개정_2021.1.7 내용 및 일시적2주택 관련 정보

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개정_2021.1.7 내용 및 일시적2주택 관련 정보

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2020년 세법개정 후속 시행령 개정_2021.1.7 및 일시적2주택 관련 정보 


입법 예고 이후 절차를 걸쳐 2021.2월 중 공포 및 시행될 예정인 내용 중 부동산 및 사업자 관련 내용 중 핵심 내용을 공유 드립니다.


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부동산관련


1. 1세대1주택 + 1분양권 양도세 비과세 특례 [21.1.1. 이후 취득하는 분양권부터 적용]


 - 주택과 현행 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례를 분양권도 일부 포함하여 적용하게 됩니다.


 가. 분양권 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우


종전 주택 취득 후 1년 이상 경과한 상태에서 2021.1.1. 이후 분양권을 취득한 경우 분양권 취득일로 부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세.

사실 분양권은 주택이 아닌 권리인데 2021.1.1부터 주택 수로 포함 시켰으니, 일시적2주택에 대한 특례로 3년을 적용해주는 것도 무리는 아닌듯 싶습니다.


TIP. 21.1.1. 이후 취득하는 분양권부터 적용

ㄱ. 종전 주택 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득해야 합니다. (1년 이내 취득은 불가)

ㄴ. 분양권의 취득일은 당첨일입니다.(최근 유권해석으로 10% 계약금 지급하는 계약일이 아닌 당첨일로 변경)

ㄷ. 3년 이내 종전 주택을 양도에서 3년은 비조정.조정지역 무관 3년 이내입니다.)


▶ 핵심내용 

 - 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로 상기 규정과 관계없이 종전 주택 비과세 가능.

 - 2021.01.01. 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로 종전 주택 양도 시 일시적 2주택 규정을 적용 받을 수 있음.


 나. 분양권 취득 후 3년 경과 후 종전 주택을 양도하는 경우


부득이한 사정으로 분양권 취득 후 3년을 초과한 경우 

신규주택이 완공되지 않아 종전주택을 처분하지 못하거나, 개인사정으로 준공 후 바로 전입을 할 수 없는 경우에는  2가지 요건을 모두 충족하였을 경우 종전주택 양도 시 양도소득세 비과세 특례규정을 적용받습니다.


① 신규주택 완성 후(사용승인일) 2년 내 해당 주택으로 세대원 전원이 이사(전입)하고 1년 이상 계속(연속)해서 거주 하면서 

+

② 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 종전 주택을 양도한 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


* 이때는 종전주택은 비과세 요건을 갖춰야하고 종전주택 취득 후 1년이 경과한 후 분양권 취득해야 하는 조건은 없으므로 1년이 지나기 전에 분양권을 취득하더라도 비과세가 적용됩니다.


2. 1세대1주택 + 분양권 취득세 중과 예외


 가. 지방세법 시행령 제28조의5(일시적2주택) 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)이내에 종전 주택 등(조합원 입주권 또는 주택분양권 포함)을 처분하는 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적2주택 기간을 기산한다.


 나. 일시적2주택자 취득세 중과 예외규정은 1주택자가 2020.8.12. 일후 조정대상지역의 분양권 및 주택 등을 취득한 경우 적용되며, 지방세법 개정시행 전  취득한 분양권은 취득세 중과가 되지 않습니다.


 다. 조정+조정 및 조정+비조정인경우

 - 조정대상지역1주택자가 조정대상지역의 분양권을 취득할 경우 분양권 분양대금 완납일(신규주택 취득일)로부터 1년이내에 종전주택을 양도해야 신규주택 취득세 중과가 되지 않습니다.


 - 비조정대상지역1주택자가 조정대상지역의 분양권을 취득할 경우 분양권 분양대금 완납일(신규주택 취득일)로부터 3년이내에 종전주택을 양도하면 신규주택 취득세는 중과되지 않습니다.


주의 : 분양권 주택 수 산정 기준일


지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) : 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택(주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.)


결론 : 

주택 수 판정 : 최초분양자(계약일), 전매자(명의변경일,잔금지급일)

종전주택 양도 : 분양대금 완납일 기준 3년 이내 종전 주택 양도



참조 : 안산지역 규제지역 지정현황


1. 조정대상지역(2020.6.19) : 안산전지역 (안산상록구+안산단원구)


2. 투기과열지구(2020.6.19) : 안산단원구

 * 안산은 전지역이 조정대상지역이면서 + 안산단원구는 투기과열지구까지 포함됩니다.


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