힐스테이트 판교역 오피스텔 분양과 부동산 흐름의 통찰력

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힐스테이트 판교역 오피스텔 분양과 부동산 흐름의 통찰력

힐스테이트 판교역 오피스텔 분양


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현대엔지니어링에서 판교역세권에 힐스테이트 판교역 오피스텔을 11월 중 분양예정입니다. 금번 분양은 아파텔로 전용53제곱미터, 84제곱미터인 2룸형, 3룸형 입니다.


 


판교 알파돔시티사업의 사업비 5조원은 복합단지 개발사업인만큼 아파트, 오피스텔, 판매 및 업무시설과 호텔 등이 동시 다발적으로 개발되는 사업이며, 무엇보다 판교 개발사업이 2022년까지 완료될 예정으로, 사업이 완료되는 시점에서는 공급 대비 수요가 높을 것으로 보입니다.


마지막 주거시설인 것과 힐스테이트가 분양한다는 것은 분양가격이 높을 것으로 추정되어지며, 기획재정부의 경제동향이 부진한 흐름을 보일 것이라는 발표와, 미중 무역갈등, 유가상승, 글로벌 경기침체에 따른 주가하락, 부동산 하락, 글미인상 등의 갈등과 부정적인 요소들이 공존하는 시기일수록 초기 개발계획만 있는 곳보다는 개발이 진행되고 있는 지역으로 관심을 가지셔야 합니다.


언론 및 전문가의 의견에 집중하기보다는 물가상승과 임금상승에 따른 부동산의 상승흐름을 파악하시여하며, 교통, 환경, 입지, 학군, 복합단지개발, 문화컨텐츠 등을 검토하시고 2~3개의 개발확정 및 진행이 확실 곳에 결정하시는 것이 안정적입니다.


수요와 공급 흐름을 보시고 현재의 선호도 흐름을 보신다면 "교통인프라" 선호도가 꾸준히 상승하고 있습니다.


킨텍스 한화꿈에그린 오피스텔이 아파텔로 인기를 얻었고, 현재도 꾸준한 프리미엄 상승을 보여주고 있는 것과 비교해 보시길 바랍니다.


오피스텔은 청약통장과 무관하며, 금번 분양에 중도금대출이 가능하다면(현재는 미정), 힐스테이트의 지금까지 분양방법으로 볼 때, 후불제이자 분양을 할 것으로 추정됩니다.


현재 부동산정책과 최근 사회수석에서 경제수석으로 자리를 옮긴 김수현수석의 부동산정책은 대규모단지개발의 억제와 소규모 도시재생사업의 활성화입니다.


결국 서울과 지방의 지역 양극화는 규제정책이든 완화정책이든 반복적으로 발생했습니다.

새로운 정부가 탄생하기 전부터 규제책으로 정책이 바뀔 것이라는 것과 서울과 인근 호재지역은 가격이 상승할 것이라는 말씀과 미리 결정하시라는 말씀을 드렸지만, 현재 및 미래는 부도심보다는 도심으로 집중하셔야 할 시기입니다.


3년후 노.도.강(노원,도봉,강북)이 가격이 하락할 것이며, 지방에 투자했던 매수 매물이 다시 매도 매물로 나올 것이고 서울의 강남권으로 집중할 것이라는 추정은 지금까지 양극화의 진정한 의도와 부동산의 상승과 하락의 트렌드 및 메커니즘을 언론과 부동산전문가집단을 배제하고 냉정하게 파악하고 계신분들은 추정에 어느정도 공감하실 것입니다.


팩트 체크는 어떻게 하면 그나마 위험요인을 배제할 수 있을까요?


아래 뉴스를 보시죠.



무너지나? 불씨 살아있다! 브래이크 걸렸다. 노도강↑ 진리로 굳어지나?


가장 중요한 체크포인트는 과거사례입니다. 수치도 중요하지만 과거사례의 흐름은 정부정책의 규제, 완화 속에서 어떤 결과를 가져왔는지 결과물을 보여주고 있기 때문입니다.


대규모 주거이동에 따른 가격상승을 막고, 소규모 도시재생사업에 역량을 발휘하겠다는 부동산정책의지는 공급 부족에 따른 국지적 가격상승을 초래하였던 과거사례를 보시면서 교통인프라, 문화컨텐츠, 쇼핑몰 등의 입지요인이 풍부한 지역에 수요의 이동을 보이고 있습니다.


오피스텔은 임대수익만 바라봐야 한다는 공식이 바뀌게 된 것은 3룸오피스텔이 아파트를 대체하는 대체제로 부양하면서 시작되었습니다. 

주변의 아파트가격 대비 가성비가 높다는 것이 오피스텔도 임대수익외 시세차익이 발생할 수 있다는 것입니다. 


대표적인 사례가 킨텍스주변의 오피스텔입니다.

한류월드 문화컨텐츠, 방송사입점, 방송사부지매입, 호텔부지매입, 킨텍스전시관, 일산호수공원, 백화점 등 개발계획에서 개발진행 단계로 이동되면서 인구의 유입과 함께 GTX노선의 추진 등이 꿈에그린, 힐스테이트, 더샾, 원시티, 시티프라디움, 대방 등의 3룸 오피스텔 가격의 상승과 원,투룸 위주의 킨텍스 유보라 오피스텔까지도 가격이 상승하고 있습니다.


금번 힐스테이트 판교역 오피스텔 분양은 소액투자로 접근하기는 어려운 분양가격을 보일 것으로 추정하고 있습니다. 

다만, 오피스텔도 미래가치가 상승할 수 있는 요인이 킨텍스 사례로 보여주고 있고, 분양지역의 개발요인과 개발진행과정 및 개발이 완료되는 시점에서 공급대비 수요의 증가가 높다고 예측이 가능하신다면 보편타당한 기치상승 금액이 자연스럽게 떠오를 것입니다.


분양가 4억대 후반이 입주가 도래하는 시점에서는 7억이 넘을 것이라는 예측이 가능했던 지역은 어떤 미래가치가 있었는지 조금만 파악을 해보셔도 언론에서 띄워주기식 광고같은 분양뉴스와 전문가집단의 침체의 늪이 도래할 것이라는 의견에 결정장애를 일으키지 않으면서 부동산 메커니즘을 파악하실 수 있을 것입니다.



Memo

2 Comments
안산부동산 2018.11.17 11:31  
상업시설은 2019년 관점에서 임차수요의 감소 추정에 따른 분양 대비 수익률보다 임차수요의 가능성에 무게중심을 두시고 결정하시길 권유드립니다.
안산부동산 2018.11.26 15:30  
블록이 다른 17블록은 100실 미만으로 전매제한이 없으나, 주차장면적이 "0"이므로 유료주차장으로 운영될 예정입니다.

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