 양도합니다.

 - 광명 조합원입주권과 성남 소형주택 양도시 중과세에서 배제.


3. 조정대상지역 중 양도차익이 가장 적은 주택을 선양도합니다.


4. 마지막에 비과세 대상 주택 양도

 - 서울 아파트 양도시 1세대 1주택으로 비과세

 * 서울에 있는 아파트를 첫 번째로 양도할 경우 중과세 대상주택이 1세대 4주택이고, 조정대상지역에 소재하므로 중과세가 적용됩니다.



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