2020년 8월 분양권 전매금지 & 엇갈리는 부동산전망

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2020년 8월 분양권 전매금지 & 엇갈리는 부동산전망

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2020년 8월 분양권 전매금지 & 엇갈리는 부동산전망 


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"1997년 2003년 2013년 부동산 폭락장의 기회가 또다시 펼쳐진다", "2023년부터 가격이 상승할 것이다" 등등.... 2020년 8월 분양권 전매금지와 관련한 엇갈리는 부동산전망들이 나오고 있습니다. 


최근 부동산관련 이슈와 관심사는 무엇보다 "신축분양"일 것입니다. "2020년 8월부터 소유권이전등기시까지 분양권 전매 제한"과 관련하여 6개월 전매제한 아파트의 메리트있는 전국 아파트분양 청약 경쟁률이 고공행진을 하고 있습니다.


1997년, 2003년, 2013년 부동산 폭락장의 기회가 또다시 펼쳐진다는 의견과 2021년 상반기 조정기를 거쳐 2022년 상승기 진입을 한다는 의견이 매우 대립되고 있습니다.


위축을 예측하는 이유는 코로나19 확산으로 글로벌 경기 침체가 심화되면서 국내 경기 악화, 정부의 강도 높은 부동산 규제 정책으로 국내 주택가격이 지속적 조정세를 보일 것이라는 전망입니다.


반면 우려했던 10년이상 보유 다주택자의 양도세 유예기간 내, 급매물이 쏟아질 것이라는 예상은 중과를 감안하더라도 상승에 대한 기대심리로 보유로 전환하는 보류매물이 증가하고, 3년간의 경험은 반등을 예상하는 기우로 변했습니다.


이제 2020년 8월부터 소유권이전시 까지 분양권 전매금지 범위는 조정대상지역 등의 규제지역 이외인 수도권과 지방 광역시 대부분의 지역에서 민간택지에 공급되는 주택까지 범위가 확대됩니다.


5월은 분양매물이 가장 많은 달이지만 8월이전까지 6월, 7월에도 분양물량이 쏟아질 것으로 보이며, 6개월의 단기 전매제한 분양물량에 전국은 청약열기로 뜨거워질 것입니다. 다만 분양사, 시행사의 터무니 없는 분양가격도 한몫 할 것입니다.


원정투자 2020년 역대 최대, 대출규제 덜받는 6억이하, 비규제지역 거래 폭증!

경기도로 몰리는 실수요자, 인구 늘고 집값 상승!

싼 매물 사라진다, 읍면리 아파트까지 풍선효과!

부동산 투자자금은 지방으로, 천안.청주 등 집값 반등!

중저가 아파트는 되레 상승, 서민 내집마련 더 어려워졌다!

서울 6억 이하, 강북 부동산 꿈틀, 시장 불안 조짐!.............

연일 쏟아지는 부동산뉴스는 전국부동산이 폭등할 징조를 보이고 있다는 제목들입니다.


신축공급량 대비 신축 대기 매수자의 증가세, 추가 금리인하, 인플레이션, 화폐가치의 하락, 부동산시장 유동성 증가, 아파트 투자자 증가 등은 정부정책이 따라가지 못하고 있는 실정입니다.


지금까지 대규모 공급규제 정책에서 공공부문 공급을 늘리는 정책으로 변화를 주는 것도 역시나 신축 매수세의 증가에 정책의 변화를 준 것이라 추정됩니다.


2019년 연말부터 타지역 원정 투자를 늘리고 있는 가운데, 올 1분기 원정 주택 매매거래량은 21,471건으로 지속적으로 증가하고 있습니다.


서울 집값의 급등, 각종 부동산 규제를 피한 지역이동, 서울인구의 감소에도 불구하고 매수 진입 증가 등등...


서울을 규제하면 지방으로 확산되다가 완화하면 다시 서울로 회귀하는 현상은 이번에도 어김없이 보여주고 있습니다. 이런 부동산투자현상은 불변의 법칙입니다.


강남을 규제하고 강북을 완화하면, 강북에 투자하였다가 강남을 완화하면 다시 강남으로 회귀하면서 결국은 강북의 집값을 올리게 됩니다.


가격이 오르는 것은 2배, 40% 등으로 치솟지만, 내리는 것은 소폭으로 내리면서 결국은 과거대비 가격은 상승해 있습니다.


거래량 상위를 기록했던 2006년 4분기, 2008년 2분기 이후 최고 거래량을 기록하고 있는 현재, 서울을 제외한 경기, 인천 중 주택 매매를 늘린 곳의 상위 순서는  군포시>오산시>화성시>평택시>안산시 순입니다.


6억이하 아파트에서 현재 4억이하 아파트에 대한 선호도가 증가하고 있으며, 8월부터 하락장이 대세라는 일부 전문가들의 의견에도 불구하고, 지극히 개인적인 의견으로 집값은 상승할 것으로 추정하고 있는데요. 


원활한 유동자금, 임대주택과 8월 소유권이전시까지 전매제한 및 공공주택을 제외한 민간주택의 공급부족, 저금리기조 지속, 투자자들의 전국적 매수 심리지수 증가와 함께, 변함없는 정부 규제정책이 하락장이 대세라는 우려속에서도 집값상승이 지속될 것이라 추정하는 이유이기도 합니다.


결과적으로

분양사의 분양가격 대폭 상승, 서울과 수도권을 포함한 전국 아파트 가격의 폭등과 상승으로 전국 방방곡곡, 구석구석 가격을 모두 올려놨습니다.


다만 부동산이 계속오르지는 않습니다. 오르면 내리는 순환곡선이 반드시 오는 것도 사실입니다. 하지만 현재로서는 대세하락장이 올것이라는 일부 전문가의 의견보다는 당분간 상승장은 지속될 것이라는 의견에 동의해봅니다.


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2020년 8월 분양권 전매제한카드가 극히 제한적일 수 있다는 예상은  


- 신축공급량 대비 신축 대기 매수자 증가세 추정

- 추가 금리인하, 인플레이션, 화폐가치 하락

- 시장에 유동성 증가

- 아파트 매수세 증가 이외에 정부정책과 국회에서 법이 못따라오고 있다는 것 등입니다.



6월 집값은 현재 서울, 수도권, 전국 부동산 판세로 일시적인 것보다 당분간 상승세를 유지할 것으로 보입니다.  


또한 경기도, 인천 집값 상승이 대기중이며, 경기. 인천 왜 계속 뛰는지에 대한 가장 큰 비중으로는 서울 주택가격 대폭상승, 대출 강력규제, 다가구주택, 분양 등의 강력규제로 인한 서울 인근지역과 유사지역으로의 투자이동, 정책과 대조적인 집값 주도성장의 현실화, 선제적 대책과 강화미흡, 금리인하, 전국 아파트 시세와 수도권 매매 변동률의 증가, 수도권과 전국 아파트값 변동률 증가 등이 매수시기를 앞당기고 있습니다.


다만, 이런 상승세에도 불구하고, 현재의 근거없는 고가분양 대비 입지조건, 직주근접, 교통인프라 등이 부족한 곳은 분양권 보다는 기존 아파트의 급매물 우선 매입을 권장드립니다.


서울, 경기유망지역, 3기신도시 중심으로 선택적 고민을 하셔야할 시기가 반드시 도래할 것이며, 고분양가에 대한 묻지마 청약은 2023년 대비 권장드리지 않습니다. 


지금은 대부분의 지역에서 기존아파트가격보다 낮은 분양아파트를 매수 할 수 없는 상황이 되었습니다. 


부동산전문가 중 상승의견을 제시하는 분들은  


1. 과거 3년 집값 최대폭 상승 대비 정부의 집값 잡을 의지 불투명

2. 1,200조원에 이르는 풍부한 유동자금 등 달러, 원화 등 각국 무한 양적완화

3. 집값 폭등과 대비 소폭하락 반복으로, 하반기부터 일반 예비 매수자의 매수심리 증가

4. 주택임대 사업자에 대한 과도한 특혜로 기존 주택의 매물이 지나치게 잠겨 있어 당분간 매물 잠김현상

5. 제로금리 시대 등의 저금리 기조에서 부동산 투자심리는 크게 꺾이지 않으며

6. 서울은 땅이 제한적인데 살고자 하는 사람은 많고 공급은 부족으로 상승할 수 밖에 없는 구조

7. 맞벌이 고소득 층이 늘어나면서 30대 젋은 층의 내집마련 구입에 대한 매수심리 상승

8. 지방의 부동산 원정투자가 크게 증가하고 있고, 지방 차익 실현 후 서울로 투자

9. 전세값과 집값의 차이가 적은 것을 활용한 갭투자 다시 활성화

10. 서울 주택 보급률은 100%가 넘었지만, 실질주택 보유율이 60%이내인 점등을 들었습니다.


반면 하락요인에 의견을 제시하는 분들은


1. 수도권 6년간 최장 상승으로 피로도 고점 돌입

2. 6년간 집값이 2배이상 폭등하여 3~5년 사이클링 검토시 하락장으로 접어들 시기 예상

3. 여당 선거 압승으로 기존의 정부 규제정책이 실효성을 높이는 방향으로 추진될 것으로 예상

4. 집값이 지나치게 올랐다는 고점 심리가 아직도 높은 상태

5. 인구의 지속적인 감소 대비, 경기도와 지방 신도시, 택지지구 물량이 지나치게 많으며

6. 국민소득대비 집값을 나타내는 PIR규모가 세계 최고수준으로 거품이 높다는 점

7. 세계적으로 부동산 가격이 내리는 추세로, 질병 확산으로 경제 전반이 앞으로도 좋지 않을 것으로 예상

8. 저출산 고령화가 가속화 되고 1인 가구가 늘면서 고가 주택 중심으로 실수요자 감소

9. 가계부채 1,500조로 세계7위권이며 IMF가 집값 거품 및 가계부채 지속적으로 경고하고 있다는 것

10. 보유세와 종부세강화, 고가아파트 대출규제로 매수자 보다는 매물이적체될 것으로 예상하고 있다는 점 등입니다.


2020년 8월 대부분의 지역에서 분양권 소유권이전시까지 전매금지를 하면서, 지금 집을 사야할 것인지? 아니며, 하락장이 올 것을 대비하여 다시 내집마련 또는 투자를 미룰 것인지 고민을 하실 것입니다.



7월부터 분주한 이사철이 도래할 것입니다. 임차 또는 매매 둘 중 한가지를 선택해야할 시기입니다.


전세가격이 상승할 것으로 추정되면서 매매가격도 상승한다면, 아파트보다는 다소 보합세가 강한 단독과 다가구, 주상복합  등의 주택들이 상승하고 있다면, 갭메우기 가격상승이 진행된다면 등등 이런 고민 과연 필요할까요?


어느 전문가의 하락기와 상승기를 예측한 기간입니다.

하락1기 : 2019.12~2020.6 

하락2기 : 2020.7~2021.6 

하락3기 : 2021.7~2023.6 

상승1기 : 2023.3~2023.6 

상승2기 : 2023.7~2024.6 

상승3기 : 2024.7~2026.6 

2020년 4월 ~ 2023년 부동산 하락기 


1. 2020.4~2021년 부동산 초기 하락기

- 불루칩과 옐로칩 등 유망지역과 명품 부동산이 먼저 하락하기 때문에 매수자는 하락하는 것들 관심

- 아파트 보유자는 대세하락이 확실하기 때문에 과감하게 매도하고 더 많이 떨어진 부동산 저점 매수

- 집값이 떨어졌다고 서둘러 잡는 것보다 관망 필요

- 정부의 각종 규제가 하나씩 소멸


2. 2022~2023년 부동산 본격적 하락기

- 하락장 기간은 2~4년으로 상승장보다 짧기 때문에 타이밍을 잘 잡아야 한다.

- 하락장은 보유 아파트 비과세 조건으로 과감하게 매도하고, 하락폭이 큰 유망 아파트 중심으로 갈아타기

- 하락자에 과감하게 대출을 받아서 갭투자 등 진행

- 본격적인 하락장은 하한가 아래의 초급매 집중 매수


3. 하락장 갈아타기

- 경기도에서 서울로, 지방에서 수도권으로 갈아타기

- 입지가 떨어지는 곳에서 유망한 곳으로 갈아타기

- 가격이 소폭 떨어진 곳에서 폭락한 곳으로 갈아타기

- 나홀로단지, 못난이 부동산, 비역세권, 비아파트에서 대단지, 명품부동산, 역세권 아파트로 갈아타기


4. 하락장 집중 매수 아파트

- 가격 하락폭이 큰 곳을 최고 우선으로 매수

- 강남4구, 한강권, 도심권, 과천, 분당 등 명품아파트

- 재건축, 뉴타운 등 새아파트 기대주 집중 매수

- 가격하락폭이 큰 서울 40평대 이상 대형 매수

- 갭차이가 적고 가격이 많이 떨어진 소형 임대사업


5. 하락자에 매수해서는 안될 아파트

- 가격하락이 크지 않고 시세 버티기 하는 아파트

- 상승폭이 크지 않은 경기도 외곽, 저가 아파트

- 나홀로, 용적률 높은 것, 진행이 느린 재개발, 비인기지역, 대출을 받지 않은 실거주 중심 아파트

- 단독, 다가구, 빌라, 오피스텔 등 비아파트

- 폭락장에 패닉에 빠져 매도하면 안된다.


2023년~2026년 부동산 상승기


1. 2023~2024년 부동산 초기 상승기

- 블루칩과 옐로칩 등 유망지역과 명품 부동산이 먼저 상승하기 때문에 매수자는 초기상승에 관심

- 아파트 보유자는 대세상승이 확실하기 때문에 과감하게 매수하고 덜 오른 부동산 저점 매수

- 집값이 많이 오른 곳보다 덜 오른 곳 서울 집중매수

- 부동산 갭투자, 분양권 등 단기 투자 최적의 상황


2. 2025~2026년 부동산 본격적 상승기

- 상승장 기간은 3~5년으로 하락장보다 길기 때문에 1~2년 상승장에는 적극적으로 매수한다

- 상승장은 보유 아파트 유망하다면 계속 끌고가고 별로라면 하락폭이 큰 유망아파트 중심으로 갈아타기

- 상승장 초기에 대출을 받아서 갭투자 등 진행

- 본격적인 상승장은 오르지 않은 아파트 중심 매수


3. 상승장 갈아타기

- 경기도에서 서울로, 지방에서 수도권으로 갈아타기

- 입지가 떨어지는 곳에서 유망한 곳으로 갈아타기

- 많이 오른 곳에서 소폭 오른 곳으로 갈아타기

- 상투장에서 매수 후에 가격이 회복했다고 단순 매도하기 보다는 유망한 아파트로 갈아타기


4. 상승장 집중 매수 아파트

- 가격 상승폭이 적은 곳을 최고 우선으로 매수

- 서울과 서울인접 지역에서 상승폭이 적은 곳 매수

-재건축, 뉴타운 등 새 아파트 기대주 집중 매수

- 가격 상승폭이 적은 서울 40평대 이상 대형 매수

- 갭차이가 적고 가격 상승폭이 적은 소형 임대사업


5. 상승장에 매수해서는 안될 아파트

- 가격상승이 지나치게 높고 거품값이 심한 아파트

- 대중 선호도가 낮은 경기도 외곽 아파트

- 특성상 다른 지역보다 가격이 먼저 크게 오른 곳

- 비인기지역, 대출을 많이 받아 무리하게 투자

- 단독, 다가구, 빌라, 오피스텔 등 비아파트


여기까지가 그 내용입니다.


이 글을 읽고 계신 여러분은 어떤 결정을 내리겠습니까?


지극히 개인적인 팁입니다.


- 세부적인고 디테일한 경기변동, 부동산정책을 읽지 마시길 바랍니다.

- 유동성에 결정력을 높이시고, 불변의 경험과 그동안의 부동산 정책 대비 결과를 비교하고 결정하시길 바랍니다.

- 코로나, IMF 기타 등등은 투자결정의 비교대상이 아닙니다.

- 선행지수와 예측 및 결정에 두려워하지 마시길 바랍니다.

- 부동산은 오름이 있다면 내림이 있습니다. 오르기 전에 투자를 결정하세요.

- 장관보다 더 중요한 정부정책의 정무수석 및 실질적인 결정권자의 파악과 마인드 흐름을 파악하고 미리 준비하세요. 

- 마지막 팁입니다. 불변하는 부동산 정책과 결과를 믿으세요. 

  ex. 규제=가격상승, 완화=가격하락 / 공급부족=가격상승, 공급완화=가격하락 등


* 앞으로 2022년까지 부동산은 하락장이라고 합니다. 2023년 하반기부터 상승장이 이어질 것이라고 합니다.

  오른다, 내린다...전문가의 의견은 참고만 하십시요. 

* 부동산은 그동안의 경험과 디테일한 분석 및 향후 바뀌는 정부 및 정책분석 등 다양하고 세부적인 노하우를 터득하고, 마지막 결정력을 향상시켜야 실패할 확률을 줄일 수 있습니다.

* 개인적인 추정입니다. 오히려 저는 2023년 상승장을 주장하는 전문가의견과 반대입니다. 2023년 상반기를 기점으로 부동산은 하락장이 도래할 것입니다. 다만, 중요한 것이 있습니다. 어떤 정부가 들어설 것인가? 그에 따른 선행결정은 어떻게 할 것인가? 

선거 전 준비와 선거 후 준비는 매우 큰 결과를 초래하지만 적어도 이것을 이해하신다면 성공할 확률을 매우 높일 수 있습니다.


주식은 부동산의 선행지수는 맞습니다만, 부동산은 장기적인 안목과 정책흐름 파악도 매우 필요합니다. 작고 소소한 것에 너무 신경을 쓰고, 큰 결정을 하지 마시길 바랍니다. 


샘플 질문입니다.


노무현정부와 문재인정부의 부동산정책을 좌지우지했던 분이 누구일까요? 

현정부에서는 김현미 장관일까요? 


김수현 전 정책실장을 아시는 분들은 과거, 현재, 미래에도 부동산으로 실패하지 않고, 선행하며 성공하실 확률이 높습니다.

 

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